Hei alle sammen!

I dag tar vi et dypdykk i de nylige forslagene til endringer i Eiendomsmeglerloven, som nå er sendt ut til høring som Prop. 41 L (2024–2025). Noen hadde kanskje forventet en revolusjon i boligmarkedet med en såpass omtalt lov. Men ser vi på det endelige resultatet, er det kanskje mer snakk om “business as usual” når disse endringene trer i kraft senere i år.

Forbud mot hemmelige bud

En av de mest omtalte endringene er forbud mot hemmelige eller lukkede bud. Tidligere kunne kjøpere legge inn et forbehold om budet som kun skulle vises til selger, men nå blir dette altså forbudt. Det var opp til selger om han eller hun ville godta dette forbeholdet eller holde seg til vanlig åpen budrunde. Forbudet mot dette har til hensikt å gjøre budgivningen mer transparent og rettferdig. For de som venter tålmodig på å legge inn bud til budrunden starter, er nok dette tilfellet, men samtidig mister kjøpere et virkemiddel som i noen tilfeller kunne være nyttig for å sikre seg drømmeleiligheten. Som boligkjøpsrådgiver har jeg hjulpet noen få boligkjøpere med å legge inn lukket bud, spesielt i tilfeller hvor en bolig har ligget lenge ute og det er formålstjenlig for kjøper å kunne forhandle med selger (via megler) uten at andre interessenter blander seg inn. Jeg har tenkt på dette som en del av avtalefriheten mellom selger og kjøper og stått opp for at det burde være lov.

For de aller fleste boligkjøpere vil ikke dette forbudet ikke endre spillet, da lukkede bud ikke har vært veldig vanlig. Det finnes ikke statistikk på dette, men det kan vel allikevel fastslås at det er sjelden vi ser denne typen budgivning i det virkelige livet. I alle fall ikke i Norge. I andre land, for eksempel Danmark, er det et prinsipp at budgivningen skal være lukket og i tillegg ikke bygge på noe slags auksjonsprinsipp.

Kupping – den nye virkeligheten ved  starten av 2025?

Det som sannsynligvis vil bli mer vanlig, er såkalt kupping, hvor kjøper legger inn bud direkte til selger, uten megler som mellommann. Det blir ikke foreslått å forby dette, da det går på den generelle avtalefriheten som ikke kun reguleres gjennom Eiendomsmeglerloven. Selgere som får et slikt bud, vil naturlig nok kontakte sine meglere og spørre om hva de tenker om å akseptere et slikt bud og om størrelsen. Deretter vil de ta et standpunkt på om de vil godta budet eller gå videre til vanlig budrunde.

Det vil nå bli satt inn i loven at meglere har plikt til å fraråde selger å godta et slikt bud, men det vil fortsatt være lov for selger å akseptere. Og er det høyt nok, vil det helt sikkert fortsatt skje. Selger får en rask avgjørelse, en god pris og slipper å forholde seg til en nervepirrende budrunde, så hvorfor ikke?

Kupping er mest vanlig i stigende markeder. En avis meldte at 8% av boligene i Oslo annonsert på finn nå i januar 2025, ble kuppet. Dette er et veldig høyt nivå, langt over det som er vanlig.
Som rådgiver for kjøper ser jeg at mange selgere allerede diskuterer direkte bud med meglerne sine, og det er allerede vært hjemlet i Eiendomsmeglerforskriften.   Men en frarådingsplikt i lov nok være mer forpliktende. Det betyr at du som selger kan du være litt mer trygg på at megler kanskje stopper deg hvis du er i ferd med å godta et dårlig bud. Eiendomsmegler er som kjent til stede i bolighandelen for å gi råd om hva som er selgerens beste interesse og bidra til høyest mulig pris.

Strengere krav til meglere

Mange vil sikkert også være glade for det at det innføres en del strengere krav til eiendomsmeglerne. Krav om politiattest og forbud mot meglerne som har mistet tillatelsen til å jobbe som eiendomsmeglerfullmektig, er absolutt tiltak som vil kunne bidra til å heve kvaliteten i yrket.
Det blir anledning for Finanstilsynet til å gi overtredelsesgebyr, noe som gir dem bedre verktøy for å overvåke bransjen.

Konklusjon: Hva betyr alt dette for deg som skal kjøpe bolig?

Vel, vi kan si at det ikke er snakk om store endringer i systemet og reglene for boligomsetning. De færreste praktiserer lukket eller hemmelige bud og dynamikken at selger spør megler om det er lurt å godta et direkte bud eksisterer allerede.

Det vil alltid være en fordel å få luket ut meglere som bryter reglene og mer transparente budrunder vil av mange oppleves som noe bra. På den annen side mister boligkjøpere en mulighet til å benytte en utradisjonell metode for å sikre seg drømmeboligen.

Jeg regner med at de foreslåtte endringer «sklir igjennom» i Stortinget ut på våren.

Til deg som skal kjøpe vil jeg si:

Din posisjon som kjøper blir ikke nevneverdig styrket eller endret ved disse lovendringene.  Derfor må du som tidligere passe på å ivareta dine interesser i bolighandelen.

Tenk på at det meste er som før

OG :

1. Sjekk salgsmaterialet og informasjon fra selger og megler – ALT – ALLTID

2. Følg med på markedet og forbered deg til tøffe budrunder fremover, i alle fall hvis du skal kjøpe i en av de store byene. Det blir tøffe tider fremover!

Vennlig hilsen
Boligdama
Boligkjøpsrådgiver

trude@boligdama.no
950 37 330