Selger vil ikke godta bud under prisantydning

Av: Dato: Rådgivning

I årets julekalender har jeg utfordret meg selv.   Jeg skal skrive 24 korte og treffsikre blogger om boligkjøp.  Som styrker din bevissthet rundt det å være boligkjøper og avslører en del myter.

16. desember

Megler sier ofte at selger nok ikke vil godta noen bud under prisantydning.  Det er en sannhet med modifikasjoner, særlig i dagens marked hvor du ofte vil være eneste budgiver på boligen.

Ved lav interesse, eller når prisantydningen er satt høyt vil kjøpere selvsagt ønske å få tilslaget under prisantydning. For ikke å snakke om hvis du er eneste budgiver.  Da vil du gjerne ha noe igjen for at det kun er du som byr på boligen.  Men selger står via megler hardt på sitt og forteller at de har god tid til å selge, at prisantydningen er en god markedspris og at de heller venter med å selge til prisen blir riktig for dem.

Selgers kort vil være at de kan arrangere flere visninger eller ta boligen bort fra markedet og prøve igjen senere.  Dermed kan du risikere å “miste” boligen.  Det gjør du vel egentlig ikke.  Skulle det komme bud etter flere visninger er du fremdeles koblet på interessentlisten og kan gi et bud du også.  Eller vente til den blir lagt ut på nytt og eventuelt se om det dukker opp noe fint i mellomtiden.

Dine forhandlingskort er at selger ved å utsette kan miste deg som budgiver.  Det er også slik at boliger som har ligget lenge ute ofte blir vurdert som “old news” og ikke betraktet som så attraktive. Og hvis markedet er tregt som nå, er det liten sjanse for at mange andre interessenter vil dukke opp.
Med andre ord jobber TIDEN for deg.   Jo mer selger opplever at interessen ikke er der, jo mørere vil han eller hun bli i forhold til å godta en lavere pris.  Og det er jo en grunn til at de har satt igang salget, så at de har all verdens tid til å selge stemmer nok ikke så veldig ofte.

Det viser seg også at utsagnet om intet salg under prisantydning ikke helt holder seg, selv etter kort tid. Megler må ofte forhandle med sin egen oppdragsgiver om hvilken pris som er mulig å oppnå, og noen ganger kan det føre til at selger ganske raskt endrer sin holdning til det hele.

Så, stå gjerne på ditt og ta tiden til hjelp.  Noen ganger kan jo prisantydningen være en grei pris.  Dersom du virkelig vil ha akkurat denne boligen og en rask avgjørelse, er det ikke et nederlag å betale det som forlanges.

Hva som er riktig markedspris er ikke alltid så enkelt å finne ut av.  Derfor hjelper jeg mine kunder med å analysere dette ved hjelp av profesjonelle verktøy og bistand i forhandlingene. Det kan vise seg å lønne seg!

Uansett håper jeg at du ved å være bevisst på hvilke kort du har på hånden, vil stå sterkere i forhandlingene.   Lykke til!

Kommentarer (0)

Etter nye regler kan jeg få erstatning for alle reparasjoner over 10.000 kroner

Av: Dato: Rådgivning

I årets julekalender har jeg utfordret meg selv.   Jeg skal skrive 24 korte og treffsikre blogger om boligkjøp.  Som styrker din bevissthet rundt det å være boligkjøper og avslører en del myter.

15. desember
Det kan være lett å tolke Avhendingslovens bestemmelser om erstatning og prisavslag feil.  For eksempel at du har krav erstatning hvis det oppdages noe i ettertid som koster mer enn kr 10.000 å reparere.  Så enkelt er det ikke.

De nye reglene for boligkjøp i Avhendingsloven har nå snart virket i ett år.   Det ser ut til at nye Tilstandsrapporter styrt etter Forskrift og skjerping av selgers opplysningsplikt har virket.  Opptelling etter 1. halvår viste at det ikke har blitt vesentlig flere klager.

Dette på tross av at det kan være lett å misforstå lovens bestemmelse om at du kan få erstatning for feil og mangler helt ned til kr 10.000.  Tidligere måtte dette utgjøre minst 5% av boligens verdi.

