I et tidligere blogginnlegg stilte vi spørsmålet om det er de unge som skal betale prisen for å skape balanse i boligmarkedet.  I går presenterte regjeringen forskrift for “nye utlån med pant i bolig”. Selv om ikke alle forslagene fra Finanstilsynet blir innført,  kan vi fastslå at de nye forskriftene i vesentlig grad vil ramme unge som vil inn på boligmarkedet.

• For det første er det faktum at retningslinjene er gått over til å bli forskrift – foreløpig gjeldende frem til 31.12.16, en klar innstramming som vil berøre de unge. Bankene mister mye av sin handlefrihet. Hele 35% av unge låntakere får lån på grunnlag av at bankene gjør skjønnsmessige vurderinger som avviker fra reglene. Nå blir det bare anledning til å gjøre unntak i 10% av innvilgede lån pr kvartal.
• Videre stilles det krav til at boliglån som overstiger 70% av boligens verdi skal ha en avdragsbetaling på 2,5%.  Dette betyr at de som trenger å låne maksimalt beløp 85% får et krav om avdragsbetaling. Dette er de med lavest egenkapital, som oftest de unge.
• Det ble ikke strammet inn på muligheten til å gi kausjon som sidesikkerhet som foreslått fra Finanstilsynet.  Det vil si at foreldre  som har mulighet til det fremdeles kan kausjonere og stille sikkerhet for sine håpefulle.   Skillet mellom de som kan få hjelp hjemme og de som står alene vil bli enda større.

Hensikten med forskriften er at det skal bidra til å kjøle ned boligprisveksten samt forhindre økt gjeldsbyrde spesielt blant de unge. De har allerede høy gjeldsbelastning og vil lide mest dersom boligmarkedet snur.

Mange lurer på om det er forsvarlig å kjøpe bolig før man har solgt den gamle.  Mitt råd er å kjøpe først, under visse forutsetninger.

Hvorfor kjøpe først

• Du får tid til å finne den boligen du virkelig ønsker deg
• Det er viktig at du ikke kommer i tidspress
• Du ønsker å få realisert flest mulig av dine behov og ønsker for ny bolig
• Du kan ha manglende kunnskap om markedsprisene i området du ønsker å flytte til
• Det er for sent å oppdage at du ikke kan få det du ønsker deg etter at du har solgt
• Du unngår eventuelle ekstra kostnader dersom du ikke finner ny bolig i tide
• Forsinkelseskostnader kan være leie av bolig, ekstra flytting og lagring av inventar.

Viktig å huske på før du kjøper

• Ha en realistisk oppfatning av hva din nåværende bolig kan bli solgt for
• Finn ut hvor mye penger du har å rutte med.
• Søk råd hos noen som kjenner boligmarkedet i ditt område.
• Få prisvurdering fra en lokal megler, dette kan du få uten kostnader for deg.
• Legg inn en margin i forhold til forventet salgspris på din nåværende bolig.
• Legg inn en buffer for ekstra kostnader ved å sitte med to boliger i en periode
• Strekk overtakelsesdato så langt frem som mulig når du gir bud på ny leilighet.
• Avklar med banken din at du får mellomfinansiering inntil du få solgt din bolig.

Kjenn på magefølelsen
I dette spørsmålet, som for de fleste beslutninger ved kjøp og salg av bolig,  finnes det ikke noe fasitsvar.  Følelser og  behov for trygghet hos den enkelte spiller også en viktig rolle.  Det er derfor lurt å bruke magefølelsen før du tar den endelige beslutningen om hvilken rekkefølge som er riktig for deg.

Leser i Finansavisen om en boligselger som strever med å selge sin 1 roms leilighet på Skøyen som han har valgt å gå ut i markedet med uten å benytte seg av eiendomsmegler.  Han mener at mange kjøpere er engstelige for å kjøpe bolig privat. Er det grunn til å være skeptisk?

