Derfor kan boligkjøpere også stille krav i budforhandlinger

Av: Dato: Rådgivning

Boligselgere kan ofte stille betingelser i forbindelse med salg av boligen som kan synes ufravikelige.  Kanskje tenker du da, dette må jeg bare godta for å få tak i boligen.

Må du det?  Nei –  ikke nødvendigvis

Både krav om at kjøper skal ta ansvar for visse risikoforhold, eller en beskjed om at ingen bud under prisantydning vil bli godtatt, kan fravikes. Og som boligkjøper kan du ha like gode kort på hånden som selger.

I utgangspunkt skal selger og kjøper stå likt i kjøpsforhandlingene.  Men som kjøper føler du deg kanskje underlegen når du står alene mot megleren, som er en profesjonell part.  Han formidler selgers klare ønsker og krav.  Og selger sitter attpå til med nøkkelen til drømmeboligen din!

Men husk at som kjøper har du har også makt.  Ingen boliger blir solgt uten en budgiver.  Du bestemmer selv om du vil by og hva du vil by, hvilke krav du vil godta og hvilke forbehold du vil ta.

Normalt sett vil ikke generelle forbehold bli godkjent av selger, for eksempel forbehold om finansiering eller tilfredsstillende salg av egen bolig.  Et slikt bud medfører for stor usikkerhet for selger.   Han vil da normalt velge en budgiver som har finansieringen klar.  Derfor advares kjøpere ofte mot å gi forbehold i bud.

Forbehold om risiko og stadfestelse av muntlig informasjon

Du kan imidlertid gjerne bruke forbehold til å få frem forpliktende svar fra selger.  Det kan være stadfestelse av muntlige opplysninger om tekniske forhold, for eksempel en opplysning om at det elektriske anlegget er kontrollert året før, faktisk er gjort.  Også muntlige lovnader om at offentlige pålegg skal fikses før overtakelse bør det også tas forbehold om i budet.  Ta forbehold og sørg for at risikoen for utbedring og godkjenning blir lagt på selger!

Desto flere budgivere desto større mulighet har selger til å dytte risiko over på kjøper og oppnå en høy pris.  Men er du eneste budgiver står du som kjøper sterkt i å knytte betingelser til kjøpet.  Dette bør du benytte deg av på en balansert måte.

Å stille forbehold kan redusere din risiko betydelig.

Jeg hadde nylig en sak for en kjøper.  Et gårdsbruk med konsesjonsplikt var til salgs.  Selger og megler stilte krav om at kjøper skulle ta ansvar for at konsesjon ble godkjent, hvilket er ganske vanlig.  Men de stilte også krav om at kjøper tok ansvar for den endelige prisen selv om kommunens landbrukstakst skulle bli et lavere beløp.  Noe som ville være svært sannsynlig. “Det vil ikke bli godtatt forbehold som fravek fra dette” stod det i salgsoppgaven.  Særlig dette med priskontrollen(landbrukstaksten) ville kunne medføre stor risiko for min kunde. De kunne risikere å betale for høy pris for eiendommen for idet kommunen har gjennomført sin priskontroll kunne eiendommen straks fått en langt lavere markedsverdi.  På grunnlag av dette valgte kjøperne å følge vårt råd om å ta forbehold om at selger tok ansvar for prisen.  Dette forbeholdet stod de fast på gjennom hele forhandlingen.  Til slutt godtok selger dette, da “våre” kjøpere var eneste budgivere og selger var interessert i å bli ferdig med salget.  Kjøperne stod på sitt på tross av at de var svært “keene” på eiendommen.  Nå venter de på taksten fra kommunen.  Det ville overraske meg stort om ikke denne blir en del lavere enn den avtalte prisen.  Blir den høyere vil allikevel ikke selger få høyere pris enn det som er avtalt.

Dette er et tilfelle som gjelder en spesiell type eiendom.  Men allikevel en påminnelse om at hvis du ser noe i salgsoppgaven omtalt som “det vil ikke bli godtatt forbehold om osv”, vær obs og tenk etter om du allikevel vil kunne stille krav på egne vegne.  Kanskje har selger ikke noe annet valg enn å godta forbeholdet selv om han eller hun var “høy og mørk” i utgangspunktet.

