Forteller salgsoppgaven deg alt om boligen?

Av: Dato: Rådgivning

Dere som er på aktiv boligjakt har sikkert oppdaget at annonsene på finn.no har endret seg.  De er nå mye mer kortfattet og mindre selgende enn tidligere. Hva kan det bety for deg som kjøper?

Ved siden av de grunnleggende opplysningene om boligen og noen få setninger med beskrivelse av boligen er det dette du får opp på finn annonsen:

Hensikten er å få potensielle kjøpere ledet inn på salgsoppgaven slik at de raskt kan få mulighet til å tilegne seg alle opplysninger som gis i forbindelse med salget.  Forbrukertilsynet har påpekt at de tidligere fyldige og selgende annonsene var i strid med markedsføringsloven gjennom at de ikke ga komplett informasjon om boligen.  Løsningen er da, etter initiativ fra Eiendom Norge, å lage en kortfattet annonse med direkte adresse til salgsoppgaven.

Bra tiltak for tryggere bolighandel

Med tanke på en tryggere bolighandel er nok dette et bra tiltak.  Noen av dere som er på boligjakt vil nok savne fyldige annonser som er enkle å lese gjennom før dere bestemmer dere for å gå på en visning.  Samtidig vet jeg at mange ble skuffet når de gikk på en visning kun med utgangspunkt i den “gamle” annonsen. Rett og slett fordi viktige negative ting om boligen ikke fremkom av annonsen.

Nå må du kanskje bruke litt mer tid på å orientere deg før du går på visning, men samtidig vil du ha et bedre grunnlag for å velge ut aktuelle boliger. Og jo bedre forberedt du er på visningen, jo større mulighet har du til å avdekke forhold som kan ha betydning for eventuelt kjøp og budgivning senere.

Det er viktig å huske på at det kan være forhold som er vanskelig å avdekke selv om fokuset nå er rettet mot salgsoppgaven og ikke en annonse.  Det vil fremdeles være negative forhold som blir underkommunisert og positive forhold som blir oversolgt i salgsoppgaven.  I tillegg til mange tekniske formuleringer som kan være vanskelig å forstå.  Men kravene til etterrettelighet  i salgsoppgaven er mye høyere enn for en annonse.

Last ned salgsoppgaven

Når du klikker deg inn på “Se komplett salgsoppgave” blir du ledet inn på boligannonse siden hos de ulike meglerkjedene.  De har satt opp sine sider på ulike måter og det kan derfor være litt mer komplisert å orientere seg.  Jeg laster derfor ned komplett salgsoppgave med en gang isteden for å klikke meg gjennom de ulike informasjonsdelene på nettsiden.  Da får du alt samlet i ett dokument og er mer sikker på at ikke noe blir uteglemt.

Det kan være individuelt hva du foretrekker her; det viktigste er at du tar deg tid til å lese gjennom salgsoppgaven før du beslutter om du vil gå på visning.

Lykke til med boligjakten!

Les også:       Derfor lønner det seg å redusere usikkerhet

 

 

Hvorfor er det så vanskelig å planlegge for alderdommen?

Av: Dato: Rådgivning

Med denne overskriften begir jeg meg ut på litt tynn is.  For det kan være flere forklaringer på hvorfor mange ikke gjør noe med boligsituasjonen når de blir godt voksne.  Men etter nylig å ha vært utstiller på messe og hatt gode samtaler med folk i alderen 50 til 60 år, har jeg gjort med noen refleksjoner.

55pluss – en delt befolkning

På messen spurte jeg folk i målgruppen 55pluss om de hadde tenkt over bosituasjonen når de ser fremover mot alderdommen.  Etter mange gode og engasjerte samtaler, fikk jeg frem følgende uhøytidelige statistikk:

  • 45 % har skiftet bosituasjon eller tilpasset boligen sin slik at den er tilpasset for fremtidens behov.
  • 30% har innsett at de må gjøre endringer men har ikke gjort noe med det enda
  • 25% har innsett behovet for å tenke over eller gjøre noe med problemstillingen men stritter imot.  De orker ikke å tenke på det, synes det er alt for tidlig, ektefellen nekter å snakke om det eller “det går sikkert bra”.

De som allerede hadde innrettet seg var tydelig stolte og tilfredse over valget sitt og trivdes i ny tilværelse. Jeg kunne ikke gjøre annet enn å gratulere dem med kloke handlinger.

Gruppen som ikke hadde kommet igang enda, snakket om de vanlige problemene; mye å rydde vekk, mye å tenke på i forhold til boligmarkedet og usikkerhet rundt timing.

