Når eiendomsaktørene roper krise fordi et skattehull tettes, er det ikke boligkjøperne de kjemper for – men egen bunnlinje. Regjeringens forslag om å fjerne skattefritaket ved fusjonering av bolig-AS til borettslag handler ikke om å stoppe bygging, men om å rydde opp i en praksis som undergraver tilliten til borettslagsmodellen.
De siste årene har flere utleiegårder i Oslo blitt omdannet fra aksjeselskaper til borettslag. For investorene har det vært en gullgruve – for boligkjøperne et minefelt. Gjennom en fullt lovlig, men kreativ manøver har eierne kunnet selge hele bygårder skattefritt: et utleie-AS fusjoneres inn i et nytt borettslag, som så selger andelene videre uten gevinstbeskatning.
Eiendomsbransjen har protestert kraftig mot at dette fjernes, og fokuserer på hvordan endringen rammer investorer og utbyggere – men sier lite om konsekvensene for boligkjøpere og fremtidige andelseiere. Mange av de omdannede borettslagene styres i praksis av profesjonelle aktører i årevis, inntil alle andelene er solgt. Det betyr at beboerne ofte står igjen uten reell innflytelse, bundet til dårlige avtaler og med et betydelig oppdemmet vedlikeholdsbehov.
Les historien om hun som kjøpte og ble eneste andelseier og flere innspill i denne debatten her
Siden 2023 er minst 156 leiegårder med om lag 5 800 boliger i Oslo klargjort for salg gjennom slike omdanninger. Heimstaden alene har gjort klart 2 000 leiligheter, men har solgt kun 354 av dem så langt. Den såkalte «bølgen» av leieboliger til salgs handler derfor åpenbart ikke kun om formuesskatt, slik bransjen hevder, men om å sikre de siste skattefrie gevinstene før hullet tettes.
Men vi ser, at når den ekstra profitten forsvinner, følger den velkjente klagesangen om dårlige «rammevilkår» og «krise».
Enkelte aktører hevder at boligbyggingen vil stoppe opp som en følge av innstrammingen. Fordi det ikke lenger blir mulig å utløse skattefri gevinst ved å innfusjonere tomteselskaper i borettslag. Det er neppe riktig å si at skattefritaket i seg selv har vært ment som det avgjørende insentivet for boligbygging, eller at boligbyggingen i Norge er avhengig av det. Ifølge NBBL kan riktignok om lag 3.500 boliger enten bli utsatt eller ikke realisert som følge av endringene – av totalt 20.000–25.000 som bygges årlig. Det er derfor mulig å hevde at bruk av denne modellen i nybyggprosjekter kan bidra til noe lavere boligpriser, til fordel for kjøperne. Samtidig vil det være å overdrive å påstå at ordningen er et grunnleggende premiss for at det bygges boliger i Norge.
Ja, det er synd at leieboliger forsvinner. Norge trenger en sterk og trygg leiesektor. Det er en reell utfordring. Men boligene som selges, forsvinner ikke i løse luften. De blir til selveide boliger – ofte for unge mennesker som endelig får kjøpt seg inn på markedet, i tråd med den norske eiermodellen. Det er faktisk noe å glede seg over. Og at dette samtidig har bidratt til å dempe prispresset i hovedstaden, er heller ikke noe å sørge over – i alle fall ikke for førstegangskjøperne.
Borettslagsmodellen ble laget for å skape juridisk trygghet, bofellesskap og stabile bomiljøer, ikke for skattefrie gevinster. Å tette dette hullet handler ikke om å stoppe boligbygging, men om å bevare tilliten til en modell bygget på fellesskap, ikke spekulasjon.
Jeg har boligkjøperne i mitt hjerte. Derfor heier jeg på en politikk som setter deres interesser, og verdiene i borettslagsmodellen, foran investorers jakt på skattefri profitt.
Det er ikke å skape en boligkrise.
Det er opprydding.