“Vi godtar ikke bud under prisantydning”

På samme måte gjelder det vanlige signalet om at vi “godtar ikke noe bud under prisantydning”.  Som eneste budgiver har du full mulighet til å gi inn et lavere bud.  Denne frasen er en svært vanlig argumentasjon overfor kjøpere som har signalisert at de har lyst på boligen.  Men har du is i magen vil selger, etter som tiden går, kanskje “mørne” og fravike dette kravet.

På den annen side kan det noen ganger være greit, hvis prisantydningen er riktig å godta dette for å komme i mål med kjøpet.

Les også:   Slik treffer du på riktig pris når du kjøper bolig

 

 

Kommentarer (0)

Derfor søker folk bistand til boligkjøpet

Av: Dato: Rådgivning

De aller fleste boligkjøpere søker ennå ikke spesifikk bistand fra rådgivere som står på deres side når de skal kjøpe bolig.  Boligkjøpere i Norge er vant til å klare dette selv eller få hjelp av salgsmegler eller familie og venner. Men, stadig flere henvender seg til med spørsmål og ønske om bistand fra en uavhengig kjøpsrådgiver. Hva er det egentlig de lurer på og hvorfor etterspør de våre tjenester?

Uten å kunne favne alle de ulike spørsmål som dukker opp, kan følgende motiver nevnes:

  • Jeg klarer ikke ikke å få satt meg inn i alt jeg trenger for å føle meg trygg, prosessen går altfor fort
  • Jeg vet ikke hva jeg egentlig vil ha eller hva jeg har egentlig har råd til
  • Jeg klarer ikke å holde fokus på kjøpsprosessen, det tar alt for mye tid og krefter
  • Jeg føler meg ikke trygg på om boligen holder det den lover
  • Jeg er usikker på standarden og hva det vil koste å oppgradere boligen
  • Jeg er redd for å få problemer med skjulte feil og mangler i ettertid
  • Jeg er veldig usikker på hva boligen egentlig er verdt og tør ikke å by det som trengs
  • Jeg har tapt mange budrunder og vet ikke hvordan jeg skal gå frem
  • Jeg vil ikke bli lurt og vet ikke om jeg kan stole på megler
  • Jeg ønsker å gjøre en god investering og lurer på hvor det lønner seg å kjøpe
  • Jeg trenger å bli guidet steg for steg gjennom kjøpet og ha en profesjonell å sparre med
  • Jeg ønsker å få hjelp av en rådgiver som står på min side i bolighandelen
  • Jeg er engelsktalende og kjenner ikke systemet for bolighandel i Norge, dessuten får jeg ikke lest prospektet som jo er på norsk
  • Jeg er førstegangskjøper og lurer på hvordan jeg kan komme inn på boligmarkedet
  • Jeg har problemer med å finne et område og bolig som passer min livssituasjon
  • Jeg har bevegelseshemming eller spesielle behov og det er vanskelig å finne en bolig som ivaretar disse
  • Jeg bør flytte til en bolig som er bedre tilpasset min alder og livssituasjon men klarer ikke å ta det endelige steget

Når jeg  skulle bruke millioner på å kjøpe leilighet i et for meg ukjent marked, var ikke noen tusenlapper for hjelp til et tryggere kjøp avskrekkende. Trives kjempegodt i boligen og området jeg kjøpte i.

Listen ovenfor er en lett blanding som går på alt fra ønske om hjelp med faktabasert kunnskap, til et ønske om god rådgivning for å skape trygghet og fatte riktige beslutninger.  Mange av våre kunder kan ganske mye selv, men når de får faglig hjelp fra oss til å belyse usikre faktorer, føler de enda større trygghet for at de fatter riktig kjøpsbeslutning.  For mange er det bare et lite puff som mangler før de blir i stand til å ta de riktige valgene og komme i mål med boligkjøpet.

Les også:     Finnes det objektive sannheter i bolighandelen?

Ingen boliger er perfekte, og det er sjelden at alle punktene på ønskelisten tikker inn. Det som er viktig er å være bevisst på hva du faktisk kjøper så du slipper negative overraskelser i ettertid.  Det hjelper vi folk med å se.

Les hvordan du kan få hjelp til å unngå “katta i sekken”

Å kjøpe bolig er for de aller fleste livets største investering.  Selv om vi har et velfungerende boligmarked finner stadig flere kjøpere ut at det kan være lønnsomt å bruke noen få kroner til å sikre denne.  Og ikke minst få en enklere vei mot kjøp av en god bolig som de kan trives i.

