Hvorfor er det viktig med regler for markedsføring av bolig ?

Av: Dato: Rådgivning

Eiendomsmeglerne er pliktig til å følge Forbrukertilsynets Veiledning for markedsføring av bolig når de skal lage en salgsannonse og utarbeide salgsoppgaver. 

Hvorfor tror du at det er viktig at de “holdes i ørene” på denne måten?

Jo – fordi det er et salg som foregår og eiendomsmeglers fremste oppgave er å oppnå høyest mulig pris for boligen, på vegne av selger.  Da kan det være fristende å overdrive de gode kvalitetene og nedtone de dårlige sidene ved en bolig.  Nå er ikke dette så enkelt å gjøre som i tidligere år, nettopp på grunn av regler som denne og ikke minst bestemmelser i Lov om Eiendomsmegling.

Ved ikke å følge Forbrukertilsynets veiledning vil Eiendomsmegler gjøre seg skyld i brudd på Markedsføringsloven, hvilket kan føre til bøter, og ikke minst erstatningsansvar overfor kjøper.

Veiledningen blir stadig oppdatert og Forbrukertilsynet sender også ofte ut påminnelser til eiendomsmeglerorganisasjonene og foretakene om forhold som de skal være spesielt oppmerksom på.  Forbrukertilsynet overvåker markedet og ser ofte tilfeller av utglidning i praksis og at reglene tøyes for å “pynte brura” og fremme salget.

Tilsynet har nylig sendt ut en en presisering av et par forhold som de ber Eiendomsmeglerne skjerpe seg på.

Dette er:

  • Antall soverom

Kun rom som er godkjent som soverom skal markedsføres som soverom.
Plantegning fra kommunen skal innhentes og dersom det er avvik, at det er dukket opp soverom som ikke er søkt om og godkjent, så skal disse ikke markedsføres som soverom.
Rom som åpenbart ikke er godkjent som soverom, for eksempel hemser og rom i kjelleretasje uten godkjent rømningsvei, skal ikke oppgis som soverom.

  • Informasjon om beliggenhet

Boligen skal markedsføres med korrekt registerbetegnelse og adresse, blant annet korrekt postnummer, poststed og bydel. Ved bruk av geografiske betegnelser må det være samsvar mellom oppgitt stedsnavn og det som brukes på offisielle kart.

Det er altså ikke lov å pumpe opp beliggenheten med stedsnavn som kan virke mer attraktivt for kjøper.  Ref:   Nedre Kampen når boligen ligger på Tøyen

  • Energibruk

Det skal være samsvar mellom energikarakter og energibruk.  Det er for eksempel ikke tilstrekkelig at det er en varmepumpe i huset for å betegne en bolig som energieffektiv.  Her må man se på energikarakter og faktisk energibruk.

Les hele presiseringen fra Forbrukertilsynet her

Du bør ikke ta lett på at en bolig er markedsført med bedre kvaliteter enn det som er virkeligheten.  Jeg hadde nylig en henvendelse fra en førstegangskjøper som hadde kjøpt en bolig med 2 soverom.  Det viste seg at dette soverommet ikke var godkjent og også var litt for lite i forhold til anbefalt størrelse, 6,2 – 7  m2.  Han var engstelig for at han hadde kjøpt “katta i sekken”.

Jeg anbefalte han å ta saken opp med megler med krav om forklaring og muligens prisavslag.  Grunnet villedende eller i alle fall meget vag markedsføring.  Han har lovet å holde meg orientert om saken.  Det blir spennende å se hva som blir utfallet eller reaksjonen fra megler.

Det som er kjedelig ved å ha kjøpt en bolig som er markedsført med slike feil, er at det kan komme som en boomerang tilbake til deg når du skal selge igjen.  Du ønsker kanskje å være ærlig, eller møter en megler som vil følge reglene.  Da kan det få utslag på prisen du får ved ditt salg.

Så vær obs på dette !