Det er opp til deg selv

Den siste fjerdedelen, som stritter imot og ikke orker å tenke over fremtidens boligbehov, bekymrer meg en smule. Det er alltid farlig å hevde at folk ikke vet sitt eget beste.  Men jeg har sett hvor vanskelig det kan være når folk er blitt ganske gamle, helsen svikter og de bor i en bolig som har dårlig tilgjengelighet til servicefunksjoner, et stort vedlikeholdsbehov og liten mulighet for sosial omgang.  Offisiell politikk er at folk skal bo hjemme lengst mulig og ta imot hjelp der.  Ingen blir tilbudt en omsorgsbolig med mindre behovet er veldig sterkt dokumentert.  Det er derfor opp til deg selv.

Les også:   Derfor må dagens seniorer klare seg selv

Dyrt å gå fra enebolig til leilighet

En annen ting som veldig mange er opptatt av er prisforskjellen mellom eneboliger og nye leiligheter.  Det kan føles bittert å få mindre igjen for en stor enebolig som du har lagt sjela di i å vedlikeholde enn det du må betale for en nyere leilighet.  Du må kanskje til og med ta opp lån for å dekke mellomlegget.  Det føles rett og slett ikke riktig og rettferdig.  Boligmarkedet er ikke alltid rettferdig og logisk, det er fullt og helt markedsstyrt. Prisene styres av tilbud og etterspørsel og de blir høye når både tomteiere, entreprenører og utbyggere skal ha “sitt”.  På den annen side får du en helt ny bolig med universell tilgjengelighet både ute og inne.  Her kan du kan bo resten av livet uten å bekymre deg for vedlikeholdskostnader og arbeid. Det er verdt ganske mye.  Beviset på dette har en verdi er vel at stadig flere godt voksne velger å ta opp lån når de skifter fra enebolig til leilighet.

Med fare for å gjenta meg selv, vil jeg presisere at leilighet ikke er det eneste alternativet for en aldersvennlig bolig, men det er det de fleste velger.

Motivasjon og planlegging er halve jobben

Kanskje overvurderer du verdien av din egen bolig fordi du er så glad i den og fordi den inneholder så mange gode minner.  Da er vi inne på de psykologiske faktorene som spiller inn når du skal tenke på boligbehov i alderdommen.  Du må sannsynligvis kjenne på både redsel for å miste det du har og en viss frykt for det ukjente.

Jeg har samlet en del nyttige tips i forhold til det å tilpasse eller skifte bolig i moden alder i et eget hefte.  Ta kontakt med meg dersom du ønsker å få tilsendt dette elektronisk eller pr post.

Ta også kontakt hvis dere ønsker en innledende samtale med kartlegging av boligbehovet fremover, enten du er klar for å gjøre noe eller ei. Det er helt uforpliktende og uten kostnad.

Hvem vet, kanskje kan det hjelpe å snakke med en profesjonell rådgiver dersom dere er uenige eller usikre på veivalget fremover.

På messen fikk jeg blant annet en del innspill på at “jeg vil flytte men gubben nekter”.  Jeg fikk ikke helt med meg hvorfor, men det har jeg tenkt å finne ut av fremover.  Jo mer jeg forstår av hva folk synes er vanskelig, jo mer kan jeg bistå med gode boligråd.

Lykke til med videre tankeprosess.

Vennlig hilsen
Boligdama – Trude Larsen
T: 950 37 330
e.post: trude.larsen@boligkjopsradgiver.no

 

 

 

Hvorfor går noen boliger langt over prisantydning?

Av: Dato: Rådgivning

For tiden har vi et relativt rolig boligmarked hva gjelder prisøkning, også i de store byene som Oslo.  Det er forventet en moderat prisøkning, ja endatil utflating utover høsten.  Hvorfor opplever vi da at en del boliger blir solgt til langt over prisantydning?

Jeg har ikke statistikk på hvor utbredt dette er akkurat nå, men opplever at de kunder jeg har hjulpet frem til boligkjøp de siste par ukene har endt på en god del over prisantydning.  Flere hundre tusen kroner eller rundt 10-11%.  De har alle gått for gode og relativt attraktive boliger, men ingen spesielt spektakulære og sjeldne.

