15. desember, slik kan du unngå å bo deg i hjel.

Av: Dato: Rådgivning

Dagens tips: Få oversikt over samlede bokostnader før boligkjøp!

‌
Det er lett å fokusere kun på renter og avdrag når du vurderer å kjøpe bolig, men husk at bokostnader er mer enn det:
‌
✔️ Kommunale avgifter (som vann og renovasjon) stiger stadig, uavhengig av politiske løfter……
✔️ Forsikringer og driftsutgifter øker i pris.
✔️ Godt vedlikehold er nødvendig for å holde boligen i god stand og opprettholde verdien.
✔️ Felleskostnader i sameier og borettslag er ulike og kan bli justert opp over tid.
‌
Unngå å bo deg i hjel:
‌
Ha realistiske forventninger til hva du faktisk har råd til – både nå og i fremtiden. Samtidig kan du trøste deg med at det som regel blir lettere med tiden: for eksempel
høyere inntekt, lavere lån og kanskje til og med noen å dele utgiftene med ❤️
‌
Usikker på hva du tåler av bokostnader? Jeg hjelper deg med å regne ut de samlede kostnadene for boligene du ser på, slik at du kan føle deg trygg i boligkjøpet!
Kommentarer (0)

Er løp og kjøp ikke lenger aktuelt?

Av: Dato: Rådgivning

Stigende renter og økte priser øker angsten til både boligkjøpere og de som eier bolig fra før.  Da kan det hjelpe å sette opp en enkel beregning og få oversikt over bokostnadene.  

Løp og kjøp er ikke så selvsagt som for et knapt år siden.  Det koster mye mer å eie en bolig nå enn når rentene var på det laveste.  Mange lurer nå på om de har lyst til  å “bo seg i hjel” i flere år fremover.

Mitt første råd er at dere må dere være bånn ærlig mot dere selv.  Hva er jeg villig til å ofre for en god bolig ?

Og jeg må være like ærlig i rollen som boligkjøpsrådgiver.  Det er ikke god rådgivning å lede noen inn i en tilværelse med kostnader som ikke er til å bære i hverdagen.  Selv om bankene har hjulpet med å begrense tilgangen på lån ut ifra egenkapital og den enkeltes tåleevne, er det verdt å ta en ekstra øvelse for å sjekke ut hva som gjelder for den enkelte kunde.

Det jeg gjør først, og som jeg oppfordrer deg til å gjøre, er å fastsette en øverste grense for hva du tåler i månedlige bokostnader.

Deretter kan du sette opp et enkelt regnestykke som dette:

Kanskje synes du ikke det er så enkelt hvis du ikke er vant til å regne eller finne frem opplysninger i salgsoppgave og på nett.  Da kan kanskje eiendomsmegleren eller din bankrådgiver hjelpe deg.

Hvis ikke hjelper jeg deg gjerne med å finne ut av hva som er lurt å gjøre for deg.

Tilbake til regnestykket over som jeg satte opp for en kunde nylig.  Hvis du vet ar din tåleevne er kr 20.000 pr måned og du ser dette regnestykket, vil du ikke da føle deg veldig mye tryggere og roligere til sinns.  Det skjedde i alle fall med min kunde, og nå fortsetter vi boligjakten sammen.

Et lite tips i forbindelse med skattefradrag for renteutgifter.  Når du har tatt opp lån bør du gå inn på Skattetaten og endre skattekortet ditt ved å påføre rentekostnadene i det digitale skjemaet.  Da vil du få mer utbetalt pr måned (tilsvarende 22% fradrag for rentekostnadene) og slipper å slite deg gjennom mange tunge måneder og få masse penger når skatteoppgjøret kommer.  For oss som har hatt gjeld i mange år er dette trikset barnelærdom, men det viser seg at mange ikke er klar over dette.

NOK 18.000 eller 19.000 er sinnsykt mye penger for å eie en bolig til kr 3.550.000.  Kanskje er det like greit å leie en bolig til NOK – 15.000 – 17.000 pr måned ?

Selv om rentenivået er blitt adskillig høyere, vil jeg ikke si meg enig dette.

For det første er det usikkerheten ved å leie bolig:

  • Du får som regel en leiekontrakt med kun 3 års varighet
  • Du får en kontrakt som kan sies opp i perioden hvis eier vil ha boligen selv, overlate den  til et familiemedlem eller selge boligen
  • Du betaler for en annen person sitt lån og ikke til deg selv

Tar vi eksempelet over med boligen til NOK 3.550.000 så vil du med 25 års avdragstid opparbeide deg kr  64 216 pr år i egenkapital pr år.

Du får også et rentefradrag på       kr   32  436 pr år (andel renter betalt av staten)

Med andre ord   kr 96 652 pr år som du går glipp av hvis du leier.

Hva med risikoen hvis boligprisene synker?

Det er alltid en risiko ved boligkjøp, og vanskelig å spå om fremtiden.  Men de fleste eksperter tror at prisene vil begynne å stige igjen om et år eller to fra nå.

