Er galskapen i boligmarkedet i ferd med å roe seg?

Av: Dato: Rådgivning

Da er boligpris statistikken for mars 2021 lagt frem.  En veldig sterk utvikling blir det betegnet som.  Prisene har økt de fleste steder, men heldigvis ikke der hvor det steg mest i 2020, nemlig Oslo.

Litt ufint å kalle det galskap kanskje.  De fleste av oss tjener jo på økte boligpriser!

Men det vi opplevde høsten 2020 i hovedstaden var etter mitt syn usunne tilstander.  Det var til de grader et selgers marked med for lite tilbud i forhold til etterspørsel og hete budrunder.  Da er det lett å trå feil og betale for mye. Eller omvendt, falle av tidlig fordi pengene ikke strekker til.

Jeg må medgi at mitt hjerte banker ekstra for de som ikke har kommet seg inn i boligmarkedet og den yngre generasjon.  Derfor er sterkt økende boligpriser et problem.  Og tanken på at du må låne mer og mer mer penger hvis du skal kjøpe noe annet enn det du bor i nå, er vel heller ikke så behagelig?

Les også:  Er det egentlig mulig å komme inn på dagens boligmarked?

Jeg var nylig innom et digitalt seminar om boligprisene.  En av økonomene sa at boligprisene i Oslo forsåvidt ikke var for høye i forhold til de såkalt underliggende økonomiske faktorene.  Men nettopp det at inngangsbilletten for svært mange grupper blir alt for høy ble fremhevet som et samfunnsproblem.  I alle fall hvis vi skal opprettholde den norske modellen om at flest mulig skal eie sin egen bolig.

Da er det alminnelig enighet om at veldig sterk prisøkning  i pressområdene er bekymringsfullt.

Men hvor går veien videre?

Eksperter sier at nedgangen av prisene vi så i Oslo i mars, kan tyde på at det kommer en korreksjon utover året med flate eller fallende priser. Ingenting vokser inn i himmelen……

Vi vil forhåpentligvis se en utvikling hvor prisene enten blir lavere eller flater ut og budrundene blir litt mindre hissige.  Det avhenger også av tilbudet av boliger til salgs i forhold til etterspørselen.  Antall boliger til salgs har vokst siden påske, men det er ennå ikke på noe høyt nivå.

De neste par ukene vil se hvor det bærer.  Selv bedømmer jeg det gjennom budrundene jeg er med i for kundene mine.  Og hva boliger de har sett på blir solgt for fremover.  Spådommer er en ting, de reelle salgene som gjennomføres er fasiten.

Jeg håper på et balansert marked fremover og vil følge godt med på vegne av mine kunder og alle dere kjøpere der ute.

Akkurat nå assisterer jeg i en budrunde på et rekkehus som går helt av skaftet.  Havnet 2,5 mill over prisantydning.  En prisantydning som var litt lav, men ganske realistisk i forhold til tidligere salg.  Antagelig er det høy lokal etterspørsel og egenskaper ved boligen blant annet størrelsen, som spilte inn her.  Selv i balanserte markeder kan enkelte salgsobjekter gå veldig høyt.  Folk har en tendens til å flokke seg om de boligene som virker mest attraktive.

Hva gjør du hvis du er redd for å miste hodet i budrunden?

En god regel er at hvis mange budgivere er med oppover er det et tegn på at det er et marked der, som du kan følge hvis du har råd og virkelig har lyst på boligen.  Men er det bare to budgivere som presser hverandre oppover fordi de skal vinne budrunden er du i en farlig risikosone og bør tenke deg godt om.

Les også:   Slik treffer du riktig på pris når du skal kjøpe bolig

Kommentarer (0)

Bør du kjøpe bolig nå ?

