Er det lurt å kjøpe bolig som mangler godkjenninger?

Mange boliger som ligger ute for salg mangler offentlige godkjenninger når det gjelder for eksempel bruk av rom for varig opphold eller med utleieenheter som ikke er godkjent. Er det lurt å kjøpe en slik eiendom?

Dersom rom eller tilbygg i boligen ikke er godkjent skal dette være oppgitt i salgsmaterialet.  Dessverre har ikke dette alltid vært så tydelig, og isteden blitt omformulert med at det er “bruken av rommet som danner grunnlaget for fastsettelse av P-rom (primær rom)” og andre snirklede formuleringer.  Ser du noe slikt, eller formuleringer du ikke helt forstår, bør det ringe en bjelle:  Fins det rom som ikke er godkjent her ?  Ofte gjelder dette kjellerstuer og lignende.  De er ofte ikke godkjent av bygningsmyndighetene fordi vinduene er for små eller at det ikke oppfyller kravene til rømningsveier og brannsikkerhet.

I de nye reglene i Avhendingsloven og de forskriftsbestemte tilstandsrapportene som kom fra 1.1.22 er dette strammet inn og ulovligheter er pålagt å omtales., både av megler og takstmann.  Det gjøres også ganske gjennomgående, men det varierer stort hvordan det er presentert og  hvor lett det er å oppdage eller tolke.  Så her må du være obs og gjerne legge inn et ekstra spørsmål til megler !

Ikke godkjente utleie enheter

Så har vi utleieenheter som ikke er godkjent men som leies ut allikevel.
Er det så farlig da?  Dette har jo tidligere eier gjort i årevis uten at det har medført konsekvenser. Ja – det kan være farlig selv om våre kommunale bygningsmyndigheter ikke er de ivrigste til å inspisere.  Du kan faktisk risikere bøter på opp til kr 200.000, Som kjøper overtar du all risiko rundt det som måtte være ulovlig ved boligen. Dette gjelder også endringer som ikke er byggemeldt, slik som utvidelser, ikke godkjente tilbygg og kjellerrom for utleie.

Og det spiller egentlig liten rolle om selger har informert om ulovlighetene eller ikke.  Får du bøter fra kommunen, må du ta kampen med selger og eventuelt eierforsikringsselskapet i etterkant.

Det kan også være farlig å leie ut rom som ikke er godkjent for varig opphold.
Dette kan du blant annet lese i nettartikkel fra Huseierne hvor advokat Morten Fæste uttaler seg:

Godkjent for varig opphold

– Det viktigste når du leier ut del av egen bolig, er at den delen av boligen du leier ut, er godkjent av kommunen for den bruken du leier den ut for, sier Fæste.

Med andre ord: Ikke la noen bo i rom som ikke er godkjent for varig opphold. Dette er ikke bare lovstridig, men kan være direkte farlig. Rom for varig opphold må nemlig oppfylle strengere krav om blant annet rømningsveier og brannsikkerhet enn andre rom i boligen.

– Hvis det begynner å brenne, og noen bor i rom som ikke oppfyller branntekniske krav, kan konsekvensene bli fatale. Kanskje kommer ikke leier seg ut på grunn av manglende rømningsveier. Vi har dessverre eksempler på at leiere har mistet livet i denne type ulykker, og utleiere har havnet i ansvar, sier Fæste. 

 

Det aller beste hadde vært at mangelen ble rettet opp før salg

Det aller beste er om selger retter opp mangelen før boligen legges ut for salg.  Men dette kan ta lang tid og koste penger og da velger man heller å legge boligen ut for salg med ulovlighetene.  I teorien burde dette i det minste påvirke prisen, men det er heller ikke alltid tilfelle.

Gjør det helst ikke men vær i alle fall svært forsiktig

Som kjøpsrådgiver vil jeg i likhet med Forbrukermyndighetene advare mot å kjøpe en bolig med ikke godkjente forhold.  I så fall bør du ha oversikt over hva dette er, hva det vil koste å utbedre og søke om godkjenning og om slik godkjenning i det hele tatt ville kunne oppnås.  Og ikke minst: Sørg for at dette ekstraarbeidet og kostnadene avspeiler seg i prisen du betaler for boligen.

Og vær ekstra obs hvis du tenker at de ikke godkjente rommene skal brukes til utleie.

Det jeg har spurt meg selv, og andre som opererer i boligmarkedet er:

Hvorfor i all verden er det lov å selge boliger med ikke godkjente rom og tilbygg? Kunne man ikke bare innføre en regel om at alle boliger som selges skal være 100% godkjent, punktum?  Jeg har ikke mottatt noe entydig og fornuftig svar.

Hva mener dere?