Etter nye regler kan jeg få erstatning for alle reparasjoner over 10.000 kroner

Av: Dato: Rådgivning

I årets julekalender har jeg utfordret meg selv.   Jeg skal skrive 24 korte og treffsikre blogger om boligkjøp.  Som styrker din bevissthet rundt det å være boligkjøper og avslører en del myter.

15. desember
Det kan være lett å tolke Avhendingslovens bestemmelser om erstatning og prisavslag feil.  For eksempel at du har krav erstatning hvis det oppdages noe i ettertid som koster mer enn kr 10.000 å reparere.  Så enkelt er det ikke.

De nye reglene for boligkjøp i Avhendingsloven har nå snart virket i ett år.   Det ser ut til at nye Tilstandsrapporter styrt etter Forskrift og skjerping av selgers opplysningsplikt har virket.  Opptelling etter 1. halvår viste at det ikke har blitt vesentlig flere klager.

Dette på tross av at det kan være lett å misforstå lovens bestemmelse om at du kan få erstatning for feil og mangler helt ned til kr 10.000.  Tidligere måtte dette utgjøre minst 5% av boligens verdi.

Før innføring av reglene var man engstelig for at kjøpere ville tro at hvis de fant noe som ikke stemte med deres inntrykk av boligen før de ga bud, eller det ble oppdaget ting som må repareres og som kostet mer enn kr 10.000, så hadde de rett på erstatning eller prisavslag.

Det ser ikke ut til at veldig mange har misforstått dette.  De har fått med seg at erstatning eller prisavslag, alternativt heving av kjøpet, kun er aktuelt hvis du kan påvise en skjult feil eller såkalt mangel.  Det vil si de tilfeller hvor det er gitt feil eller mangelfulle opplysninger om eiendommen og det dukker opp forhold som du ikke kunne ha sett selv om du oppfylte din såkalte undersøkelsesplikt.

Nedjustering av terskel for erstatning ved feil har først og fremst ført til skjerping av selgers opplysningsplikt, mye av dette er løst gjennom nye tilstandsrapporter.

Det ser også ut til at kjøpere tar sin undersøkelsesplikt mer alvorlig i og med at den nå er nedtegnet i Avhendingsloven.

Dette er bra, da har lovendringene oppnådd mye av sin hensikt.  Det blir spennende å se opptellingen av klagesakene når året er omme.

Uansett husk dette:

Vær nøye med undersøkelsesplikten og IKKE regn med at det er enkelt å få erstatning i ettertid hvis du har slurvet med egne undersøkelser.

Det kan være mye som er vanskelig å tolke og som er litt snirklete formulert.  Ikke by på en bolig før du har forstått alt og avklart alle viktige punkter.  Og søk hjelp hvis du trenger det.  Jeg har hjulpet hundrevis av kunder med dette.  Noen ganger fører det til at boligen forkastes, men i de fleste tilfeller går de videre med boligen, men da med en trygg følelse av at de vet hva de kjøper og en trygg forvissning  om at de ikke vil få problemer i ettertid.

Kommentarer (0)

Trenger jeg egentlig boligkjøperforsikring nå?

Av: Dato: Rådgivning

Nye regler for salg av kjøp av boliger gir selger større ansvar for å gi opplysninger om eiendommen.  Er det da noe vits i å tegne boligkjøperforsikring?’

Det er riktig at de nye reglene gir selger et større ansvar og du vil få en bedre beskrivelse av tilstanden på boligen.  Men det blir mye å sette seg inn i og mye som skal forstås og tolkes.  Og selger kan fremdeles gi feil eller mangelfulle opplysninger.

Les:  Dette må du vite om de nye reglene

Det er fordeler og ulemper ved boligkjøperforsikringen. 

Les hva de sier om dette på nettsiden Forbrukertorget

Argumentene for og mot å tegne forsikringen,  gjelder selv om vi får nye regler.  Selv om det skal være  litt mindre sjanse for at noe blir skjult eller uteglemt i informasjonen fra selger i fremtiden.  Det er jo vitsen med de nye reglene, at det skal bli mindre konflikter.

Men skulle det bli konflikter. er forsikringen god å ha.  Da slipper du som privatperson å forhandle med advokater i selgers forsikringsselskap.  Vi må regne med at enda flere seglere vil velge å ta boligselgerforsikring fremover.  Fordi de risikerer mer i og med den utvidede informasjonsplikten og bortfall av forbeholdet om “selges som den er”.  Da vil du stå i fare for å stå alene mot en profesjonell part.