Les om Hanna sitt første boligkjøp

Kommentarer (0)

Hvorfor får vi ikke riktig inntrykk av boliger til salgs?

Av: Dato: Rådgivning

En viktig del av min jobb som boligkjøpsrådgiver er å lese boligannonser og salgsmateriale for å gi mine kunder kvalifiserte råd.  Jeg opplever at det ikke alltid er så enkelt å finne den informasjonen jeg trenger på en rask og god måte. 

Når jeg som profesjonell har vanskelig for å få oversikt, er det rimelig å anta at den vanlige boligsøker sliter med det samme.  Behøver det å være slik og hva kan gjøres for å bøte på problemet?

Her er noen innspill til de som tilrettelegger et boligsalg:

  • Ha alltid med plantegning i annonsen.  Dette er viktig for at kjøper skal kunne få et bilde av om boligen er det han leter etter.  Det er et rimelig krav at plantegningen er tilgjengelig ved første blikk på annonsen.  Den er mye viktigere enn bilder av kanelboller og vaser.
  • Ha alltid med fasadebilde hvis det er et leilighetsbygg, selv om den ikke skulle være av den mest flatterende ved første øyekast.  Mange er opptatt av byggestil eller ønsker å kjenne igjen bygget og nøyaktig hvor i byen det ligger.
  • La bildene vise den reelle utsikten fra vindu eller balkong. Går det for eksempel en vei mellom bygget og det idylliske friområdet, la det fremkomme på bildet.
  • La det fremgå klart ved første øyekast at leiligheten ligger i 1.etasje.  Dette syndes det mot for å  at folk som har krysset av for “ikke 1.etasje” på finn.no også skal få treff på annonsen.  Får de mer lyst på 1. etasje når de ser de fine bildene? Nei, tror ikke det; –  og de har jo valgt bort 1. etasje for en grunn.
  • La det fremgå tydelig om parkeringsplass eller rett til fast parkering følger med boligen.  Parkering med * tegn bak som viser seg å være mulighet til beboerparkering på gata er ikke fast parkeringsplass, ei heller muligheten til å sette seg opp på en venteliste.
  • Ha alltid med tilstandsrapport fra takstmann.  Den gammeldagse taksten gir lite eller ingen informasjon om boligens tekniske tilstand og nå som vi er blitt vant til tilstandsrapporter mange steder, fremstår den som enda mer blodfattig.  Tilstandsrapporter for alle boliger vil sannsynligvis komme når endringene i avhendingsloven trer i kraft, sannsynligvis tidlig i 2021. Men hvorfor ikke begynne å tilpasse seg allerede nå?  Uavhengige av hva andre meglere i nærområdet gjør.
  • Opplys om energikostnader i salgsoppgaven og da i kroner og øre, ikke kwh eller lignende.
  • Omtal reguleringsforhold og mulig utbygging som vil kunne berøre eiendommen på en eller annen måte med forståelig språk i salgsoppgaven.  Det vil være et godt alternativ til kun å legge ved omfattende regulerings- og kommuneplaner som svært få klarer å forstå eller orker å lese.

Selger og megler er pålagt å gi riktig informasjon om forhold ved boligen som kan ha betydning for handelen.  Derfor gis det som regel nødvendig informasjon i en eller annen form.  Det er bare ikke så lett å få øye på alltid. Mange meglere lever etter mantraet at deres oppgave er å fremheve det positive og nedtone det negative ved boligen. Det er mulig dette er riktig strategi.  Selv har jeg mer tro på å gi tydelig informasjon om sterke og svake sider ved boligen slik at boligkjøperne ikke blir skuffet når de ser boligen. Til syvende og sist vil dette kanskje gi større uttelling ved salget.

Les også:    Derfor lønner det seg å redusere usikkerhet

Og – sist men ikke minst vil tidlig og god informasjon gjøre det enklere for boligkjøperne å finne de riktige objektene.  Å lete etter bolig er en krevende jobb.

Slik kan du få hjelp til unngå å kjøpe “katta i sekken”.

 

Kommentarer (0)

Hvordan blir det å være boligkjøper i 2020?

Av: Dato: Rådgivning

GODT NYTT BOLIGÅR!

