5. desember. Hva er fellesgjeld og hvordan påvirker den boligkjøpet?

Av: Dato: Rådgivning

Dagens kalender tips:

Lurer du på hva fellesgjeld egentlig betyr?

‌
Dersom du skal kjøpe bolig i borettslag vil du møte ordet fellesgjeld.
Hva betyr det egentlig?
‌
Hva er fellesgjeld?
Det er lån borettslaget har tatt opp (for bygging, vedlikehold eller oppgraderinger) som er fordelt på alle boligene.
‌
Hvordan påvirker fellesgjelden deg når du skal kjøpe?
‌
Du betaler ikke fellesgjelden direkte, men renter og avdrag trekkes gjennom felleskostnadene.

MEN:
Banken ser på fellesgjelden som en del av din totale gjeld når de vurderer lånesøknaden din.
‌
Eksempel:
Prisantydning: 4 mill.
Fellesgjeld: 500 000 kr.
Du må kunne finansiere 4,5 mill totalt for å by!

Fordi banken ser på fellesgjelden som en gjeldsbyrde du pådrar deg.
‌
Huskeregel:
Totalprisen er kjøpesum + fellesgjeld.   Så du må se på totalprisen i annonsen for å vite hvor høyt du har finansiering til å by.
‌
Er du usikker?  På fellesgjeld eller det  kjøpe bolig borettslag?

Det er mye annet rundt borettslag som trenger forklaring, det meste er positivt.

Ta kontakt hvis du vil vite hva som vil være best for deg!

Kommentarer (0)

Husker du å sjekke boligselskapet når du kjøper bolig ?

Av: Dato: Rådgivning

Kjøper du en leilighet eller rekkehus som er en del av et borettslag eller et eierseksjons sameie, kjøper du deg inn i et forpliktende fellesskap.  Hvor du må være med på å dekke alle kostnader og blir en del av et felles bomiljø.

Det er ikke nok å sjekke felleskostnadene og tenke at de er akseptable for deg her og nå.  Hva hvis boligselskapet står overfor store felles vedlikeholds og renoveringsprosjekter de kommende år? Det må du være med på å betale, enten gjennom økt andel fellesgjeld eller et kontantinnskudd som kan bli flere hundre tusen kroner.  Megler er forpliktet til å oppgi nærstående oppgraderinger og vedtatte tiltak som vil kunne føre til kostnadsøkninger i nær fremtid.  Men de varsler for eksempel ikke om at rørene må skiftes ut om få år eller at alle vinduene snart må skiftes ut.  Dette kan du delvis lese ut av Tilstandsrapporten fra takstmann eller beskrivelsene av hvilke tiltak som allerede er gjennomført i boligselskapet.

Les alltid årsberetningen fra styret.

Denne ligger noen ganger inne i salgsoppgaven.  Eller det er oppgitt at du kan få papirene fra megler.
Be om å få dem tilsendt og se om det er skrevet noe om forestående vedlikeholdsplaner.

I årsberetningen kan du også kanskje finne ut noe om miljøproblemer som følge av mange klagesaker. Eller om det er mye utleie, noe som ofte medfører en del ulemper for deg som vil bo i et rolig og stabilt bomiljø.

Finner du ikke ut det du lurer på spør megler, og om nødvendig forretningsfører og styreleder i boligselskapet.

En annen viktig ting er å ta en titt på regnskapet.

Du behøver ikke være økonomiekspert for å se om det er nok innestående midler til å sikre driften og om det er avsatt noe til fremtidig vedlikehold.

Er du i tvil om hvorvidt ting som er påpekt må utbedres i tilstandsrapporten, nå eller i nær fremtid (TG2 eller 3) i er ditt eller boligselskapets ansvar, ta en titt på vedtektenes bestemmelser om vedlikeholdsplikt.

Jeg er heldigvis veldig komfortabel med å lese papirene fra forretningsfører og styrene i boligselskapene, og tolke hva som egentlig sies.  Er det noe jeg er i tvil om, tar jeg, på vegne av min kunde, videre kontakt med de ansvarlige for boligselskapet for å finne ut hvordan det egentlig står til. Er det for mye tull og rot eller usikkerhet omkring fremtidige kostnader gir jeg kunden en risikoanalyse på dette.  Senest i dag bestemte en av mine kunder seg for ikke å gå videre med en leilighet fordi det var for mange ubesvarte spørsmål blant annet om setningsskader på bygget.

Dessverre er ikke alltid megleren helt oppe på hesten når det gjelder å svare inngående på disse spørsmålene.

I min tidlige boligkarriere jobbet jeg som forvalter og leder i forvaltningsdelen av OBOS. Så jeg vet hvor mye et veldrevet borettslag eller sameie betyr for din personlige økonomi og trivsel.

Er du i tvil om du skal kjøpe deg inn i et konkret boligselskap, ta gjerne kontakt for gode råd.

Kommentarer (0)

Det lønner seg alltid å innfri fellesgjelden

Av: Dato: Rådgivning

I årets julekalender har jeg utfordret meg selv.   Jeg skal skrive 24 korte og treffsikre blogger om boligkjøp.  Som styrker din bevissthet rundt det å være boligkjøper og avslører en del myter.

Andels- eller borettslagsleiligheter har som oftest en andel fellesgjeld knyttet til boligen.  Det er et lån som borettslaget har tatt opp på vegne av av alle andelseierne og som blir fordelt på hver bolig etter en nøkkel, som regel basert på antall m2 i boligen.  Fellesgjelden kan være tatt opp i forbindelse med stiftelsen av borettslaget eller som en følge av opptak av lån til større vedlikeholdsarbeider.

Når du ser en annonse for en borettslagsleiligheter er ser du som oftest en prisantydning + en linje med andel fellesgjeld og et beløp.  Den egentlige prisen for leiligheten er prisantydningen (eller salgsprisen) + andel fellesgjeld.  Fellesgjelden betaler du renter og avdrag på gjennom de månedlige felleskostnadene til borettslaget.  Lånet til selve kjøpsprisen som du har tatt opp i banken betaler du for ved siden av gjennom månedlige renter og avdrag til banken.  Dine totale bokostnader blir da betalingen av renter og avdrag til banken + felleskostnader til borettslaget.

De fleste borettslag har såkalt IN ordning.  Det betyr at det er anledning til å betale ned din andel av fellesgjelden, enten hele eller deler av denne.  Da vil felleskostnadene bli lavere, men til gjengjeld får du mer å betale på via det private lånet (forutsatt at du ikke bruker egenkapital, arv eller lignende).
De totale månedlige bokostnadene blir altså ikke lavere.  I mange tilfeller blir de til og med høyere fordi betingelsene, rentesats og nedbetalingstid, kan være dårligere hos din private bank enn det borettslaget har på fellesgjelden.

Når et borettslag tar opp et felleslån på vegne av alle andelseiere med pant i borettslagets eiendom,  har de som regel god sikkerhet å tilby banken.  Derfor oppnår de ofte gode rente- og avdragsbetingelser.

Derfor bør du, før du bestemmer deg for å innfri din del av fellesgjelden undersøke betingelsene på felleslånet og sammenligne disse med dine betingelser i banken din.

Så kan det være andre faktorer som gjør at noen mener det er lurt å innfri fellesgjelden.  For eksempel en oppfatning om at det er vanskelig å få solgt boligen med en høy fellesgjeld.

Men det er en annen historie.  Som også har flere sider !

 

Kommentarer (0)