Før innføring av reglene var man engstelig for at kjøpere ville tro at hvis de fant noe som ikke stemte med deres inntrykk av boligen før de ga bud, eller det ble oppdaget ting som må repareres og som kostet mer enn kr 10.000, så hadde de rett på erstatning eller prisavslag.

Det ser ikke ut til at veldig mange har misforstått dette.  De har fått med seg at erstatning eller prisavslag, alternativt heving av kjøpet, kun er aktuelt hvis du kan påvise en skjult feil eller såkalt mangel.  Det vil si de tilfeller hvor det er gitt feil eller mangelfulle opplysninger om eiendommen og det dukker opp forhold som du ikke kunne ha sett selv om du oppfylte din såkalte undersøkelsesplikt.

Nedjustering av terskel for erstatning ved feil har først og fremst ført til skjerping av selgers opplysningsplikt, mye av dette er løst gjennom nye tilstandsrapporter.

Det ser også ut til at kjøpere tar sin undersøkelsesplikt mer alvorlig i og med at den nå er nedtegnet i Avhendingsloven.

Dette er bra, da har lovendringene oppnådd mye av sin hensikt.  Det blir spennende å se opptellingen av klagesakene når året er omme.

Uansett husk dette:

Vær nøye med undersøkelsesplikten og IKKE regn med at det er enkelt å få erstatning i ettertid hvis du har slurvet med egne undersøkelser.

Det kan være mye som er vanskelig å tolke og som er litt snirklete formulert.  Ikke by på en bolig før du har forstått alt og avklart alle viktige punkter.  Og søk hjelp hvis du trenger det.  Jeg har hjulpet hundrevis av kunder med dette.  Noen ganger fører det til at boligen forkastes, men i de fleste tilfeller går de videre med boligen, men da med en trygg følelse av at de vet hva de kjøper og en trygg forvissning  om at de ikke vil få problemer i ettertid.

Kommentarer (0)

Lønner det seg å investere i hytte ?

Av: Dato: Rådgivning

I årets julekalender har jeg utfordret meg selv.   Jeg skal skrive 24 korte og treffsikre blogger om boligkjøp.  Som styrker din bevissthet rundt det å være boligkjøper og avslører en del myter.

14. desember

Omsetning og prisene for hytter var rekordhøye i 2020 og frem til annet halvår 2022. Vil dette fortsette og kan du regne med stor fortjeneste hvis du kjøper en hytte ?

Svaret på dette tror jeg ganske sikkert må bli NEI.

Korona årene ga et ekstra puff til et allerede aktiv hyttemarked.  Folk måtte og ville, feriere i Norge og det var god tilgang på rimelig kapital.  Det førte til spinnville tilstander.

Slik er det ikke lenger.  Renta har gått kraftig opp og prisøkninger, spesielt på strøm påvirker folks vilje og evne til å investere i fritidseiendom.

Før 2012 og frem til i dag, har det vært en grei prisutvikling på hytter her i landet.  Medregnet 2020 og 2021 har prisøkningen faktisk vært høyere enn for boliger i samme tidsrom.  Men, vi må nok trekke litt fra og anse årene 2021 og 2022 som unntaksår.

Fra høsten 2022 er prisene på vei nedover igjen, men vi vet ikke hvor mye.  Det første som skjedde utover i 2022, var at volumet gikk kraftig ned, uten at prisene fulgte etter.  Men opptellingen på slutten av året vil nok vise en prisnedgang.  De fleste eksperter spår også nedgang i 2023. Om nedgangen vil spise opp hele oppgangen i 2020 og 2021 gjenstår å se.  Sannsynligvis ikke.

Illustrasjon viser gjennomsnittlig prisutvikling i et samlet hyttemarked.  Kilde :  Eiendom Norge

Hyttehold blir dyrere
Det er ikke bare selve prisen på hytta som avgjør om folk vil kjøpe hytte.  I den senere tid er det blitt  mer fokus på hva det koster å holde en hytte.  Ikke minst med tanke på de høye strømutgiftene.  Dette, sammen med eiendomsskatt og kommunale avgifter gjør at det kan koste en del tusen kroner hver måned å holde hytta, selv når den ikke brukes.  Brukes hytta lite, kan døgnprisen bli svært høy.

