Endrede budregler gjør at hemmelige bud er blitt forbudt.

Av: Dato: Boligmarkedet

Fra 1. juli 2025 har Eiendomsmeglerloven har fått en aldri så liten oppdatering – ikke en revolusjon, men et par nye regler som nok vil merkes i enkelte situasjoner. Og én endring i særdeleshet får eiendomsmeglerne til å bli ekstra glade:

Hemmelige eller lukkede bud er nå offisielt forbudt.

 Hemmelig bud: En saga blott

La oss starte med det som har vakt mest jubel i meglerkretser. Tidligere kunne en kjøper gi et bud direkte til selger gjennom megler – med forbehold om at ingen andre fikk vite om det. Det ga en unik forhandlingsposisjon og kunne i enkelte tilfeller være et strategisk smart trekk for kjøper. Jeg har selv, med hell, hjulpet en håndfull kunder med dette.

Men meglerne har ikke vært spesielt begeistret. De vil ikke “lyve”, har de uttalt – jeg vil heller si “holde tilbake informasjon”. Uansett, det har føltes ubehagelig for mange meglere, og nå slipper de hele problemstillingen. Fra 1. juli 2025 er det altså bare åpne budrunder som gjelder, noe som definitivt styrker konkurransen – og i forlengelsen: salgsprisen.

Forbudet vil neppe endre boligmarkedet drastisk. De aller fleste budrunder har vært åpne uansett. Men det fjerner et av de få verktøyene kjøperne har hatt i bakhånd for å forhandle med selger og megler i ro og mak.

Kupping – fortsatt lov, men nå med en liten fotnote

Kupping – altså når en kjøper prøver å sikre seg boligen før visning ved å gi et direkte bud til selger – er fortsatt lovlig.

Men!  Den nye loven sier nå klart at megler skal:

Oppfordre selger til å ikke inngå avtale direkte, men heller henvise budgiveren til megler.
Oppfordre selger til å konferere med megler før de eventuelt tar en avgjørelse.

Det høres kanskje ut som en dramatisk endring, men i praksis har dette vært normalen i lang tid. En selger som får en SMS med et bud over prisantydning, ringer uansett megleren og spør om hans mening. Så hvor mye denne lovparagrafen egentlig vil endre, er usikkert.

Det interessante blir heller: Hva sier megleren når det direkte budet faktisk er veldig bra? Er det prinsipielle hensyn som vinner frem – eller er det kontantene på bordet som teller?

Jeg heller mot det siste. “Money talks”

Et lite nikk til avtalefriheten – og et lite farvel

Til syvende og sist er konklusjonen denne: Kjøperne har mistet en (om enn sjelden brukt) mulighet til å lande boligen gjennom en diskret manøver. Og avtalefriheten – som vi setter så høyt i norsk rett – har fått seg et lite skudd for baugen.

Men ellers? Det meste fortsetter som tidligere. Visningene vil fortsatt være fulle av småprat, budrundene hektiske, og boligmarkedet like uforutsigbart som alltid.

Men én ting er sikkert: Nå skal det meste skje i full åpenhet. I alle fall på papiret.

Kommentarer (0)

Hvem skal få tilgang til indrefileten i nye boligprosjekter?

Av: Dato: Rådgivning

I en tid hvor boligbyggingen ser ut til å ta seg litt opp igjen, lanseres nye prosjekter som kanskje gir flere en sjanse til å kjøpe drømmeboligen. Men hva skjer når de beste leilighetene allerede er solgt før prosjektet en gang treffer markedet?
‌
Jeg kom over et prosjekt hvor det ble opplyst at enkelte leiligheter allerede er solgt til prosjektets eiere og utbygger. Det påstås at dette sikrer fremdriften, men er det også et grep for å maksimere investorenes gevinst ved videresalg senere?
‌
Det jeg lurer på er:

Hvordan påvirker dette interessen for prosjektet? Vil kjøpere føle at de får en reell sjanse til å velge når “indrefileten” er borte før salgsstart?
‌
For over 10 år siden, da jeg var markedssjef for et større boligprosjekt i Oslo, av valgte vi en demokratisk salgsmetode der alle leiligheter var tilgjengelige fra start – ingen ble reservert til eiere eller utbygger. Salget gikk strålende, og prosjektet fikk et rykte for å være rettferdig og transparent.
‌

Hva tenker du ?
Er det greit at de beste boligene plukkes ut før salgsstart, eller foretrekker dere prosjekter hvor alle har like vilkår fra dag én?
‌

Er det smart å investere i nye boligprosjekter nå?

