Eiendomsmeglernes yrkesutøvelse, etikk og moral er et populært tema i media og blant folk flest. Og hvilke interesser ivaretar han eller hun egentlig. Selgers, kjøpers eller begge deler?

4 av 10 kjøpere oppfatter megler som selgers representant
Oppfatninger om eiendomsmeglere er ofte basert på synsing og enkeltsaker fra media. I forbindelse med en markedsundersøkelse om boligkjøpers posisjon på boligmarkedet som mitt firma TruDet har fått gjennomført, testet vi ut hvordan forbrukeren oppfatter meglernes ivaretakelse av kjøper og selger. Undersøkelsen er basert på telefonintervjuer med 500 personer bosatt i Oslo.

På spørsmålet om vurdering av eiendomsmeglers rolle gir undersøkelsen følgende svar:

• 42% av de spurte, litt over 4 av 10 mener at megleren kun ivaretar selgers interesser
• 36% av de spurte, litt over en tredjedel mener at megler ivaretar både kjøpers og selgers interesser
• 22% av de spurte svarer at de ikke vet

Ja takk begge deler
Det er ingen tvil om at eiendomsmegleren også må ivareta kjøpers interesser. En eiendomsmegler ville ikke klart å selge en eneste bolig uten å sørge for å gi fyldig og mest mulig riktig informasjon om boligen og bolighandelen. Megler er også gjennom lov og forskrifter pålagt å ha omsorg for både selger og kjøper, altså er det et «ja takk begge deler» prinsipp som skal gjelde.

Vi vet ikke hvorfor et flertall svarer at megler kun ivaretar selger interesser. Men det er rimelig å anta at selve salgssystemet basert på at selger er oppdragsgiveren til megler og at oppdraget er provisjonsbasert knyttet til høyest mulig salgspris, har en stor betydning. I en slik setting vil det være krevende å fremstå som en objektiv rådgiver overfor kjøper for eksempel i forhold til om boligen er et «godt kjøp».  Et system, som er vanlig i mange andre land, hvor kjøper også har en egen profesjonell rådgiver eller megler ville etter min vurdering gitt større trygghet for kjøper og bedre balanse i bolighandelen.

Kan du stole på meglers kjøpsråd?
Forbrukerrådet anbefaler i sine råd til boligkjøpere «å ikke bruke eiendomsmegleren som rådgiver i spørsmål som påvirker prisen da hans rolle er å få høyest mulig pris for eiendommen». Dette er etter mitt syn å strekke det litt vel langt. Det vil i praksis kunne bety at du ikke kan spørre megler om noen ting, da fleste spørsmål om boligen vil påvirke oppfatningen av hvor høy pris du er villig til å betale.

Eiendomsmegleren har god kunnskap om det lokale markedet og det aktuelle kjøpsobjektet og må kunne være en god informasjonskanal også for deg som kjøper. Men bruk informasjonen med kløkt og kunnskap. Og vær klar over hva som er hans eller hennes primære mål for bolighandelen.

Jeg har startet min virksomhet med rådgivning for boligkjøpere  for å kunne bidra til en bedre balanse mellom selger og kjøper i boligmarkedet.

I et tidligere blogginnlegg stilte vi spørsmålet om det er de unge som skal betale prisen for å skape balanse i boligmarkedet.  I går presenterte regjeringen forskrift for “nye utlån med pant i bolig”. Selv om ikke alle forslagene fra Finanstilsynet blir innført,  kan vi fastslå at de nye forskriftene i vesentlig grad vil ramme unge som vil inn på boligmarkedet.

• For det første er det faktum at retningslinjene er gått over til å bli forskrift – foreløpig gjeldende frem til 31.12.16, en klar innstramming som vil berøre de unge. Bankene mister mye av sin handlefrihet. Hele 35% av unge låntakere får lån på grunnlag av at bankene gjør skjønnsmessige vurderinger som avviker fra reglene. Nå blir det bare anledning til å gjøre unntak i 10% av innvilgede lån pr kvartal.
• Videre stilles det krav til at boliglån som overstiger 70% av boligens verdi skal ha en avdragsbetaling på 2,5%.  Dette betyr at de som trenger å låne maksimalt beløp 85% får et krav om avdragsbetaling. Dette er de med lavest egenkapital, som oftest de unge.
• Det ble ikke strammet inn på muligheten til å gi kausjon som sidesikkerhet som foreslått fra Finanstilsynet.  Det vil si at foreldre  som har mulighet til det fremdeles kan kausjonere og stille sikkerhet for sine håpefulle.   Skillet mellom de som kan få hjelp hjemme og de som står alene vil bli enda større.

