Er det lurt å kjøpe en bitteliten leilighet til over 200.000 pr m2 ?

Av: Dato: Rådgivning

Foto: www.friberg.no

En overveldende erfaring i budrunden

I dag deltok jeg for første gang i en budrunde for en bolig under 20 m². Tidligere har jeg jobbet med litt større boliger, men jeg har selvfølgelig hørt om de vanvittige kvadratmeterprisene på disse små enhetene. Nå fikk jeg virkelig erfare det. Etter at min kunde måtte trekke seg, satt jeg igjen med en dårlig følelse.

Det hele føles helt vilt. 3.250.000 kroner for en leilighet på 16 m² – det vil si over 203.000 kroner per kvadratmeter. Er den virkelig verdt denne prisen? Mantraet er at det kan man si den er, så lenge det er flere budgivere som er villige til å betale den.

Hvorfor er prisene på små leiligheter i Oslo så høye?

De høye prisene skyldes sannsynligvis flere faktorer, blant annet at unge kjøpere, ofte med støtte fra “foreldrebanken”, har fått rundt 3 millioner kroner i finansiering fra banken. De tenker på enhetspris – hva har jeg råd til – og ikke kvadratmeterpris og makser budet sitt etter det. De er også villige til å bo trangt så lenge boligen ligger i et område de føler er attraktivt.

Enhetsprisen for en bolig noen hakk opp i størrelse blir for høy i forhold til innvilget finansiering for veldig mange.

Gjennomsnittspriser i Oslo

En rask sjekk på Eiendomsverdi viser at gjennomsnittsprisen per kvadratmeter for boliger opptil 30 m² i hele Oslo er 145.172 kroner.

Omregnet i enhetspris er det 4,3 millioner kroner for 30 m².

For boliger fra 30 til 60 m² er gjennomsnittet per kvadratmeter 103.241 kroner.
Det vil si enhetspriser på 4,1 millioner for 40 m² og 5,2 millioner for 50 m².

Dette krever med andre ord mye høyere finansiering  å komme opp i en størrelse som gir bedre bokvalitet og som folk orker å bo i over lengre tid.

Er de små boligene verdt investeringen?

Prisene på de bittesmå boligene vil sannsynligvis holde seg stabile selv i skiftende markeder, nettopp fordi det er så få av dem, og fordi finansieringen for mange unge ikke strekker til for å kjøpe litt større enheter. På denne måten er det kanskje ikke en stor risiko å kjøpe en slik leilighet.

Allikevel er det ikke noe jeg med lett hjerte vil anbefale noen å gjøre. Det er bare for dyrt for altfor dårlig bokvalitet, uansett hva markedet sier!

Hva er alternativet?

Skal man virkelig velge mellom å betale vanvittige summer for dårlige boliger for å komme inn på boligmarkedet?

Jeg vet ikke svaret, men jeg tenker at andre løsninger kan være bedre over tid:

  • Spare mer og om mulig få enda mer hjelp fra foreldre.
  • Kjøpe ny bolig med deleie eller andre modeller som gjør at du vil kunne eie hele boligen over tid.
  • Kjøpe sammen med en venn eller la foreldrene eie halvparten av boligen inntil du har råd til å kjøpe dem ut.
  • Kjøpe i områder som har rimeligere priser, selv om det kan være vanskelig å finne en 2-roms av rimelig størrelse til 3 millioner kroner i Oslo.

Utbyggerne maser om å få bygge flere små boliger i Oslo.
Det hadde vært spennende å høre hvilket prisnivå de vil legge seg på for en 25 m² leilighet. Jeg tipper at de vil legge seg tett opp til maks finansieringsbudsjett til kjøperne, eller hva det har vært vilje til å betale for små leiligheter i markedet så langt, påplusset en nyboligpremie.  Denne prisingen vil skje uansett byggekostnader, fordi de styrer etter betalingsviljen og evnen til kjøperne i markedet. Eventuelle besparelser i forhold til lavere byggekostnader vil trolig gå i utbyggernes lommer.

Flere vil kunne få seg et eget krypinn, men til hvilken pris?

Som boligkjøpsrådgiver er jeg nødt til å tilpasse meg markedet og realitetsorientere kundene i forhold til rådende markedsbetingelser.  Det er en dyd av nødvendighet.  Men når det gjelder at unge folk betaler blodpris for bittesmå boliger i Oslo har jeg som sagt en veldig dårlig følelse.

Kommentarer (0)

Er galskapen i boligmarkedet i ferd med å roe seg?

Av: Dato: Rådgivning

Da er boligpris statistikken for mars 2021 lagt frem.  En veldig sterk utvikling blir det betegnet som.  Prisene har økt de fleste steder, men heldigvis ikke der hvor det steg mest i 2020, nemlig Oslo.

Litt ufint å kalle det galskap kanskje.  De fleste av oss tjener jo på økte boligpriser!

Men det vi opplevde høsten 2020 i hovedstaden var etter mitt syn usunne tilstander.  Det var til de grader et selgers marked med for lite tilbud i forhold til etterspørsel og hete budrunder.  Da er det lett å trå feil og betale for mye. Eller omvendt, falle av tidlig fordi pengene ikke strekker til.