Det er et spennende tider i boligmarkedet, og etter en tids stillstand er det nå en del prosjekter som legges ut.

Men er det en god idé å kjøpe bolig i noen av disse prosjektene?

Markedssituasjonen

Det er vanskelig å gi et generelt svar før vi har fått et bedre innblikk i prisene på de nye prosjektene. For å få solgt, må prisene være på et nivå folk er villige til å betale. De høye prisene har vært en av hovedgrunnene til at nybyggingen har stagnert, i tillegg til økte byggekostnader og høyere renter.

Investorer er på banen

Signaler tyder på at mange investorer nå kjøper seg inn i de nye prosjektene. Disse investorene spekulerer i en prisoppgang før overlevering av boligen, kjent som kontraktssalg. Generelt har de en god nese for hva som representerer en lønnsom investering, og hvordan prisene kan utvikle seg.

Er det riktig for deg?

Dersom du vurderer å kjøpe en ny bolig og har mulighet til å finansiere det, kan det være fornuftig å følge med på de nye prosjektene. Skulle omstendighetene endre seg og du ikke kan flytte inn, har også du mulighet til å selge kontraktsposisjonen din.

Det er imidlertid viktig å ha i bakhodet at du bør kjøpe med den intensjon å bo der selv. Vær kritisk til hvilken type bolig du velger.

Les også:   Her har du huskelisten ved kjøp av prosjektert bolig

Vær også oppmerksom på at noen utbyggere, som OBOS, krever at hele kjøpesummen skal betales før boligen overtas og kan selges videre. Det betyr at kontraktssalg ikke er mulig.  Fra et samfunnsmessig perspektiv er dette etter min mening en bra regel.  Det bidrar til å sikre at medlemmene og andre interessenter får muligheten til å kjøpe nye boliger uten dyre mellomledd.

Konklusjon

Markedet er dynamisk og spekulasjoner er en naturlig del av det. Og det behøver ikke være noe galt i å kjøpe en kontraktsposisjon heller.  Jeg har hjulpet en del kjøpere med å sikre seg gode boliger, gjennom kjøp av kontraktsposisjoner.

Hvis du lurer på hva som kan være fornuftig for deg og om det er tid for deg å investere i en nybolig, ikke nøl med å kontakte meg for rådgivning!

Trude Larsen, Boligdama
Boligkjøpsrådgiver
trude@boligdama.no
T: 95037330

Kommentarer (0)

Nye endringer i Eiendomsmeglerloven: Hva betyr det for boligkjøpere?

Av: Dato: Rådgivning

Hei alle sammen!

I dag tar vi et dypdykk i de nylige forslagene til endringer i Eiendomsmeglerloven, som nå er sendt ut til høring som Prop. 41 L (2024–2025). Noen hadde kanskje forventet en revolusjon i boligmarkedet med en såpass omtalt lov. Men ser vi på det endelige resultatet, er det kanskje mer snakk om “business as usual” når disse endringene trer i kraft senere i år.

Forbud mot hemmelige bud

En av de mest omtalte endringene er forbud mot hemmelige eller lukkede bud. Tidligere kunne kjøpere legge inn et forbehold om budet som kun skulle vises til selger, men nå blir dette altså forbudt. Det var opp til selger om han eller hun ville godta dette forbeholdet eller holde seg til vanlig åpen budrunde. Forbudet mot dette har til hensikt å gjøre budgivningen mer transparent og rettferdig. For de som venter tålmodig på å legge inn bud til budrunden starter, er nok dette tilfellet, men samtidig mister kjøpere et virkemiddel som i noen tilfeller kunne være nyttig for å sikre seg drømmeleiligheten. Som boligkjøpsrådgiver har jeg hjulpet noen få boligkjøpere med å legge inn lukket bud, spesielt i tilfeller hvor en bolig har ligget lenge ute og det er formålstjenlig for kjøper å kunne forhandle med selger (via megler) uten at andre interessenter blander seg inn. Jeg har tenkt på dette som en del av avtalefriheten mellom selger og kjøper og stått opp for at det burde være lov.