Av: Dato: Rådgivning

De fleste av dere har vel fått med dere de stigende boligprisene i fjor, som har fortsatt inn i  2021.  Dere som har vært i budrunder har merket at det er kamp om boligene og høyt prispress.  Vil dette fortsette i 2021 og er det i det hele tatt lurt å kaste seg ut i boligmarkedet akkurat nå?

Kanskje er boligene allerede overpriset.  Det står 1.100 leieboliger ledige i Oslo og leieprisene går ned.  Noen økonomer peker på at veldig økende boligpriser kombinert med lavere leiepriser er et tegn på at salgsprisene er for høye.

Fare for å selge med tap senere

Det er også gjort undersøkelser omkring tap ved resalg hvis du kjøper når prisene er på topp.  Dette skjedde med mange som kjøpte i Oslo i 2016/2017.  Av de som kjøpte på topp, har så mange som 40% solgt med tap senere.  Dette gjaldt i spesielt de mindre boligene i hovedstaden.  Med tap menes ikke bare inndekning av selv salgsprisen, men at kostnader ved kjøpet som (dokumentavgift) og resalget (meglerkostnader) ikke blir dekket inn. Å selge med tap berører unge kjøpere mest.  Dersom du må selge med tap svekkes egenkapitalen din.  Noe som kan hindre deg i å komme videre i boligkarrieren.

Derfor må du være sikker på at du ikke betaler for mye når du kjøper i et stigende marked.  Og at du har lang nok tidshorisont på kjøpet, helst 4 – 5 år.

Her kan du få kunnskap om hvordan finne riktig pris

Vil euforien fortsette?

I 2020 og frem til nå har boligmarkedet vært preget av eufori.  Løp og kjøp!  Rekordmange boliger er omsatt.  Det er ikke blitt lagt ut nok boliger på markedet til å møte etterspørselen. Dette har fortsatt .  Det er fremdeles langt færre boliger til salgs enn det som er vanlig.

Jeg sier alltid til de som spør:  

Det lønner seg å  eie egen bolig – og – det lønner seg sjelden å vente på bedre tider.

Akkurat nå er jeg litt i tvil.

Kanskje skal du vurdere å vente litt med å kjøpe og se om markedet roer seg de nærmeste månedene?

Å vente kan være et farlig råd all den tid noen spår fortsatt økende priser i 2021.  Økte priser tror jeg også på, men ikke 20% som noen meglere har spådd.  Ingenting vokser inn i himmelen og mange vil etter hvert stange i taket når det gjelder tilgang til lån – ref Boliglånsforskriften og 5 x inntekt.  Dette kombinert med endring av hjemmeboblen vi sitter i med Corona, vil trolig dempe kjøpekraften og etterspørselen.  Og forhåpentligvis kommer det flere boliger på markedet.  Det vil komme nybyggprosjekter, men ikke så mange som befolkningsøkningen tilsier.  Så har jeg faktisk litt tro på at en del kjøpere vil stoppe opp og tenke :  “Har vi ikke egentlig nådd et slags tak snart?”

Jeg sier ikke at du ikke skal kjøpe nå.  Men vær forsiktig, spesielt i budrundene.  Ikke la deg styre av redselen for økende boligpriser og by over evne.

Mine kunder står på sammen med meg.  Vi er klare til å kjøpe selv i dette vanskelige markedet.  Men vi kjører en forsiktig linje, særlig i budgivningen og sikrer oss at vi ikke går over gjeldende markedspriser.

Da får vi heller tape et par, tre budrunder før vi er i mål.

Lurer du på hva du skal gjøre, ta kontakt for gode råd:)

Les også:    Nå er det dyrt  å leie bolig

 

Kommentarer (0)

Kjære eiendomsmeglere – kan dere ta dere sammen og prise riktig?!

Av: Dato: Boligmarkedet

Nå er jeg litt forbanna på kjøpernes vegne.   Vi har et sykt stigende marked i Oslo for tiden.  Og det kan være vanskelig for meglerne å gi riktig prisantydning.  Men så vanskelig kan det vel ikke være ?

