Slik ble året 2017 for boligkjøperne

Av: Dato: Boligmarkedet

Et spennende boligår går mot slutten.  Vi har gått fra et sterkt stigende marked til kjøpers marked.  Ingen vet nøyaktig hva det nye året vil bringe med seg, men alle tegn tyder på at det fremdeles vil være et godt marked for de som skal kjøpe.  Men, hva skjedde egentlig i 2017?

1.kvartal – et presset boligmarked

Året startet med stigende priser og et forholdsvis lavt tilbud av boliger.   Folk var opptatt av å komme seg inn på boligmarkedet før prisene steg enda mer.  Det synes vi var fullt ut forståelig, men vi var samtidig opptatt av å understreke at dette ikke måtte skje for enhver pris.  Derfor rådet vi en del av våre kunder til å stoppe opp i budrunden når prisene steg langt over markedsverdien.  Det kommer alltid nye muligheter og som kjøpsrådgivere er vi opptatt av at kjøpere skal betale så riktig pris som mulig og ikke tape penger ved neste korsvei.  I denne perioden jobbet vi blant annet med kunder bosatt i utlandet som var redd for at boligprisene ville løpe fra dem slik at de ikke fikk anledning til å kjøpe seg boligen de ønsket når de kom tilbake til Norge.  Det var et skremmeskudd at prisene kunne stige så mye på kort tid, og selv om de fleste visste at dette ikke kunne fortsette føltes det trygt å ha etablert seg i markedet først som sist.

Les historien Trine i utenrikstjenesten som “fjernkjøpte” bolig

Har vi snart nådd toppen?

I mars stilte jeg dette spørsmålet i et blogginnlegg.  I spørsmålet lå både en spådom og et ønske på vegne av boligkjøperne.  Det viste seg at ønsket ble oppfylt, for i april 2017 nådde boligprisene i Oslo sitt foreløpige toppunkt.   Tilbudet av boliger til salgs økte kraftig og på kort tid snudde det fra et sterkt selgers marked til kjøpers marked.  I skrivende stund har hele den kraftige prisveksten fra 2016 og første kvartal 2017 pluss litt til, blitt spist opp av prisfall måned for måned.  Gjennomsnittlig m2 pris for leiligheter i Oslo gikk ned fra kr 75.400 pr m2 til kr 67.500 fra april til og med november.

I transformasjonen fra selgers til kjøpers marked oppdaget vi at mange førstegangskjøpere kom på banen og ønsket hjelp til å finne sin første bolig.  Nå var det roligere i markedet, mer å velge mellom og muligheter til å nå opp i budrundene.  Vi hadde gleden av å komme i mål med boligkjøp sentralt i Oslo for flere yngre samboerpar og et søskenpar.  Prisene var fremdeles høye men oppnåelige.  Vi var opptatt av at de skulle gjøre gode kjøp som også tok høyde for at det var et fallende marked.  Selv om vi bør tenke langsiktig ved boligkjøp er det viktig å ha i bakhodet å forhindre tap dersom det blir nødvendig å selge tidligere enn planlagt.

 

Nye boliger har et for høyt prisnivå – med noen få unntak

De fallende boligprisene i bruktboligmarkedet fikk veldig raskt negativ smitteeffekt på salg av prosjekterte boliger.  Det ser ut til å gå veldig tregt fremdeles.  Utbyggerne er svært lite villige til å justere prisene for å øke salget og velger heller å sitte med usolgte boliger.  Antall nye prosjekter som er lagt ut for salg i de to siste kvartaler er redusert til et minimum, og de som er lagt ut har noe lavere priser enn i 2016.  Men fremdeles er prisene veldig høye sammenlignet med bruktboligprisene.  Vi vil derfor ikke anbefale å gå inn på kjøp av en prosjektert bolig som er priset ut ifra 2016/tidlig 2017 nivået.

Les også:      Hvorfor kuttes ikke prisen på nye boliger?

Det som imidlertid kan være lurt hvis du har lyst på en helt ny bolig, er å se etter resalg av nye snart innflyttingsklare boliger.  Det vil si at første kjøper selger sin kontraktsposisjon videre.  Her har det tidligere vært store penger å hente for små og store investorer.  Men på grunnlag av prisnedgangen har de måttet reversere en god del på sine prisforlangende.  Og en del av de som har satset er avhengig av å selge før innflytting for å slippe å finansiere og betale kjøpesummen.  Vi har bistått to kunder med å kjøpe en slik bolig nå mot slutten av året, en var foreldrekjøp til ung student, den andre til kunde som måtte ha en moderne bolig med universell tilgjengelighet.  Ved et slikt kjøp får du ikke se den ferdige boligen og det kan være vanskelig å treffe riktig på pris i forhandlingene.  Det er derfor en litt annen tilnærming enn ved bruktboligkjøp.  Da vi har spisskompetanse på nye boliger har vi klart å ha fått til et godt resultat for våre kunder.