For de aller fleste boligkjøpere vil ikke dette forbudet ikke endre spillet, da lukkede bud ikke har vært veldig vanlig. Det finnes ikke statistikk på dette, men det kan vel allikevel fastslås at det er sjelden vi ser denne typen budgivning i det virkelige livet. I alle fall ikke i Norge. I andre land, for eksempel Danmark, er det et prinsipp at budgivningen skal være lukket og i tillegg ikke bygge på noe slags auksjonsprinsipp.

Kupping – den nye virkeligheten ved  starten av 2025?

Det som sannsynligvis vil bli mer vanlig, er såkalt kupping, hvor kjøper legger inn bud direkte til selger, uten megler som mellommann. Det blir ikke foreslått å forby dette, da det går på den generelle avtalefriheten som ikke kun reguleres gjennom Eiendomsmeglerloven. Selgere som får et slikt bud, vil naturlig nok kontakte sine meglere og spørre om hva de tenker om å akseptere et slikt bud og om størrelsen. Deretter vil de ta et standpunkt på om de vil godta budet eller gå videre til vanlig budrunde.

Det vil nå bli satt inn i loven at meglere har plikt til å fraråde selger å godta et slikt bud, men det vil fortsatt være lov for selger å akseptere. Og er det høyt nok, vil det helt sikkert fortsatt skje. Selger får en rask avgjørelse, en god pris og slipper å forholde seg til en nervepirrende budrunde, så hvorfor ikke?

Kupping er mest vanlig i stigende markeder. En avis meldte at 8% av boligene i Oslo annonsert på finn nå i januar 2025, ble kuppet. Dette er et veldig høyt nivå, langt over det som er vanlig.
Som rådgiver for kjøper ser jeg at mange selgere allerede diskuterer direkte bud med meglerne sine, og det er allerede vært hjemlet i Eiendomsmeglerforskriften.   Men en frarådingsplikt i lov nok være mer forpliktende. Det betyr at du som selger kan du være litt mer trygg på at megler kanskje stopper deg hvis du er i ferd med å godta et dårlig bud. Eiendomsmegler er som kjent til stede i bolighandelen for å gi råd om hva som er selgerens beste interesse og bidra til høyest mulig pris.

Strengere krav til meglere

Mange vil sikkert også være glade for det at det innføres en del strengere krav til eiendomsmeglerne. Krav om politiattest og forbud mot meglerne som har mistet tillatelsen til å jobbe som eiendomsmeglerfullmektig, er absolutt tiltak som vil kunne bidra til å heve kvaliteten i yrket.
Det blir anledning for Finanstilsynet til å gi overtredelsesgebyr, noe som gir dem bedre verktøy for å overvåke bransjen.

Konklusjon: Hva betyr alt dette for deg som skal kjøpe bolig?

Vel, vi kan si at det ikke er snakk om store endringer i systemet og reglene for boligomsetning. De færreste praktiserer lukket eller hemmelige bud og dynamikken at selger spør megler om det er lurt å godta et direkte bud eksisterer allerede.

Det vil alltid være en fordel å få luket ut meglere som bryter reglene og mer transparente budrunder vil av mange oppleves som noe bra. På den annen side mister boligkjøpere en mulighet til å benytte en utradisjonell metode for å sikre seg drømmeboligen.

Jeg regner med at de foreslåtte endringer «sklir igjennom» i Stortinget ut på våren.

Til deg som skal kjøpe vil jeg si:

Din posisjon som kjøper blir ikke nevneverdig styrket eller endret ved disse lovendringene.  Derfor må du som tidligere passe på å ivareta dine interesser i bolighandelen.