Jeg må medgi at mitt hjerte banker ekstra for de som ikke har kommet seg inn i boligmarkedet og den yngre generasjon.  Derfor er sterkt økende boligpriser et problem.  Og tanken på at du må låne mer og mer mer penger hvis du skal kjøpe noe annet enn det du bor i nå, er vel heller ikke så behagelig?

Les også:  Er det egentlig mulig å komme inn på dagens boligmarked?

Jeg var nylig innom et digitalt seminar om boligprisene.  En av økonomene sa at boligprisene i Oslo forsåvidt ikke var for høye i forhold til de såkalt underliggende økonomiske faktorene.  Men nettopp det at inngangsbilletten for svært mange grupper blir alt for høy ble fremhevet som et samfunnsproblem.  I alle fall hvis vi skal opprettholde den norske modellen om at flest mulig skal eie sin egen bolig.

Da er det alminnelig enighet om at veldig sterk prisøkning  i pressområdene er bekymringsfullt.

Men hvor går veien videre?

Eksperter sier at nedgangen av prisene vi så i Oslo i mars, kan tyde på at det kommer en korreksjon utover året med flate eller fallende priser. Ingenting vokser inn i himmelen……

Vi vil forhåpentligvis se en utvikling hvor prisene enten blir lavere eller flater ut og budrundene blir litt mindre hissige.  Det avhenger også av tilbudet av boliger til salgs i forhold til etterspørselen.  Antall boliger til salgs har vokst siden påske, men det er ennå ikke på noe høyt nivå.

De neste par ukene vil se hvor det bærer.  Selv bedømmer jeg det gjennom budrundene jeg er med i for kundene mine.  Og hva boliger de har sett på blir solgt for fremover.  Spådommer er en ting, de reelle salgene som gjennomføres er fasiten.

Jeg håper på et balansert marked fremover og vil følge godt med på vegne av mine kunder og alle dere kjøpere der ute.

Akkurat nå assisterer jeg i en budrunde på et rekkehus som går helt av skaftet.  Havnet 2,5 mill over prisantydning.  En prisantydning som var litt lav, men ganske realistisk i forhold til tidligere salg.  Antagelig er det høy lokal etterspørsel og egenskaper ved boligen blant annet størrelsen, som spilte inn her.  Selv i balanserte markeder kan enkelte salgsobjekter gå veldig høyt.  Folk har en tendens til å flokke seg om de boligene som virker mest attraktive.

Hva gjør du hvis du er redd for å miste hodet i budrunden?

En god regel er at hvis mange budgivere er med oppover er det et tegn på at det er et marked der, som du kan følge hvis du har råd og virkelig har lyst på boligen.  Men er det bare to budgivere som presser hverandre oppover fordi de skal vinne budrunden er du i en farlig risikosone og bør tenke deg godt om.

Les også:   Slik treffer du riktig på pris når du skal kjøpe bolig

Kommentarer (0)

Slik fikk han et nytt liv som 89 åring

Av: Dato: Kundehistorier

Aldri for sent å skifte bolig er mitt motto.  Her er en historie som beviser dette.

Thor bodde i en romslig leilighet i 3. etasje på Grünerløkka.   Her hadde han bodd i over 30 år.  Med interesse for litteratur, film og musikk hadde han samlet seg en stor samling av bøker, LP’er og DVD’er og en god del annet inventar.   Boligen var slitt og moden for oppussing.

Leiligheten var i 3 etasje og bygget manglet heis.  Med litt dårlige ben ble det strevsomt å komme seg ut av leiligheten, og han grudde seg ofte til den daglige turen til butikken.

Vi kom i kontakt via seniorsenteret Løkka+.  Etter kartlegging av hva slags bolig han ønsket seg, ble vi raskt enige om å samarbeide.  Siden han hverken bruker internett eller har mobiltelefon, måtte vi kommunisere via personlige møter og fast telefonen.

Hans ønske for ny bolig var en mindre, lettstelt, og ferdig oppusset bolig i samme bydel.  Med heis og universell tilgjengelighet.

Etter å ha ordnet med mellomfinansiering startet vi søket.  Et par måneder senere dukket det opp en romslig 2 roms leilighet i et nyere boligkompleks ved Alexander Kiellands plass.  Budrunden ble ganske heftig, men vi vant og leiligheten ble hans til litt over 5 mill.

Kontakt med salgsmegler var opprettet tidlig, det samme gjaldt flyttebyrå.  Da kjøpet var i boks, var det bare å trykke på de riktige knappene for å starte salget og den videre flytteprosess.

Hva tenker hovedpersonen selv om det å skifte bolig?

I starten føltes alt veldig kaotisk rent mentalt.  Det var så mye jeg følte jeg måtte huske på.  Jeg var også litt engstelig for det økonomiske, om salget av nåværende bolig ville dekke kjøpesummen på den nye og alle kostnader som fulgte med flyttingen.