Nytt år, nye muligheter.  Hva kan du som skal kjøpe forvente av boligåret 2020?

Dersom du skal kjøpe bolig, uansett om du eier en bolig fra før eller ikke, er det en ting som påvirker deg aller mest og det er utviklingen i boligprisene.  Er du ny på boligmarkedet ønsker du sannsynligvis at prisene ikke skal stige noe særlig.  Du som har noe å selge ønsker kanskje høy pris ved salget og lavere pris ved kjøp av din nye bolig, noe som er vanskelig å få til.   For deg som skal både kjøpe og selge er hovedregelen at du bør kjøpe og selge i “samme marked”.  Det vil si at det ikke må gå for lang tid mellom de to handlingene.  Noen kjøpere håper på et prisfall.  Det er nesten som å tro på julenissen skal man tro på de fleste prognoser.  Dessuten er det veldig vanskelig å treffe en eventuell nedgang, fordi vi aldri vet nøyaktig når det vil skje.

Ingenting å vinne på å vente med boligkjøpet

I 2019 har vi sett et balansert marked med moderat prisvekst.  Prisene steg med 2,6% på landsbasis.  I Oslo steg prisene med 5,5%.  Dette kan kanskje knapt kalles moderat tatt i betraktning av at prisene allerede er veldig høye her?  Men en god balanse mellom tilbud og etterspørsel har det vært uansett.

De fleste eksperter spår en prisoppgang fra i underkant av 2% til 3,5% i 2020.  Eiendom Norge tror at prisene vil stige med 3% neste år. Det betyr at går du med kjøpsplaner, har du ingenting å tjene på å vente med kjøpet.  Selv en prisvekst på beskjedne 2% vil gjøre at prisen på en bolig til for eksempel 4 mill stiger med kr 160.000.   Er boligen i Oslo og prisene stiger like mye som i 2019, vil prisen øke med kr 220.000.  Det vil kanskje ikke skje fordi ingenting vokser inn i himmelen og markedet vil som regel regulere seg selv når taket er nådd.  Men vi vet aldri når dette skjer, og dessuten er det liten sjanse for renteøkninger i 2020.

Les de ulike eksperters spådommer her

Tryggere bolighandel med tilstandsrapporter

Prisutviklingen er det viktigste parameteret hva gjelder om du har anledning til å komme inn på boligmarkedet og hva slags bolig du har anledning til å kjøpe.  Kjøpere er opptatt av å betale riktig pris, men vel så viktig for de aller fleste er å kjøpe en bolig som holder det den lover.  Ingen har lyst til å kjøpe “katta i sekken” og kanskje angre på hele kjøpet.  I 2019 ble det vedtatt endringer i Avhendingsloven som regulerer kjøp og salg av boliger i Norge.  Selgers krav til å gi opplysninger ble skjerpet og kjøpers stilling ble styrket i  forhold til å kunne få erstatning for feil og mangler.  Dette vil tvinge frem at det fremlegges tilstandsrapporter ved ethvert salg og at takstmennene får et mer selvstendig ansvar.  Samtidig må kjøper være enda mer bevisst sin undersøkelsesplikt.  Sannsynligvis trer ikke loven i kraft før neste  år, men det er å håpe at selgere, meglere og takstmann begynner å tilpasse de nye reglene allerede i år.  Så slipper vi kanskje å se boligsalg uten tilstandsrapporter slik som ofte skjer nå.    Dette er synd, da disse, til tross for en del svakheter, gir interessentene til boligen et mye bedre inntrykk av boligens tilstand enn den gammeldagse verditaksten.

Konklusjonen må bli at det ikke skjer noen revolusjon på boligmarkedet i 2020. 

Det er stor sjanse for at det vil komme nye tjenester, både digitale og på rådgivningssiden, som du som kjøper kan benytte deg av.   Vi i Krogsveen kjøpshjelp er foreløpig den eneste av meglerkjedene som tilbyr uavhengig partsrådgivning for kjøpere.  Våre kjøpsrådgivere har fokus på å hjelpe folk med å kjøpe rett bolig til riktig pris,uansett hvem som selger boligen.

Les om hva vi tilbyr på våre nye produktsider

Ta gjerne kontakt med oss hvis du har spørsmål omkring boligmarkedet, boligkjøp eller innspill til vår produktutvikling.

 

Kommentarer (0)