Det finnes hundrevis av bortforklaringer fra meglerne når en liten bolig går flere hundre tusen over prisantydning

  • Det er så stor etterspørsel at kjøperne går bonanza i budrunden
  • Det er ikke så lett å vite hva som blir den endelige salgsprisen
  • Dette var et spesielt objekt som var vanskelig å prise
  • Det kommer ingen på visning hvis vi priser til reell markedsverdi

Den reelle årsaken er nok det siste punktet.  Meglerne har gjort kjøperne vant med at spesielt de mindre boligene blir solgt et godt stykke over prisantydning.  Dermed legger kjøperne på noen hundre tusen på prisantydningen i hodet sitt når de ser annonsen.  Hvis megler da har priset riktig i forhold til markedet, går de ikke på visningen.  Dette stemmer nok, mange er blitt vant til å tenke slik.

Men hvem er det som har gjort dem vant til denne tankegangen:

Jo meglerne selv, ved å begynne med praksisen å prise for lavt. De vet at de ikke vil bli tatt for lokkepris all den tid salgsprisen garantert vil bli langt over prisantydning.  Og da er det bare å kjøre på.

Men dette er ikke greit.

Når vi får en het  budrunde  på toppen av feilprising, blir små boliger ofte solgt opp til en halv million høyere enn prisantydning.

Og  – det er mange kjøpere som håper og tror på at prisantydningen tross alt er ganske riktig.  De tenker at boligen kanskje vil gå noe over prisantydning, men at det blir så mye kan de ikke forestille seg.

Resultat :  frustrasjon, skuffelse og bortkastet tid på visninger.

Du lurer kanskje på om jeg kan stå inne for det jeg sier?

Da svarer jeg.  Absolutt – jeg har bevis.   La meg forklare.

Meglerne bruker et verktøy som heter Eiendomsverdi til å estimere forventet salgspris.  Dette er en boligdatabase som kun profesjonelle har tilgang til.  Her estimeres boligverdi og mulig salgspris  på grunnlag av sammenlignbare boliger i nærområdet.   Jo mer omsetning og flere sammenlignbare boliger, desto sikrere blir estimatet.  Dette er tilfelle for de aller fleste leiligheter i Oslo.

Jeg har også abonnement på dette systemet og bruker det meget aktivt som boligkjøpsrådgiver.
Med å taste inn adressen får jeg et automatisk estimat for sannsynlig markedsverdi for boligen.
Og – nesten konstant, får jeg en verdi som ligger ca 300.000 over det som er meglers prisantydning.  Særlig på mindre boliger.  I ettertid, ved salget, viser det seg at mitt estimat stemmer veldig bra.

Jeg har masse masse eksempler å vise til, men jeg vil ikke henge ut noen spesielle meglere, da dette er et gjennomgående fenomen.

Det er nesten så jeg lurer på:

Har ikke meglerne tilgang til Eiendomsverdi?  Jo selvfølgelig….

Heldigvis kan jeg fortelle mine kunder hvor realitetene ligger på de boligene de ser på.

Men hva med alle de andre som ikke bruker en kjøpsrådgiver ?  Skal de fremdeles bli lurt av for lave priser i annonsene?

Det er på tide å tenke nytt.

For eksempel at meglerbransjen bestemmer seg for å ta seg sammen og begynne å prise riktig.

Deretter går ut til publikum og sier:

Nå er det slutt på for lave prisantydninger.  Fra nå av er det kun budrunden som vil gjøre at boligen blir solgt over prisantydning.

eller

At prisingen til meglerne gjøres mer transparent på en eller annen måte.

For eksempel – Gjør det obligatorisk å legge enkle estimater på prisingen i salgsoppgaven.

Da mener jeg ikke manipulerte estimat hvor kun utvalgte boliger som passer meglers prising er tatt men, men det som systemet viser.

eller

Gjør boligprisdatabaser tilgjengelig for alle, ikke bare de profesjonelle.