Etter hvert forstod jeg at jeg kunne stole på hjelpen jeg fikk av Boligdama.  Både med selve kjøpet og styring av prosessen.  Og at jeg måtte ha tillit til at salgsmegler og flyttebyrået gjorde sine jobber.  Jeg fikk hele tiden god informasjon om hva som skulle skje slik at jeg klarte å ta fornuftige beslutninger.

 Pakkingen var et kapitel for seg, veldig mye bøker måtte bort, men heldigvis fikk jeg med meg de viktigste bøkene og ikke minst platesamlingen til ny bolig.  En veldig snill nabo, Gaute, hjalp meg fantastisk mye, både med ned og opp pakkingen i ny bolig og mange praktiske ting.

Det beste med å ha flyttet, er at bor i en bolig som er i god stand og som er lett å holde ren.  Med heis og tilgang til gateplan kommer jeg meg enkelt til butikken hver dag, uten å grue meg!   Ved å flytte fra større til mindre har jeg fått mye enklere tilværelse uten for mange ting.  Jeg gleder meg veldig til å bruke den fine balkongen når våren kommer.  Balkong er noe jeg ikke har hatt tilgang til tidligere. 

Siden jeg fremdeles bor i samme bydel, behøver jeg ikke å skifte hjemmehjelpere og kontaktpersoner.  Det føles veldig trygt.

Nå er salget av Thor sin gamle leilighet gjennomført.  Til rekordpris!  Det viste seg at mange ønsket seg et romslig oppussingsobjekt på Grünerløkka.  Ingen som helst grunn til å engste seg for økonomien fremover, snarere tvert imot.

Jeg gratulerer Thor med boligkjøpet.  Og er full av beundring over at han våget. Selv med god hjelp krever det mot og handlekraft å stå i en slik prosess i en alder av snart 89.

Lykke til videre Thor!   Vi holder kontakten😊

Har du også lyst til å planlegge for et enklere liv? 

Last ned mitt gratis tipshefte her

 

 

 

 

Kommentarer (0)

God jul og godt nytt boligår.

Av: Dato: Boligmarkedet

En travel desember går mot slutten og vi skal feire en uvanlig jul.  Smittevern og bekymring må vel være noen av ordene som er blitt brukt mest i år.  Men boligmarkedet ser ikke ut til å blitt særlig påvirket av Korona  – eller….

Er det kanskje helt motsatt?

Det er farlig å spekulere, men jeg begynner å lure på om ikke Korona har en sterk finger med i spillet når det gjelder den høye aktiviteten og de økte boligprisene i året som har gått.

Korona har ført til:

  • Rekordlave renter
  • Lettelser i boliglånsforskriften i en periode fordi man trodde at boligmarkedet ville stoppe opp
  • Fokus på HJEMMET – mye hjemmekontor og hjemmetilværelse skaper nye ideer og  nye boligbehov
  • Mer tid til å være på nett og søke etter boliger
  • Boligmarkedet har skilt seg ut som en av få ting som ikke har stoppet opp. Visninger er blitt gjennomført  –  med smitteverntiltak
  • Mange kjøper og da følger flere etter.  Og når prisene stiger blir mange engstelige for ikke å få råd til å kjøpe det de vil ha senere

Jeg tror rett og slett ikke vi ville hatt denne store aktiviteten og prisstigningen uten Korona.  Før den traff oss var det relativt balansert boligmarked med moderat prisutvikling.

Det er en bekymring blant eksperter og kanskje også politikere? omkring den høye prisøkningen. Med god grunn, det kan bli vanskelig for de som er utenfor å komme seg inn på boligmarkedet, i alle fall i de store byene.

Les også:  Er den norske boligdrømmen for alle?

Samtidig er det jo utrolig positivt at så mange har fått kjøpt seg drømmeboligen, tross Korona!  Med bedre levekår og livsbetingelser som resultat.

Det å få seg ny bolig er alltid en glede og virkelig noe å ta med seg i en traurig tid.

Selv har bistått svært mange med å komme i mål med boligkjøpet i de siste av årets måneder.  Det har vært tøft  og gått fort i svingene i en del tilfeller, men med sterkt fokus og besluttsomhet har vi kommet i mål.

Gratulerer alle sammen :)

Det blir spennende å følge utviklingen  i 2021.  Vi må nok forvente prispress og stor etterspørsel ved oppstarten av året.   Så får vi håpe at presset demper seg noe utover året så vi unngår alt for sterk prisøkning.  Et balansert boligmarked med mer moderat prisutvikling er et gode, både for kjøpere og selgere.

Takk til alle som har henvendt seg til meg med spørsmål om boligkjøp og som følger med på bloggen og sosiale medier.  Og ikke minst de jeg har hjulpet.  Dere er alle unike og gir meg stadig ny lærdom og nye problemstillinger å dukke ned i !

Det er det som gjør at jeg kan si at jeg har verdens kuleste jobb !

Jeg ser frem til et nytt og spennende boligår – sammen med dere:)

GOD JUL OG GODT NYTTÅR 

 

 

Kommentarer (0)