Her er analysen fra Statistisk Sentralbyrå, som regnes som nøktern:

2023     -2,8 nedgang
2024     -1,3  nedgang
2025       0,5 økning
2026       2,6 økning

De ulike analysebyråene og ekspertene spriker i sine prognoser for boligprisutviklingen.
Her ser du analysen fra Samfunnsøkonomisk analyse, en annen stor aktør.

Generelt har boligmarkedet en tendens til å overraske oppover, særlig i de større byene som Oslo. Prisoppgangen blir som regel høyere enn det som forespeiles, selv om vi ser kortvarige korreksjoner av og til, slik som høsten 2022.  Ved utgangen av mars 2023 er denne prisnedgangen allerede tatt igjen da prisene nå ligger på samme nivå som ved starten av 2022.

Minst 3 års perspektiv på boligkjøpet

For å minimalisere risiko for tap ved resalg, bør du ha et minst 3 årsperspektiv på boligkjøpet. Men skal du kjøpe deg oppover senere, vil prisene for din nye bolig også være lavere hvis prisene faller.  Da gjelder regelen:  Selg og kjøp i samme marked.

Inflasjon gjør lånet “billigere”

Her begir jeg meg ut på et område som jeg ikke er 100% ekspert på.  Men lærde økonomer forklarer at “høy inflasjon normalt sett vil spise opp verdien av lånet”  Enkelt forklart henger dette sammen med  at inflasjon fører til høyere lønnsvekst. Din lønn vil enten nesten følge prisøkningene i samfunnet eller bli litt høyere (økt kjøpekraft).  Belastningen på lånet vil derfor bli mindre og mindre etter hvert.  Avdragsbetaling hjelper  selvsagt også til med å gjøre de månedlige utgiftene mindre tyngende etter hvert.

Så kanskje er det verdt å streve seg gjennom en tøff periode for å sikre seg for fremtiden ?

Tiltak for å lette på den økonomiske belastningen

Blir belastningen for tøff i en periode, eller det skjer endringer i livssituasjonen, er det fullt mulig å be banken om avdragsfrihet for en periode.

En annen mulighet, for å sikre forutsigbarhet, er å inngå avtale om fastrente.  Da binder du renten i et visst antall år og vet hva du har å forholde deg til.  Dette er veldig vanlig i mange andre land, men i Norge har de fleste av oss sverget til flytende rente, fordi det er mest lønnsomt.  Men for noen kan forutsigbarhet være viktigst. Akkurat nå er fastrenten omtrent på samme nivå som den flytende renten.  Før du inngår en slik avtale må du sette deg inn i betingelsene. Enkelt sagt kan det medføre kostnader å avslutte et fastrentelån i avtaleperioden, men du kan normalt sette bytte bolig og overføre lånet til ny bolig.

 

Kommentarer (0)

Hva kan stigende renter og levekostnader bety for boligkjøpet ditt?

Av: Dato: Rådgivning

Boligprisene steg også i mars måned, men ikke så mye som i årets første to måneder.
Hvor går veien videre og  hvordan vil kostnadsbildet se ut for deg som er kjøper fremover?

Boligprisene har økt med 7,6% i første kvartal 2022 på landsbasis. I Oslo har veksten vært på 6,9% i samme periode.  Dette er det eiendomsmeglerbransjen vil kalle “sterk prisutvikling”.

Jeg vil betegne utviklingen som foruroligende, særlig med tanke på de som skal inn i boligmarkedet for første gang.  Men også de som bytter bolig til noe større merker at det er stort press i markedet og tjener vel egentlig ikke så mye på den høye veksten.  Når prisene for mindre boliger går opp vil flere forsøke å kjøpe eneboliger og prisene på disse går kraftig opp. En slags evig karusell.

For å få en bedre balanse og mindre press på prisene er vi avhengig av minst to faktorer:

Større tilbud av boliger til salgs
Statistikken forteller at det er kommet noen flere boliger til salgs i mars enn i begynnelsen av året. I Oslo har det vært en ganske stor økning av boliger til salgs i mars.  Meglerne melder at har fått inn flere oppdrag den siste tiden.  Disse boligene vil bli lagt ut etter påske. Dette lover godt.

Det som taler mot et fortsatt større tilbud er fortsatt etterslep på produksjon av tilstandsrapporter og at boligbyggingen kan bli redusert grunnet dyrere og mindre tilgang på byggematerialer i tiden fremover. Mindre salg av nybygg betyr færre bruktboliger til salgs.

Renteøkninger
Det er gjennomført en renteøkning nå i mars, og Norges Bank har varslet ytterligere 7 økninger frem til slutten av 2023.

De som har har kjøpt bolig de siste årene er blitt vant til svært lave renter.  Det er usikkert om varsler om renteøkninger vil slå direkte inn på boligprisene.   Kanskje skjer det ikke før du og jeg  merker det i direkte på de månedlige utgiftene?