Blir sannsynligvis ikke dyrere

Derfor anbefaler jeg mine kunder og deg som er kjøper,  å inngå avtale om boligkjøperforsikring også fra neste år.  Kostnaden er ikke alt for høy og den innbetales i det store sluket ved innbetaling av kjøpesummen for boligen.  “Ei pølse i slaktetida” som vi sa i gamle dager.

Og du har kanskje ikke lyst til å bruke tid på å skrive brev til forsikringsselskap eller selger etter innflytting?  Hvis noe skulle oppstå.  Du vil vel heller konsentrere deg om å nyte tilværelsen i ny bolig?

Det gledelige er at forsikringsselskaper har meldt at boligkjøpersforsikring ikke vil øke i pris som følge av regelendringene. Det vil nok etter all sannsynlighet skje med forsikringene for selger.

 

 

Kommentarer (0)

Nye regler om boligkjøp. Du får IKKE dekket alle reparasjoner over kr 10.000

Av: Dato: Rådgivning

Det nærmer seg tiden for nye regler om boligkjøp som følge av endringer i Avhendingsloven.  En viktig nyvinning i de nye reglene er at kjøpere kan få erstatning for feil og mangler ned til kr 10.000.  Tidligere måtte mangelen være vesentlig (ca 5% av boligens verdi) for å få erstatning.

Hva betyr dette egentlig?

De som ikke er bevandret i jussens språk og irrganger kan lett komme til å misforstå dette.

For eksempel kan det være lett å tro

at det hvis jeg som kjøper finner noe som ikke stemmer med mitt inntrykk av boligen før jeg ga bud, eller det er ting som må repareres og som koster mer enn kr 10.000, så har jeg rett på erstatning eller prisavslag.

Det betyr det nok ikke….

Erstatning eller prisavslag, alternativt heving av kjøpet, er kun aktuelt hvis du kan påvise en skjult feil eller såkalt mangel.  Det vil si de tilfeller hvor det er gitt feil eller mangelfulle opplysninger om eiendommen og det dukker opp forhold som du ikke kunne ha sett selv om du oppfylte din såkalte undersøkelsesplikt.

Les også:    Hva er kjøpers undersøkelsesplikt

For å få erstatning må det foreligge en såkalt mangel i lovens bokstav.

Avhendingslovens § 3-1 til 3-8 beskriver hva som regnes som en mangel.  Det er litt komplisert å tolke direkte.

Men kort fortalt er det en mangel hvis det er gitt uriktige eller mangelfulle opplysninger om boligen eller hvis arealet er feil.  Det kan også være skjulte feil og mangler som kjøper burde ha fått, eller må har regnet med å få  kunnskap om fra selger.

Vilkårene for å få erstatning er ikke nye selv om Avhendingsloven er endret.  Det som er endret, og som er til fordel for deg som er kjøper er at grensen for erstatning NÅR DET FORELIGGER EN MANGEL, er lavere. 

Og – skulle du bli tilkjent erstatning vil du bli trukket for en egeandel på kr 10.000.  Dette for å unngå konflikter om “småsaker”.

OPPSUMMERT

  • Selger har en opplysningsplikt på den ene siden. Som er blitt skjerpet i ny Avhendingslov og forskrift om tilstandsrapporter
  • Kjøper har en undersøkelsesplikt på den andre siden. Nå stadfestet i selve Avhendingsloven
  • Tilstandsrapport ved takstmann og megler hjelper selger med å oppfylle sin opplysningsplikt.
  • Du må sjekke  ALT – ALLTID for å vite tilstanden på boligen og få riktig kunnskap om hva du faktisk kjøper.

I utgangspunktet står du som kjøper alene med å undersøke alt før budgivning.

Hvis du ikke gjør som 750 andre :

får hjelp av meg til å avdekke all risiko og avklart alle ubesvarte spørsmål.

Uansett hva du velger.

Vær nøye med undersøkelsesplikten og IKKE regn med at det er enkelt å få erstatning i ettertid hvis du har slurvet med egne undersøkelser.

 

 

 

 

Kommentarer (0)

Nå nærmer de seg nye regler for boligkjøp. Dette må du vite !

Av: Dato: Rådgivning

Fra 1.1.22 blir trer endringene i Avhendingsloven, som regulerer kjøp og salg av bruktbolig, i kraft.  Da blir det tryggere å være boligkjøper.  Men det fordrer at du er årvåken og sette deg inn i all informasjon som gis om boligens tilstand og alle andre forhold.

Merk deg kjøpers undersøkelsesplikt – § 3-10 i Avhendingsloven:

Kjøparen kan ikkje gjere gjeldande som ein mangel noko kjøparen kjente eller måtte kjenne til då avtala vart inngått.