Les også:                  Kinderegg for Stavanger familie

Boligen er først og fremst et hjem

Vi tror, i likhet med mange andre, at kjøpers marked fortsetter også i 2018.  Hvorvidt prisene vil flate ut eller synke ytterligere er vanskelig å svare på, men sannsynligvis er det meste av priskorreksjonen tatt i løpet av dette året.

Les også:               Hvilke spådommer om boligmarkedet kan du stole på

Det er viktig å treffe optimalt i markedet, men trenger du å skifte bolig eller komme inn på boligmarkedet, råder vi deg til å gjøre det når det passer deg og din livssituasjon og å tenke så langsiktig som mulig.   Det er sunt at vi nå er inne i et mer normalt marked hvor boligen ikke bare ses på som et investeringsobjekt men som et fremtidig hjem.  Vi har hjulpet mange mennesker med å kjøpe seg et hjem i 2017 og gleder oss til fortsettelsen.

GOD JUL OG GODT NYTTÅR

 

Hvor lang tid vil du bruke på boligkjøpet?

Av: Dato: Rådgivning

Boligkjøperindeksen fra Krogsveen viser at de fleste bruker lang tid på boligkjøpet. 60 % bruker mer enn 6 måneder og hele 22% bruker 1 til 2 år. Vi vet ikke eksakt hvorfor det tar så lang tid, men mye taler for at det kan skyldes usikkerhet på deler av prosessen samt at det kan være  vanskelig å holde jevnt fokus.

Det er ikke et mål å ha hastverk eller handle for raskt når vi skal gjøre en av livets største investeringer, men de fleste som har vært på boligjakt vet at det ofte skjer ting som gjør at prosessen og beslutningsevnen kan stoppe opp i perioder.  Enten det skyldes økonomi, mangel på tid, usikkerhet eller at drømmeboligen ikke dukker opp.

Les også:       Dette er boligkjøperen 2017 – Boligkjøperindeksen

Folk er blant annet usikre på følgende når de skal kjøpe bolig:

  • Hvordan finne relevante salgsobjekter som passer for meg
  • Hvordan vurdere boligens fysiske tilstand og hva eventuell oppussing vil koste
  • Hvordan vite at megler ivaretar mine interesser som kjøper
  • Hvordan vurdere hva som er riktig pris i et kjøpers marked
  • Hvordan sette av nok tid til diskusjoner i “heimen” eller med meg selv for å ta riktige beslutninger

Les også:              Hjelp det er kjøpers marked – hva gjør jeg?

De fleste boligkjøpere har god bakkekontakt

I noen tilfeller kan drømmene stå i veien for virkeligheten, men mitt inntrykk som boligkjøpsrådgiver er at de fleste boligkjøpere har et realistisk forhold til hva de har råd til å kjøpe og hvor langt de kan strekke seg.  Beliggenhet er prioritet nr 1, og tendensen er at en del er villige til å gå ned i størrelse og standard for å oppnå ønsket beliggenhet.

Folk har svært ulike grunner for å oppsøke oss for å få hjelp til boligkjøp, noen stiller med blanke ark før de har begynt prosessen, mens andre har prøvd en del selv og funnet ut at det hele blir veldig oppstykket og lite målrettet.  De ønsker å ha en rådgiver ved sin side som de kan stole på og som sørger for god fremdrift og velfunderte beslutninger.

Fullt fokus og gode beslutninger

Vår filosofi er å ha konstant fokus på prosessen på vegne av våre kunder, samtidig som vi sørger for å følge deres eget tempo, spesielt i forhold til å ta de rette beslutningene.  Så noen ganger kan vi også bruke en del tid, spesielt hvis det er snakk om få finne spesielle boliger.  Men generelt er vi mål med våre kunders boligkjøp etter knappe to måneder.  Det å kunne jobbe på heltid med et boligkjøp – fra søkefasen, via kvalitetssikring og budgiving og gi våre kunder den nødvendige profesjonelle input viser seg å være fruktbart.  Både målt i kvalitet og tidsbruk.

Hvor lang tid har du lyst til å bruke?

Kontakt oss gjerne for å lage en god og effektiv plan for deg.

 

Les også:               Hvorfor bruker ikke alle egen rådgiver når de skal kjøpe bolig

 

 

Hva forteller prisantydningen deg?

Av: Dato: Rådgivning

I fjor ble det skrevet mye om lokkepriser og feilaktige prisantydninger, og det ble satt inn tiltak fra meglerbransjen og forbrukermyndigheten for å stramme inn dette.  Nå, i et kjøpers marked er  problemstillingen rundt feilaktige prisantydninger lenger aktuell – eller?

Jeg vil svare ja på at det ikke lenger er særlig stor fare for å finne såkalte lokkepriser i dagens marked.  Slik markedet er nå, vil det være risikabelt å legge ut en bolig med lavere pris enn det selger vil godta.  Da kan man risikere å få kun en budgiver som er villig til å betale prisantydning.  Og i prinsippet være forpliktet til å selge til denne prisen.  Det er riktig å bruke uttrykket ” i prinsippet”, da en forsmådd kjøper i slike tilfeller har få sanksjonsmuligheter hvis kjøpet ikke gjennomføres.  Dog vil megler komme i en dårlig posisjon i forhold til Forbrukermyndighetene.