Også andre levekostnader som strøm, mat og bensin/diesel er blitt betydelig dyrere.   Vil dette være med på å påvirke boligprisene? Normalt sett ville man tenke at svaret er ja.  Men, eventuell økt kjøpekraft i årets lønnsoppgjør,  vil kunne påvirke i den andre enden.

Allikevel, all erfaring tilsier at renteøkninger noe som har sterk dempende effekt på boligprisene.

Renteøkninger er jo ikke noe vi ønsker oss. På overordnet nivå er det å øke renten fra et bunn nivå egentlig en god nyhet,som forteller at det er god fart i økonomien.  Renten blir brukt som et styringsmiddel for å unngå overoppheting av økonomien og ytterligere prisstigning.  En av økonomiens lover kan man si.

Teoretisk sett skal bankene ha stress testet alle lånekunder til å tåle en renteøkning på opp til 5%.  Men hva ligger i å tåle og i hvor stor grad vil vi klare vi å prioritere forbruket vårt?

Jeg, sammen med de fleste forbrukerøkonomer og andre eksperter,  tror nok at det vil gå bra for de aller fleste å betjene de økte lånekostnadene. Men det vil kreve omprioriteringer i hverdagen.  Strammere økonomi er aldri noe gøy.  Men de fleste vil nok strekke seg langt for å prioritere kostnader til hjemmet og en god bosituasjon.

Alt i alt har jeg tro på en utflating av boligprisene og bedre balanse i markedet fremover, tross noen motkrefter.

Hvor langt du vil strekke deg for å kjøpe et nytt hjem er opp til deg. 

Mitt råd er å følge situasjonen nøye nå fremover og ha rentenivået og månedlige kostnader i tankene når du byr på en bolig.

Jeg hjelper ofte mine kunder med å finne de reelle bokostnader for en bolig de vil kjøpe.  Selv om en bolig koster det samme kan de månedlige bokostnader bli totalt forskjellig.  Og det er ikke alltid så lett å lese ut bokostnadene direkte fra en salgsoppgave.  Det er ofte nødvendig å stille noen ekstra spørsmål og sette opp et lite excel ark.

Trenger du hjelp for å føle deg trygg på at du kan klarer de månedlige kostnadene hjelper jeg deg gjerne.

 

 

 

Kommentarer (0)

Kostnader til strøm og oppvarming. Dette bør du være obs på ved boligkjøpet

Av: Dato: Rådgivning

Her er en viktig påminnelse til deg som skal kjøpe bolig i disse tider. Vær oppmerksom på kostnader til strøm og varme- og varmtvann. Undersøk dette nøye, og spesielt hvorvidt opplysninger i salgsmaterialet er oppdatert.

Det er spesielt viktig å være klar over dette når det gjelder leiligheter i boligselskap hvor det betales et a- konto beløp for varme og varmtvann i felleskostnadene. Dette beløpet er beregnet ut ifra normale fjernvarme og strømpriser og sannsynligvis ikke justert opp som følge av de rekordhøye prisene vi opplever nå om dagen.

Systemet fungerer slik at boligselskapet som enten har fjernvarmeforsyning eller fyrkjele (elektrisk) i  legger ut for de samlede kostnader for fellesskapet. Beboerne betaler et beregnet a-konto beløp pr måned inn til boligselskapet. Og så har de fleste installert individuelle målere hvor forbruket avregnes en gang pr år. Når avregningen for 2021 og 2022 kommer, i 2022 og 2023 vil, vil kostnadene i de fleste tilfeller bli adskillig høyere enn det som er innbetalt a konto. På grunn av den store prisøkningen.

Denne regningen skal sendes til selger for perioden før overtakelse, det er ikke noe du som kjøper står ansvarlig for før etter du har overtatt boligen. Men det kan tenkes å oppstå problemer og uenighet, eller at selger ikke er søkegod. Da kan det tenkes at du kan bli krevet for dette.

Derfor bør du, for å sikre deg 100%, ta opp dette med megler i forbindelse med kjøpet. Og sørge for klare avtaler, for eksempel i kjøpekontrakten. En godt spørsmål kan ikke gjentas for ofte. Kanskje skal du til og med sørge for at det ble holdt igjen noen penger i oppgjøret? Men det vil antageligvis ikke megler være så glad for. Er heller ikke sikker på lovligheten her, så kanskje er jeg på litt tynn is. Uansett vær obs på problemstillingen!

Uansett pass på dette:

Overtar du en bolig i løpet av denne vinteren med et a-konto beløp som er for lavt bør du sørge for å sette av penger til etterslepet. Så slipper sommerferien 2022 å gå fløyten…..

I vårt sameie, hvor jeg sitter i styret, har vi nettopp økt a-konto beløpet kraftig for å spare folk for alt for store regninger i 2023. Og for å sikre sameiets likviditet.  Når det selges leiligheter her vil det nyea-konto beløpet fremkomme i salgsoppgaven.

Men som sagt, vil nok ikke alle boligselskap gjøre dette.

Så vær obs og følg med!

 

Kommentarer (0)