Som boligkjøper har du nok ikke stått overfor denne problemstillingen svært ofte, idet maks 2% av boligene som annonseres på finn.no selges privat.  Men hva gjør du hvis akkurat din drømmebolig tilbys av en privat selger og ikke gjennom eiendomsmegler?
Jeg vil ikke tilrå å “skygge banen” bare på grunnlag av måten boligen selges på, men ville vært særlig oppmerksom på følgende :

Hva slags dokumentasjon av boligens standard foreligger?
Foreligger det takst, egenerklæringsskjema, prospekt, boligsalgsrapport eller annen dokumentasjon. Selger har opplysningsplikt og er ansvarlig for skjulte feil og mangler.  Men uten eiendomsmegler vil det mangle et et ekstra profesjonelt ledd som kvalitetssikrer at opplysningsplikten blir oppfylt og som selv kan komme til å stå til ansvar dersom dette forsømmes.

Følg med på budrunden.
Dersom det er en attraktiv bolig som ble solgt privat ville jeg som kjøper fulgt ekstra godt med på at budrunden gikk riktig for seg.  Meglerne er underlagt strenge regler for budgivning som private selger også i prinsippet skal følge.  Det er lite trolig at du blir lurt, men manglende profesjonalitet vil nok kunne forekomme. Be om en budjournal i ettertid.

Oppgjør gjennom profesjonelle.
Selger bør ha engasjert en megler,advokat eller bank til å foreta oppgjøret og sørge for at de økonomiske betingelsene i kjøpekontrakten oppfylles.  Og ikke minst at kjøpet tinglyses slik at du oppnår rettsvern.

Vær klar over at du ikke vil få tegnet kjøperforsikring ved privat salg.
Tilbyderne av disse forsikringene ønsker kun å tilby dette når salget går gjennom eiendomsmegler.

Forbrukermyndighetene har ivret sterkt for at privatpersoner skal kunne selge sine boliger selv.  Dette for å spare penger på honorar til megler.  De mener at kjøper er ivaretatt gjennom at selger er ansvarlig i henhold til avhendingsloven.   Jeg mener at eiendomsmegler, på tross av at han får sin provisjon fra selger, er et viktig profesjonelt ledd også for kjøper.  Boligkjøp vil derfor i hovedsak være tryggest dersom det går via en eiendomsmegler.

Har nettopp bistått et ungt par som etter å ha fått tilslaget på høyeste bud på drømmeleiligheten, “mistet” denne til forkjøpberettiget medlem av boligbyggelaget.  Ergerlig for dem, men sikkert til stor glede for det Usbl medlemmet som hadde høy nok ansiennitet og økonomisk evne til å tre inn i budet.  Borettslagsleiligheter utgjør en stor del av boligmassen i Oslo og opp til 30% av boligene som er til salgs blir tatt på forkjøpsrett.  Boligmarkedet i Oslo er tøft og med økt tilflytting vil det ikke bli enklere i fremtiden.  Da gjelder det å benytte seg av alle tilgjengelige muligheter som gjør terskelen lavere.

Det å bygge og tilby boliger for medlemmene og forkjøpsretten er selve kjernen for virksomheten i boligbyggelagene.  Det er ingen grunn til å tro at dette vil endre seg i nær fremtid.  Det er mange oppfatninger om hvorvidt dette er en “rettferdig” ordning.  Uansett mening, jeg oppfordrer til en pragmatisk tilnærming : “If you can’t beat them, join them.”  Tenk fremover og meld gjerne inn barna i tidlig alder.  Og er du allerede voksen, husk at det kan være tilfeller hvor selv et kortvarig medlemsskap kan gi mulighet til å tre inn i høyeste bud.  I OBOS koster innmelding kr 500 og årlig medlemsskap kr 200.  I Usbl koster innmelding kr 300, medlemsskap kr 300 for de over 18 år og kr 100 for de under 18 år.  I tillegg til forkjøpsretten får du medlemsfordeler med på kjøpet.