Kjøparen skal reknast for å kjenne til omstende som går tydeleg fram av ein tilstandsrapport eller andre salsdokument som kjøparen er gitt høve til å setje seg inn i.

Selgers plikter

Selger har fått forsterket plikt til å gi utfyllende og riktig opplysninger om boligen.  For å klare å oppfylle kravene i loven er han nødt til å bestille en såkalt tilstandsrapport fra taktstmann.  Det er utarbeidet en forskrift som nøye beskriver hva som skal undersøkes, hvordan det skal undersøkes og hvordan opplysningene skal gis.

Les også:      Derfor blir det tryggere å være boligkjøper i 2022

Alt ligger til rette for en tryggere bolighandel

Nå ligger alt til rette for en tryggere bolighandel.   Men det forutsetter at du tar deg tid til å lese tilstandsrapporten og salgsmaterialet og forstår rekkevidden av det som står der.

Jeg vet i likhet med mange andre at mange dessverre ikke setter seg inn i salgsmaterialet før de gir bud.  Dette er meget risikofylt og kan koste deg masse penger og store frustrasjoner i ettertid

Så derfor er det din “forbanna plikt:

Å LESE  ALT – ALLTID!

Følg med allerede nå!

Alle aktørene i boligmarkedet har begynt å forberede seg på nytt regime. Derfor kan det allerede nå komme boliger på markedet som har tilstandsrapporter og salgsoppgaver som følger de nye reglene.  For, dersom bud blir gitt etter 1.1.2022, er det de nye reglene som gjelder.

Megler får en viktig rolle med å påvirke selger til å gi absolutt alle opplysninger han kjenner til om boligen.  Uansett om de tenker at det kan gjøre det vanskelig å selge boligen eller oppnå ønsket pris. Og megler må følge opp med å klargjøre alt dette i salgsoppgaven.

Dermed kan vi håpe og tro at det blir slutt på en del “innpakninger” av risiko momenter og vage antydninger av forhold som er viktige for kjøper.  Men, det vil utvilsomt kreve en del omstilling, både i praksis og tankegang.  Fra både selgere og meglere.

Les mer om den nye avhendingsloven her

Jeg ber deg om å være ekstra årvåken fremover i forhold til om dere får klare og ærlige beskrivelser av eiendommen.  Aner dere “ugler i mosen” i forhold til om nye regler blir fulgt, ta gjerne kontakt meg. Så så kan vi finne ut av hva som er riktig.

Les også:   Gi bedre info i salgsoppgavene

Jeg har de siste årene brukt mye tid de siste årene på å sjekke salgsoppgaver og tilstandsrapporter for kjøperer.  De ønsker å få sjekket ut risikoforhold og bli bevisst på hva de kjøper.  Og hvilken pris boligens tilstand fortjener.  De kan ha dårlig tid, eller ønsker en bekreftelse fra en fagperson på om de har forstått innholdet riktig.

Jeg tenker at jeg fremdeles vil få forespørsler om dette.  For selv om informasjonen blir tydeligere, blir den også mer omfattende.  Da kan det være vanskelig å skille snørr og barter og vite hva som er viktig.  Det kan være forhold både på den positive og negative siden. Det er ikke sikkert at et forhold som er omtalt negativt behøver å være så “farlig”.  Dersom det er mulig å fikse uten for store kostnader.

Vil det bli vanskelig å selge boliger og vil prisene gå ned?

Noen har spurt meg om ikke de nye reglene og den mer omfattende beskrivelsen av boligens tilstand vil gjøre at boliger blir vanskelig å selge eller at prisene vil gå ned.  Folk kan bli skremt fra å kjøpe, eller vil satse mindre på en bolig som har mange negative bemerkninger om tilstanden.

Det er en teoretisk mulighet for at dette vil skje, men jeg tror ikke det er noe jeg ville ha gamblet på rent generelt.

Kanskje vil noen unnlater å kjøpe en bolig de kanskje ville ha kjøpt tidligere.  Fordi de informasjonen var ullen og de valgte å ta risikoen ved ikke å undersøke nærmere.

At du lar å være fordi du er usikker på risikoen må jo være en bra ting.

Målet må være at du skal vite hva du kjøper.

På godt og vondt.  Og til en pris som tar hensyn til kvaliteten på boligen.

Eller hur?:)

 

 

Boligdama ga oss god, presis informasjon og gjorde oss trygge på vårt valg. Hun sjekket at alt var i orden med boligen, at prisen var hensiktsmessig og gav tips til budrunden.

Ung familie fra Oslo

 

 

Kommentarer (0)