To buy a house in Norway from abroad

Av: Dato: Kundehistorier

Mr. Shehzad had previously lived in Bergen and worked as managment counsultant focusing on the oil industry.  Now he is posted in Qatar and he was looking for someone to help him and his family to buy a nice house in the Oslo area.

He contacted Boligkjøpsrådgiver Krogsveen by telephone and mail, and after a short time he engaged us to assist him and his wife and three daughters in the house hunt.

He overlooked the process from abroad while his wife took care of the viewings together with home buying consultant Morten Ekfelt. It proved to be a successful division of labour.

As usual the woman has the final word when it comes to home buying, and after a while she and the family decided that Nesøya in Asker was a very pleasant place to live.  The wish came true and after a little while they won the bidding round on a very nice and  quite new house in a quiet place in Nesøya.

The family was especially concerned about the condition of the house.    «Therefore it was very useful for us that the home buying consultant examined the sales material and the technical report to avoid any surprises and complications», emphasis Mr Shehzad.  And he continues:  « It was very useful that Morten came along together with my wife on the viewings». The help of Boligkjøpsrådgiver Krogsveen was critical in buying this house specially during my absence from Oslo».
«I think it is remarkable that we achieved this objective without meeting face to face.  Thank you for your cooperation «, he concludes.

Congratulation with your new home

The pleasure in on our side.  We are very happy to help another international family to find a new home in Norway.

 

 

 

Slik får du ballen i mål

Av: Dato: Rådgivning

Nå er det VM i fotball som gjelder for mange av oss.  All de gode tekniske ferdighetene som utøves på banen gir inspirasjon til å gi deg noen tips om hvordan komme i mål med boligkjøpet.  Ikke på 2 x 45 minutter, men kanskje raskere enn du hadde tenkt deg før kampen.

  1. Sett opp et godt lag til å hjelpe deg med å score og utnevn deg selv til kaptein
  2. Få tak i den beste treneren på markedet.  La meg foreslå en boligkjøpsrådgiver.
  3. Sett opp en strategi før kampen i forhold til hvilke pasninger du skal motta og sende videre.
  4. Les salgsmaterialet nøye  – og tilstandsrapporten; merk deg hvor mange gule og røde kort som er delt ut.
  5. Den som scorer flest mål vinner kampen.  Slik er det ikke nødvendigvis i en budrunde. Du kan komme til å la deg rive med uten at dommeren blåser i fløyta.  Det kan koste deg dyrt senere.
  6. Ikke fortvil dersom du ikke scorer i første omgang, det blir en omgang til og kanskje også ekstraomganger.  Eller et nytt mesterskap for den sakens skyld.

Profesjonell fotball kan minne litt om det å kjøpe bolig.  Det er sykt mye penger involvert og budrunden kan gjøre deg både svett og særs engasjert.  Og lykken når du endelig får tilslaget på drømmeboligen kan minne om å score et avgjørende mål.

Vi hjelper deg gjerne med å komme i mål med drømmeboligen.

Men kanskje ikke før VM er slutt  🙂

Fortsatt godt VM!

Hva må bankene ta hensyn til ved lån til bolig?

Av: Dato: Rådgivning

Da har Finansdepartementet vedtatt ny boliglånsforskrift.  Denne skal gjelde ut året og i hele 2019.  Reglene fra tidligere videreføres med noen unntak.  Som boligkjøper kan det være greit å vite hva bankene må ta hensyn til når de vurderer hva som skal til for å gi deg lån med pant i bolig.  Her kommer en kortversjon.

Gjelder for lån med pant i bolig

Forskriften gjelder for alle typer lån med pant i bolig med unntak av såkalte kapitalfrigjøringskreditter, eller nærmere bestemt seniorlån. Unntaket er nytt i årets forskrift da tidligere regler ikke var tilpasset denne type lån.

Betjeningsevne og gjeldsgrad

Med betjeningsevne menes dine økonomiske muligheter til å betale de løpende utgifter til lånet både med dagens rente og en rente på 5%.  Kostnadene sammenholdes med din inntekt og banken skal dokumentere at det er nok penger igjen til andre faste utgifter og livsopphold etter at utgiftene til lånet er betalt.

Med gjeldsgrad menes  gjeldens størrelse sammenlignet med din inntekt.  Gjelden skal ikke overstige 5 ganger inntekten.  Nytt i årets forskrift er at bankene kan ta med med ta med dokumenterte og stabile skattefrie inntekter, som barnetrygd, i beregningen av gjeld i forhold til inntekt.

Merk at det er total gjeld som gjelder når gjeldsgrad beregnes.  Det vil si at for eksempel studielån tas med i beregningen.

Belåningsgrad eller krav til egenkapital

Lån med pant i bolig skal ikke overstige mer enn 85% av verdien på boligen.  Eller sagt på en annen måte det kreves minst 15% egenkapital.  For lån til sekundærboliger i Oslo kreves det 40% egenkapital.

Tilleggsikkerhet

Som tidligere kan tilleggssikkerhet i form av pant i annen fast eiendom, kausjon eller garanti gjelde erstatte manglende egenkapital.  Dette benyttes i stor grad av unge som skal inn på boligmarkedet ved at de får hjelp fra sine foreldre.

Nytt i årets forskrift er at bankene skal kunne medregne innestående midler på BSU konto som egenkapital.  Det betyr at de som har BSU konto kan låne det innestående beløpet selv om belåningen da vil overstige 85%.  De kan fortsette å spare på BSU til aldersgrensen på 34 år.  Dette kan stimulere til økt BSU sparing men gjør det ikke enklere for unge med for liten egenkapital eller BSU konto å få lån til bolig.