Vi ser at reglene og tilsynet med salgsprosessen for boliger blir stadig strengere.  Fordi det er nødvendig.  Det er også et ønske å verne forbruker, altså kjøper, som står mot en profesjonell part Eiendomsmegleren.  Det å holde kontroll på de profesjonelle aktørene er en god ting, synes nå jeg.

Er du i tvil om du er utsatt for litt vel positiv eller feil markedsføring på en bolig, ta gjerne kontakt for en oppklarende prat.

Les også:   Har du blitt utsatt for villende markedsføring av bolig

 

Kommentarer (0)

Byr prisantydning men får allikevel ikke tilslaget – hvorfor?!

Av: Dato: Rådgivning

Den siste måneden har jeg fått to skriftlige henvendelser fra budgivere som ikke har fått tilslaget selv om de har gitt bud på prisantydning.  Er dette tilfeldig eller noe som skjer ofte?

Som skrevet om tidligere er boligmarkedet tilbake til normale tilstander og nesten mer aktivt enn noen gang.  Boliger selges i raskt tempo, men med et godt utvalg vil det alltid være et selektivt marked og noen boliger som det tar lengre tid å selge.  I tillegg kommer lokale variasjoner i forhold til salgstid.

Lokkepris blir synlig når det kun er en budgiver

Såkalte lokkepriser kommer best til syne i de tilfeller hvor boligen ikke er så lett å selge, og hvor kommer kun en budgiver på banen.  Er det satt en lav prisantydning og budene strømmer på, vil ikke megler og selger komme opp i det dilemmaet det kan være å selge boligen til en pris som selger egentlig ikke er komfortabel med.  Det kan synes litt merkelig at salgsprisen er flere hundre tusen eller en million kroner over prisantydning, men dette forklares som regel i ettertid med at boligen var spesielt attraktiv eller vanskelig å prise.  Når megler har priset for lavt informerer jeg mine kunder på forhånd slik at de er klar over at den egentlige markedsverdien er mye høyere.  Samtidig som jeg undrer meg over hvorfor en lokalkjent megler ikke har truffet bedre med prisantydningen.  Vi bruker jo de samme verktøyene og analysene.

Reglene rundt prising og markedsføring av boliger er fastsatt i “Forskrifter for markedsføring av boliger”.  Her slås det fast at megler skal foreta en objektiv og selvstendig vurdering av markedsprisen og avtale med selger på forhånd at han er villig til å selge til denne prisen.  Reaksjonen hvis reglene ikke følges er at Forbrukertilsynet kan ta opp saken og i verste fall ilegge bøter.

Les hva Forbrukertilsynet gjør i forhold til lokkepriser i denne artikkelen

Skal Forbrukertilsynet reagere må forbrukeren eller den forsmådde kjøper klage.
Det er ikke så lett å bevise at lokkepris er brukt da selger har rett til å trekke tilbake salget fra markedet og la være å selge hvis ønskelig pris ikke oppnås.

Kjøpere spør meg ofte hva de skal gjøre i slike tilfeller.  

De kan selvsagt klage, men det er ikke sikkert at det er beste metode for å kjøpt boligen.  Er det drømmeboligen som er for salg, kan det kanskje være lurt å prøve å forhandle seg frem til en pris som ikke ligger så veldig langt over prisantydningen.  Det vil si bite i det sure eplet og godta å betale ekstra for å få tilslaget på leiligheten.  Kjipt ?  Ja – absolutt men når sanksjonsmulighetene er såpass begrenset og all bevisførsel ligger på kjøper, kan det være eneste farbare vei.

Nå skal det sies at de fleste meglere ikke ønsker å ha riper i lakken hva gjelder lokkepris De vil derfor prøve å overbevise selger om å selge til prisantydningen.  Så; det å gjøre megler oppmerksom på at det forventes at selger aksepterer budet på prisantydning er selvsagt det første du må gjøre.  Men megler klarer ikke alltid å overbevise selger.  Og dessverre kan vi se eksempler på at megler forteller kjøper at selger ønsker en høyere pris enn prisantydningen.

Les også:  Hvorfor går noen boliger langt over prisantydning

 

Kommentarer (0)