Dette vil nok spille en stadig større rolle når folk skal beslutte om de vil kjøpe hytte eller ei, hva slags hytte de vil kjøpe og hvilken pris de vil betale.  Ved siden av rentenivå og tilgang på kapital selvfølgelig.

Som for boligmarkedet spiller tilbud og etterspørsel inn på prisen.  Vil mange som har kjøpt hytte de senere år, selge igjen fordi det blir for dyrt å holde den eller fordi det viser seg at de bruker den svært sjelden?

Som for boligmarkedet vil et stort tilbud kombinert med lavere etterspørsel garantert gi lavere salgspriser.

Hvis du tenker på å kjøpe hytte vil jeg råde deg til å følge med på prisene et stykke ut i 2023.  Da vil vi nok se at den reduserte etterspørselen gir seg utslag i fallende priser.  En utvikling som det er mulighet for at vil holde seg noen år.  I det minste vil vi nok se en utflating eller beskjedne prisøkninger i årene fremover.

Mitt råd er derfor, tenk deg godt om og ikke se på hytte som en investering, men som en kilde til økt livskvalitet for deg og familien.

 

Kommentarer (0)

Det lønner seg alltid å innfri fellesgjelden

Av: Dato: Rådgivning

I årets julekalender har jeg utfordret meg selv.   Jeg skal skrive 24 korte og treffsikre blogger om boligkjøp.  Som styrker din bevissthet rundt det å være boligkjøper og avslører en del myter.

Andels- eller borettslagsleiligheter har som oftest en andel fellesgjeld knyttet til boligen.  Det er et lån som borettslaget har tatt opp på vegne av av alle andelseierne og som blir fordelt på hver bolig etter en nøkkel, som regel basert på antall m2 i boligen.  Fellesgjelden kan være tatt opp i forbindelse med stiftelsen av borettslaget eller som en følge av opptak av lån til større vedlikeholdsarbeider.

Når du ser en annonse for en borettslagsleiligheter er ser du som oftest en prisantydning + en linje med andel fellesgjeld og et beløp.  Den egentlige prisen for leiligheten er prisantydningen (eller salgsprisen) + andel fellesgjeld.  Fellesgjelden betaler du renter og avdrag på gjennom de månedlige felleskostnadene til borettslaget.  Lånet til selve kjøpsprisen som du har tatt opp i banken betaler du for ved siden av gjennom månedlige renter og avdrag til banken.  Dine totale bokostnader blir da betalingen av renter og avdrag til banken + felleskostnader til borettslaget.

De fleste borettslag har såkalt IN ordning.  Det betyr at det er anledning til å betale ned din andel av fellesgjelden, enten hele eller deler av denne.  Da vil felleskostnadene bli lavere, men til gjengjeld får du mer å betale på via det private lånet (forutsatt at du ikke bruker egenkapital, arv eller lignende).
De totale månedlige bokostnadene blir altså ikke lavere.  I mange tilfeller blir de til og med høyere fordi betingelsene, rentesats og nedbetalingstid, kan være dårligere hos din private bank enn det borettslaget har på fellesgjelden.

Når et borettslag tar opp et felleslån på vegne av alle andelseiere med pant i borettslagets eiendom,  har de som regel god sikkerhet å tilby banken.  Derfor oppnår de ofte gode rente- og avdragsbetingelser.

Derfor bør du, før du bestemmer deg for å innfri din del av fellesgjelden undersøke betingelsene på felleslånet og sammenligne disse med dine betingelser i banken din.

Så kan det være andre faktorer som gjør at noen mener det er lurt å innfri fellesgjelden.  For eksempel en oppfatning om at det er vanskelig å få solgt boligen med en høy fellesgjeld.

Men det er en annen historie.  Som også har flere sider !

 

Kommentarer (0)