Hva tenker du ? Bør vi finne oss i at denne utviklingen fortsetter?

Vil du lære mer om boligpriser og budgivning. Last ned mitt gratis tipshefte

Et eksempel fra rapporten enkelt estimat ser du nedenfor.

Dersom budsjettet ditt er 4 mill er det ikke noe vits i å bruke tid på denne boligen.  I et stigende marked som vi har nå, vil denne garantert bli solgt over 4,35 mill.  Ja kanskje nærmere  4,85 mill.  Jeg skal ikke røpe hva denne er blitt lagt ut for.  Poenget er å illustrere at slik informasjon er nyttig for en kjøper.  Og  at  prisantydningen til megler ikke burde ligge under den laveste verdien.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Kommentarer (0)

Selgers marked og økte priser. Hva gjør det med kjøpelysten?

Av: Dato: Boligmarkedet

Tross Korona krise har boligprisene økt kraftig i høst, særlig i de store byene.  Hvordan reagerer kjøperne på dette og hva gjør det med kjøpelysten?

Jeg skal ikke påstå å ha empiri og forskningsbaserte svar på dette, men kan kun snakke om hvordan kjøpere jeg kommer i kontakt med tenker rundt temaet.

Engstelse for ikke å lykkes

De som allerede har strevd med å nå opp i budrunder eller ikke fått det de ønsker seg for pengene sine, blir enda mer engstelige for ikke å klare å finne noe.  Samtidig utløser det naturlig nok noen tanker rundt prioriteringer.  Kanskje er det på tide å lempe på noen ønsker og krav ?  Det være seg kvaliteter ved boligen og ikke minst beliggenheten.

Hastverk

Økte boligpriser utløser ofte en følelse av hastverk.  Det gjelder å kjøpe før prisene går helt til himmels.  Svært få venter på boligprisnedgang, slik vi kunne oppleve at noen gjorde tidligere.  Det beste folk håper på er en utflating av prisene.

Dersom flere kjøpere får hastverk og melder seg på samtidig i et allerede presset marked, kan vi få en selvforsterkende effekt med enda høyere priser.

Ubalanse mellom tilbud og etterspørsel

Større etterspørsel enn tilbud på boliger er jevnt over ikke bra for deg som er boligkjøper.  Eier du en bolig fra før kan du føle deg relativt trygg på at den blir solgt raskt. Men dette oppveier nok ikke usikkerheten ved at kampen om boliger blir større og budene på det du skal kjøpe presses oppover. Det vil selvsagt være avhengig av hva du skal kjøpe og prisforskjellen  i forhold til boligen du selger.

Kanskje er du mer usikker på hva du må betale for din nye bolig enn det du kan få for den du skal selge?

Les også:  Nå øker prisene – hva gjør jeg ?

Nåløyet blir trangere

For de som ikke ha bolig fra før er raskt økende priser en stor ulempe.  Du rekker ikke å spare opp ekstra egenkapital eller få tilstrekkelig lønnsøkning til å ta igjen økningen i boligprisene.  Og nåløyet for å komme inn på boligmarkedet blir stadig trangere.

Les også:  Er den norske boligdrømmen for alle ?

Ikke forhast deg, men tro heller ikke at det
lønner seg å vente

Jeg råder ingen til å forhaste seg med boligkjøp.

Men mitt mantra er – og har bestandig vært:

Du har ingenting å tjene på å vente i påvente av bedre tider.  Boligprisene vil neppe gå vesentlig ned igjen.  Det beste vi kan håpe på et marked med god balanse mellom tilbud og etterspørsel.  Og for deg som eier bolig fra før gjelder regel nummer 1 : Kjøp og selg i samme marked.

Værsågod – her deler jeg kunnskap og gode tips for å hjelpe deg med boligkjøpet

Kommentarer (0)