Krav til avdragsbetaling

Dersom lånet overstiger mer enn 60% av boligens verdi må det betales avdrag. Avdragsutsettelse kan gis i midlertidige perioder som tidligere.

Unntak fra reglene

Bankene kan vise en viss fleksibilitet ved å gjøre unntak fra reglene i 10% av samlet låneportefølje pr kvartal.  I Oslo kan det kun gjøres unntak med 8%.

Ingen endring for unge boligkjøpere

Ifølge finansministeren bruker bankene fleksibiliteten i første rekke til å hjelpe unge som skal låne til sin første bolig, men så langt jeg vet finnes det ingen nøyaktig statistikk på dette.

Vi kan fastslå at nåløyet for unge boligkjøpere ikke er blitt lettere med denne boliglånsforskriften, og erfaringsmessig er det bestemmelsen om at samlet gjeld ikke må overstige 5 ganger inntekt som er den største bøygen.

Når det gjelder kravet til egenkapital vil jeg oppfordre til å begynne med eller øke BSU sparingen både for å spare opp til tilstrekkelig egenkapital og dra nytte av skattefradraget.

Virkninger for boligmarkedet

Siden de nye reglene stort sett er i tråd med tidligere regler er det ingen grunn til å forvente endring i boligprisene som følge av ny forskrift.  I alle fall ikke på bruktboligmarkedet.  Utbyggere og leverandører av helt nye boliger ønsket seg nok noen lettelser da markedet her har gått litt i stå.  De bør heller kanskje se på sin egen prising for å få fart i salget?

Her kan du lese boliglånsforskriften

 

 

 

 

 

 

Hvem skal du lytte til i budrunden?

Av: Dato: Rådgivning

Budrunden er nok den delen av bolighandelen hvor både kjøper og selger føler seg mest stresset og nervøs.  Selger må som regel bare sitte å vente på informasjon fra megler mens som kjøper står du med beina midt oppi det hele og må ta raske beslutninger.  Hvem og hva er det lurt å lytte til da?

Start med en offensiv holdning

Det forutsettes at du i forkant av budrunden har fulgt alle gode råd i forhold til å sette en øvre grense for hvor høyt du vil by for boligen du har lyst på, og at denne er i tråd med gjeldende markedsverdi for boligen.  Og at du har virkelig lyst til å kjøpe den aktuelle boligen.  Det siste er viktig – gå ikke halvlunken inn i en budrunde.  Om du velger å hoppe av underveis er helt greit, men ikke start med en defensiv holdning.

Velmente råd

Noen venner eller familiemedlemmer som har fått tak i lysten og iveren din, er ofte raskt ute med gode råd. Prøv å kuppe før visning, gå ut høyt, gå ut lavt, sett korte frister eller sitt helt stille til slutten av budrunden kan være noe som nevnes.  Rådene gis kanskje ut i fra personlige erfaringer men som oftest er det basert på noen “triks” som er snappet opp fra media eller bekjente.

Som boligkjøpsrådgiver må jeg ofte forholde meg til slike velmente råd fra mine kunders omgangskrets  Da må jeg bare si hva jeg mener er det er best å gjøre ut ifra situasjonen, min faglige innsikt og brede erfaring med å hjelpe boligkjøpere.  Noen fasitsvar har jeg sjelden.  Nesten situasjoner er like og det er kul umulig å vite hva eventuelle andre interessenter for den samme boligen tenker og føler.

Men, er du i kjøpssituasjon er det noen ting som kan være lurt å tenke på så du ikke bidrar til å trigge budrunden unødig eller ender opp med å by mot deg selv.

  • Ikke legg inn bud før siste visning for å vise interesse for boligen.  Dette blir brukt av megler på visningen for å få enda flere til å by på boligen.
  • Ikke tro at å kuppe boligen før visningen er en lett vei til å få tak i boligen.  Du må i så fall by et stykke over prisantydning for å få tilslaget, og risikerer å betale overpris i forhold til markedet.  Slike løsninger bør velges kun i unntakstilfeller.
  • Ikke gi skambud selv om du er eneste budgiver.  Som eneste budgiver har du en enestående forhandlingssituasjon og du må derfor benytte anledningen til å skape et godt forhandlingsklima helt fra starten.
  • Ikke forvent å få motbud dersom avstanden opp til markedsverdien og prisantydning er for stor.  Da vil nok selger og megler ha is i magen og avvise budet ditt.  Du har selvsagt anledning til å komme tilbake med et nytt bud på et senere tidspunkt, men det betyr at forhandlingene starter på nytt og situasjonen kan ha forandret seg.   Ønsker du å komme i havn er det lurt å skape et godt utgangspunkt og “smi mens jernet er varmt”.  Møter du blank avvisning på dine fremstøt kan det lønne seg å ha is i magen og trekke deg tilbake for en stund.
  • Når du snakker med megler i en budrunde, sørg for å vite hvor mange som fremdeles henger med og hvor mange som har falt av.  Men får du konkrete råd om å legge på 50.000 eller 100.000 til bør du ha i mente at meglers hovedoppgave er å oppnå høyest mulig pris for selger.  Så her må du ta  selvstendige vurderinger.
  • Hvis du har høyeste bud, ikke øk ditt eget bud for å unngå forkjøpsrett.  Da må det være en svært attraktiv bolig som du har ekstremt lyst på.

Noen vil helt sikkert være uenig med meg rådene ovenfor.  Det er i så fall ikke merkelig, da dette ikke dreier seg om eksakt vitenskap men psykologi og menneskelig adferd.  Men mine tips er i alle fall basert på erfaringer jeg har gjort gjennom å stå i veldig mange budsituasjoner sammen med kunder.  Således kan de være verdt å lytte til.

Lykke til med budgivningen!