Tenk på at det meste er som før

OG :

1. Sjekk salgsmaterialet og informasjon fra selger og megler – ALT – ALLTID

2. Følg med på markedet og forbered deg til tøffe budrunder fremover, i alle fall hvis du skal kjøpe i en av de store byene. Det blir tøffe tider fremover!

Vennlig hilsen
Boligdama
Boligkjøpsrådgiver

trude@boligdama.no
950 37 330

 

Kommentarer (0)

Hva kan boligkjøpere forvente i 2025?

Av: Dato: Boligmarkedet

GODT NYTT BOLIGÅR!

Nytt år betyr nye muligheter for dere boligkjøpere. Tradisjonelt deler vi boligåret inn i vår- og høstsesong. Våren bringer ofte økende boligpriser, mens høsten kan by på fallende eller flate priser.

Her er noen innsikter basert på hva eksperter har uttrykt gjennom media og min personlige innsikt som boligkjøpsrådgiver

Hva bestemmer boligprisene?

  1. Egenkapital og lånefinansiering: I 2025 har kravet til egenkapital blitt redusert fra 15% til 10%. Dette gir flere muligheten til å kjøpe bolig.  Dette er spesielt relevant for førstegangskjøpere, som gjennom at flere får tilgang på lån, kan oppleve større konkurranse om de mindre boligene
  2. Betjeningsevne: Bankene har fått større mulighet til å vurdere individuelle forhold, som for eksempel for barnefamilier som så langt har blitt vurdert strengt. Innvilgelsen av lån, spesielt hvis de velger fastrentelån,  kan nå ta hensyn til inntektsvekst og stordriftsfordeler ved mange mange barn.  Dette kan gi en bedre lånemuligheter for en del folk.
  3. Rentenivå.  Vi har ventet en stund på lavere rente, men i år kommer det, ifølge eksperter og Norges Bank.
  4. Tilbud og etterspørsel: Mindre nybygging og et fall i ferdigstilte boliger kan føre til økt press på bruktboligmarkedet og høyere priser.

Forventninger til boligprisutviklingen

Det er vanskelig å predikere nøyaktig hva som vil skje med boligprisene, men sjefsøkonomer i de fleste bankene forventer en økning på mellom 8-10% i 2025.  Eiendom Norge (Eiendomsmeglerforetakenes organisasjon) spår en vekst på 10%. Statistisk Sentralbyrå er mer konservative og anslår en økning på 4,4% for dette året.

Store lokale forskjeller

Boligmarkedet varierer betydelig mellom regioner. Oslo utmerker seg med de høyeste prisene og forventet vekst, men det finnes mange lokale faktorer som påvirker prisene. Det er viktig å forstå markedet i din kommune for å få en presis vurdering av prisutviklingen.

Utviklingen i boligpriser 2024 (pr november) KILDE: Eiendomsverdi

Tabellen viser gjennomsnittlig m2 og gjennomsnittspris bolig siste halvår 2024. Oslo skiller seg ut med de høyeste prisene og det er også her det er spådd høyest prisvekst i 2025.
Som du ser over er det store variasjoner mellom landsdelene og byene. Husk også at det lokalt i hver region er store forskjeller i forhold til sentralitet, om boligen ligger i en vekst kommune eller en kommune med fallende befolkningsvekst og mange andre faktorer som for eksempel tilgang på offentlig kommunikasjon.  De lokale variasjonen fremgår ikke av gjennomsnittstallene.

Kilde:  Eiendomsverdi

Vurdering av enkeltpriser og strategi i budrunden.

Med tilgang til databasen Eiendomsverdi, kan jeg hjelpe deg med å vurdere markedsverdien av din nåværende bolig og boliger du har lyst til å kjøpe.  Vi kan sammen analysere prisutviklingen i området du vurderer å kjøpe i, slik at du kan gjøre et velinformert valg og betale riktig pris.  Hvem vet kanskje vil du også oppnå å spare noen kroner fordi vi samarbeider om budstrategien og gjør de riktige trekkene!

Velkommen til å ta en prat om boligprisene og hvordan vi sammen kan utvikle en smart kjøpsstrategi i 2025.

 

Med hilsen
Boligdama – Trude Larsen
trude@boligdama.no
Kommentarer (0)