Først til mølla eller katta i sekken?

Nettavisen E24 melder at det nå blir solgt brukte leiligheter til fastpris i det opphetede Oslo markedet. Boligkjøpsmegling har sammen med kunde sjekket ut et par leiligheter i et av disse byggene.

Trude

Vesentlige ulemper for kjøper

Fastpris høres besnærende ut i et hett boligmarked med mye etterspørsel.  Men den fastprismodellen som presenteres her har, slik jeg ser det, noen vesentlige ulemper for kjøper.

  • Høy pris ?

    Leiligheten vi så på var på 75 m2 og var annonsert med en pris på  totalt kr 4.615.000 eller 61.533 pr m2 inklusiv fellesgjeld.   Sammenligner man med markedsprisen i området blir estimatet 4,4 mill.  Så kan man tenke seg at en budrunde ville dradd prisen oppover, men hvor mye vet vi ikke. Men det ser ut til at selger har tatt høyde for dette i sin prising..

  • Uvanlig høye kjøpsomkostninger.

    Selger har lagt på omkostninger for stifting av borettslaget med 2,7% dvs kr 124.000 for den aktuelle leiligheten.  Dette er en uvanlig konstruksjon. Vanligvis tar selger eller utbygger kostnadene ved å stifte borettslaget.  Denne vrien er sannsynligvis lovlig, men den gjør leiligheten vesentlig dyrere sammenlignet med andre borettslagsleiligheter i området.  Her har selger ytterligere kompensert for manglende budrunde  og den reelle kjøpsprisen er steget til kr 4.740.000 eller kr 63.194 pr m2 for den aktuelle leiligheten.

  • Balkong?

    Det foreligger rammetillatelse for balkong.  For at dette skal realiseres må borettslaget vedta balkongutbygging og sørge for finansiering. De leilighetene som kan ha balkong må bekoste dette. Så hvis du vil sammenligne med lignende leiligheter med balkong må du ta utgangspunkt i en pris på kr 4.865.000 (balkongen er beregnet til å koste kr 125.000) eller kr 64.861 pr m2.

  • Usikkerhet rundt fellesgjelden.

    Andel fellesgjeld er oppgitt til kr 315.000 ifølge stipulert finansieringsplan og borettslaget har budsjettert med total fellesgjeld på osv.  Her kan det komme endringer og ingen vet hva det vil koste.  Blir den høyere må kjøper betale. Er det da fastpris?

  • Lavt stipulerte fellesutgifter.

    Fellesutgiftene er stipulert til kr 2.714 eller 36 kr pr m2 pr mnd.  Bygd på erfaringstall er dette for lavt i forhold til at de også inneholder betjening av fellesgjeld på minst kr 315.000.  Antatte realistiske fellesutgifter vil være mellom kr 3.200 til 3.500 pr måned.

  • Utleie på ubestemt tid?

    Det blir reklamert med at kjøper kan påregne at utleie på ubestemt tid blir godkjent av av styret. Det henvises da til nåværende styre som består av selgers representanter. Samtidig tas det forbehold om at dette kan endres av fremtidig styre (beboerstyre).  Leie på ubestemt tid vil kunne tiltrekke seg kjøpere som vil investere for utleie. Problemet er bare at lovnaden er i strid med borettsloven og dens intensjoner. Dette forsøket på omgåelse av loven er hverken bra for investorer eller fremtidige beboere og det er  fare for at det duket for konflikter når fremtidig beboerstyre skal forsøke å rydde opp i dette.

  • Lite informasjon om byggets tilstand og borettslagets vedlikeholdsplaner,

    hverken i prospekt eller takst.  Årsaken til dette er at nåværende eier som eier alle andelene i borettslaget inntil boligene er solgt, ønsker å selge unna leilighetene og deretter forlate skuta. Borettslaget er nyetablert og årsberetning og regnskap  er ikke tilgjengelig.  Videre er rask overtakelse, senest 15.mars et premiss ved salget.

Hva så med litt usikkerhet hvis man gjør et godt kjøp?

Hva så, litt usikkerhet kan vel en kjøper leve med så lenge han får kjøpt seg en bra leilighet til fastpris.  Og folk som kjøper i nybygg må tross alt godta en del usikre opplysninger på kjøpstidspunktet.

Det er sant, men forskjellen er at når du kjøper nybygg vil du være beskyttet av Bustadsoppføringsloven som gir betydelig forbrukervern.  For brukte leiligheter gjelder avhendingsloven og kjøp “as is”.  Her er det mye større krav til kjøpers undersøkelsesplikt og et dårligere vern for forbruker.

Vær forsiktig og ikke glem å sjekke boligselskapet.

Jeg rådet mine kunder til ikke å gå inn for kjøp av en av disse leilighetene eller lignende prosjekter. Dette i første rekke fordi salget har en meget sterk slagside i favør av selger og kan medføre stor risiko for kjøper.

Og husk du kjøper ikke bare en leilighet men en del av et boligselskap.

 

 

 

Leave a Reply

Your email address will not be published.