Hensikten med forskriften er at det skal bidra til å kjøle ned boligprisveksten samt forhindre økt gjeldsbyrde spesielt blant de unge. De har allerede høy gjeldsbelastning og vil lide mest dersom boligmarkedet snur.

Mange lurer på om det er forsvarlig å kjøpe bolig før man har solgt den gamle.  Mitt råd er å kjøpe først, under visse forutsetninger.

Hvorfor kjøpe først

• Du får tid til å finne den boligen du virkelig ønsker deg
• Det er viktig at du ikke kommer i tidspress
• Du ønsker å få realisert flest mulig av dine behov og ønsker for ny bolig
• Du kan ha manglende kunnskap om markedsprisene i området du ønsker å flytte til
• Det er for sent å oppdage at du ikke kan få det du ønsker deg etter at du har solgt
• Du unngår eventuelle ekstra kostnader dersom du ikke finner ny bolig i tide
• Forsinkelseskostnader kan være leie av bolig, ekstra flytting og lagring av inventar.

Viktig å huske på før du kjøper

• Ha en realistisk oppfatning av hva din nåværende bolig kan bli solgt for
• Finn ut hvor mye penger du har å rutte med.
• Søk råd hos noen som kjenner boligmarkedet i ditt område.
• Få prisvurdering fra en lokal megler, dette kan du få uten kostnader for deg.
• Legg inn en margin i forhold til forventet salgspris på din nåværende bolig.
• Legg inn en buffer for ekstra kostnader ved å sitte med to boliger i en periode
• Strekk overtakelsesdato så langt frem som mulig når du gir bud på ny leilighet.
• Avklar med banken din at du får mellomfinansiering inntil du få solgt din bolig.

Kjenn på magefølelsen
I dette spørsmålet, som for de fleste beslutninger ved kjøp og salg av bolig,  finnes det ikke noe fasitsvar.  Følelser og  behov for trygghet hos den enkelte spiller også en viktig rolle.  Det er derfor lurt å bruke magefølelsen før du tar den endelige beslutningen om hvilken rekkefølge som er riktig for deg.

Leser i Finansavisen om en boligselger som strever med å selge sin 1 roms leilighet på Skøyen som han har valgt å gå ut i markedet med uten å benytte seg av eiendomsmegler.  Han mener at mange kjøpere er engstelige for å kjøpe bolig privat. Er det grunn til å være skeptisk?

Som boligkjøper har du nok ikke stått overfor denne problemstillingen svært ofte, idet maks 2% av boligene som annonseres på finn.no selges privat.  Men hva gjør du hvis akkurat din drømmebolig tilbys av en privat selger og ikke gjennom eiendomsmegler?
Jeg vil ikke tilrå å “skygge banen” bare på grunnlag av måten boligen selges på, men ville vært særlig oppmerksom på følgende :

Hva slags dokumentasjon av boligens standard foreligger?
Foreligger det takst, egenerklæringsskjema, prospekt, boligsalgsrapport eller annen dokumentasjon. Selger har opplysningsplikt og er ansvarlig for skjulte feil og mangler.  Men uten eiendomsmegler vil det mangle et et ekstra profesjonelt ledd som kvalitetssikrer at opplysningsplikten blir oppfylt og som selv kan komme til å stå til ansvar dersom dette forsømmes.

Følg med på budrunden.
Dersom det er en attraktiv bolig som ble solgt privat ville jeg som kjøper fulgt ekstra godt med på at budrunden gikk riktig for seg.  Meglerne er underlagt strenge regler for budgivning som private selger også i prinsippet skal følge.  Det er lite trolig at du blir lurt, men manglende profesjonalitet vil nok kunne forekomme. Be om en budjournal i ettertid.

Oppgjør gjennom profesjonelle.
Selger bør ha engasjert en megler,advokat eller bank til å foreta oppgjøret og sørge for at de økonomiske betingelsene i kjøpekontrakten oppfylles.  Og ikke minst at kjøpet tinglyses slik at du oppnår rettsvern.

Vær klar over at du ikke vil få tegnet kjøperforsikring ved privat salg.
Tilbyderne av disse forsikringene ønsker kun å tilby dette når salget går gjennom eiendomsmegler.

Forbrukermyndighetene har ivret sterkt for at privatpersoner skal kunne selge sine boliger selv.  Dette for å spare penger på honorar til megler.  De mener at kjøper er ivaretatt gjennom at selger er ansvarlig i henhold til avhendingsloven.   Jeg mener at eiendomsmegler, på tross av at han får sin provisjon fra selger, er et viktig profesjonelt ledd også for kjøper.  Boligkjøp vil derfor i hovedsak være tryggest dersom det går via en eiendomsmegler.