Taktisk prising

Om lokkepriser forekommer i svært liten grad ser vi at taktisk prising forekommer for eksempel ved at prisantydningen legges noe lavere enn den reelle markedsverdien, for å få igang en budrunde.  Er det en attraktiv bolig er det stor sjanse for at en lav prisantydning vil få flere på visning med påfølgende budrunde.  Denne uken måtte en av våre kunder kaste inn håndkleet da salgssummen endte
kr 600.000 over takst.  Men på samme nivå som tilsvarende bolig var solgt for i september.

For høy prisantydning, kanskje etter press fra en litt for forventningsfull selger, ser vi også eksempler på.   Dette er ikke noe sjakktrekk, da boligen lett blir uaktuell dersom den må legges ut senere med merkelappen “NY PRIS”.  Når tilbudet er stort vil kjøpere lett fatte interessen for nye ting som kommer på markedet på bekostning av det som har vært ute tidligere.  De som er på boligjakt følger godt med i sitt søkeområde og gjenkjenner raskt boliger som har vært annonsert tidligere.

Prisantydning er ikke alltid lik markedsverdien

Generelt kan vi si at kartet stemmer ganske bra med terrenget nå om dagen.  Det vil si at prisantydning ligger ganske i nærheten av reell markedsverdi.  Både meglere og selgere har interesse av å treffe planken best mulig i dagens marked.  Og det er bra for alle som skal kjøpe bolig!

Sett deg inn i prisutviklingen i ditt område her.

Men du bør allikevel sette deg inn i nylige omsetninger i området du søker bolig i eller søke råd for å få kartlagt den reelle markedsverdien.  Både før du går på en visning og ved budgivning.

Å måle et vellykket kjøp mot prisantydning – under eller over – er ikke alltid det beste og slettes ikke det eneste måleparameter.  Årsaken er at det kan ligge både taktikk og forventninger bak fastsettelsen av denne.

Les også:             Er det mulig å få både i pose og sekk

 

Førstegangskjøp for dummies

Av: Dato: Rådgivning

Unnskyld til alle oppegående førstegangskjøpere for uttrykket i overskriften.  Det er ikke vondt ment.  Men det er så viktig at nettopp du kommer riktig ut fra hoppkanten.  For det er når du kjøper din første bolig du legger grunnlaget for din videre boligkarriere. Derfor må du være både varsom og nøye!

Spesielle utfordringer og karaktertrekk

  • Førstegangskjøpere har en stor utfordring i å skaffe finansiering, blant annet på grunn av bankenes krav om 15% egenkapital og at man ikke får låne mer enn 5 ganger inntekt inklusive studiegjeld.
  • Førstegangskjøpere har aldri kjøpt bolig før og er usikre på prosessen:
  • Førstegangskjøpere har ikke alltid et realistisk bilde på hva de har råd til å kjøpe eller sitt mulighetsområde i boligmarkedet.
  • Førstegangskjøpere vil helst bo sentralt .  Det er veldig forståelig, men det kan fort bli for dyrt.
  • Førstegangskjøpere kan lett bli blendet av boligens utseende – glemmer å sjekke alt rundt som for eksempel boligselskapets økonomi, organisering og tilstand
  • Førstegangskjøpere kan være litt naive i forhold til selgers/meglers opplysninger for eksempel i forhold til å sjekke formaliteter som kan ha betydning for salg ved neste korsvei

Les også:    Slik kommer du deg inn på boligmarkedet

Dette må du være obs på

  • Les prospektet med vedlegg nøye.
  • Bruk mindre tid på bilder og «reklamen» og konsentrer deg om fakta om økonomi, boligens tilstand og informasjon om boligselskapet.
  • Tilstandsrapport/boligsalgsrapport er spesielt viktig å lese. Merk deg spesielt TG 3 punkter(rødt flagg) og også TG2 – sjekke hvorfor takstmann har satt TG 2 – pga alder eller andre forhold?
  • Innhent opplysninger om boligselskapet, årsberetning og regnskap fra megler og les dette
  • Merk deg hvem som er selger er det en privatperson eller ett selskap
  • Undersøk fellesgjeld og felleskostnader – hva skjer med disse fremover og hva er betingelsene?
  • Be om å få se boder og kjeller når du er på visning selv om megler ikke har «tid»
  • Sett deg inn i prisnivået eller søk råd før du gir bud – prisantydninger kan være satt ut i fra ulike agendaer

Nå er det kjøpers marked.  Det er fremdeles dyrt med bolig, men mye rimeligere enn toppnivået i 2016 og begynnelsen av 2017.  Kanskje en god anledning til å komme seg inn på boligmarkedet og sikre seg en god start på videre boligkarriere?

Er du førstegangskjøper og trenger bistand til å kjøpe bolig, ta kontakt med oss for et uforpliktende møte.  Så kartlegger vi ditt mulighetsområde og gir deg et spesialtilbud som du står fritt til å benytte deg av.

Les også:             Hjelp jeg har kjøpt bolig