Prisantydning og reell markedsverdi

Som boligkjøpsrådgiver bruker jeg min markedskunnskap til å hjelpe kjøpere med tanke på hva som er riktig markedsverdi i en budrunde. Så også i forhold til de kjøperne jeg referer til ovenfor.  Jeg fant relativt enkelt ut ved en sjekk på Eiendomsverdi, at prisantydningene var for lave og at mine kjøpere måtte være forberedt på å heve seg i budrunden for å få tak i boligen.  Markedsprisen sammenlignet med andre solgte boliger av samme type og kvalitet var høyere enn prisantydningen.  Og som vi alle vet: du får sjelden kjøpt en bolig til under markedspris.  Jeg varslet dem om gapet mellom prisantydning og markedspris og hvor langt jeg mente det var forsvarlig å strekke seg.  Når de var forberedt på dette fikk de mot og trygghet til å by det som var nødvendig for å få tilslaget.

Salgstaktiske hensyn

Vi har nå et marked med stort tilbud men også veldig variert i forhold til hvilke boliger som oppleves som attraktive.  Det ser ut til at en del meglere i denne situasjonen psyker ned selgernes forventninger og tar sjansen på å legge prisantydning noe lavere enn markedsprisen.  Hensikten er å få flest mulig på visning og budrundene i gang.  Da ender det hele godt for selger med et salg som ligger nær eller noe over den egentlige markedsprisen, og betydelig over prisantydning.

Det ligger altså i mange tilfeller salgtaktiske hensyn bak fastsettelsen av prisantydningen.  Dette finnes det regler mot i markedsføringsloven, men dette kommer kun til anvendelse hvis selger nekter å selge til prisantydning og da med relativt små sanksjonsmuligheter.

Jeg vil ikke bli lurt

Kjøpere ønsker ikke å bli lurt.  Med det menes at de ikke ønsker å betale over gjeldende markedspris.  Denne usikkerheten kan gjøre at de velger å hoppe av budrunden eller at tilliten til megler og boligmarkedet svekkes ytterligere.  Derfor tror jeg at meglerbransjen har alt å tjene på å være mer ærlig i prisingen og legge prisantydning så nær markedspris som mulig.  Det har alle salgsmeglere i landet både kunnskap og verktøy til å få til.

Ta gjerne kontakt med meg hvis du er usikker på hva som er forsvarlig å by for en bolig.

Derfor må boligsameier endre parkeringspraksis

Av: Dato: Boligmarkedet

I forbindelse med ny eierseksjonslov som kom 1.januar i år er det innført en ny bestemmelse som er til glede for alle rullestolbrukere og andre som har behov for tilpasset parkeringsplass.  Jeg har selv på vegne av en av mine kunder, opplevd problemstillingen med manglende handicap plass på kroppen og glad for at “bytteplikten” nå blir lovregulert.

Vanskelig å få tak i handicap plass

I 2016 skrev jeg om min kunde Heidi som er rullestolbruker og var på boligjakt.  Vi lyktes med å skaffe henne en god og romslig leilighet med handicap parkeringsplass på Mortensrud i Oslo.  Boligjakten gikk ikke helt uten problemer, mye på grunn av at handicap parkeringsplass ikke ble gjort tilgjengelig mange steder.

Jeg undersøkte litt rundt saken og det viser seg at lovgivningen var skrudd sammen slik at de som bygde boliger gjennom kommunale reguleringer ble pålagt å lage et visst antall handicap plasser.  Disse skulle tildeles eventuelle beboere med behov som kjøpte første gang.  Som regel var det ikke “nok” beboere med handicap plass da anlegget var nytt.  Dermed ble plassene tildelt andre som ikke hadde særskilte behov.  De fikk til gjengjeld gleden av å disponere en bredere og bedre plass enn øvrige beboere.  MEN det var ikke lovpålagt å vedtektsfeste i sameiet at de som hadde fått handicap plasser og som ikke hadde særskilt behov, måtte bytte til en vanlig plass dersom en person med behov for bred plass kjøpte seg inn i sameiet senere. Noen sameier vedtektsfestet allikevel dette, men svært mange gjorde det ikke.  Og når det ikke er lovpålagt blir det svært vanskelig å få noen til å bytte plass frivillig.  Vi opplevde under boligjakten til Heidi, at styrene i sameiene ikke ønsket å involvere seg i dette.

Les Heidis historie her:   Rullestolbruker Heidi kapret drømmeboligen

Nye tider fra 2019

Nå er altså dette misforholdet rettet opp ved ny § 26 i Lov om Eierseksjoner:

Fra 1.1.2019 må alle sameier ta bytteretten inn i vedtektene sine. Og vedtekter må følges.  Har du behov for handicap plass og ledige plasser finnes, har du rett til å få tildelt en slik i bytte mot den vanlige plassen som følger boligen.

Det må anses som lite samfunnsnyttig at store gode parkeringsplasser blir bygget for folk som ikke har bruk for dem mens de som virkelig trenger det blir stengt ute.  Rullestolbrukere eller bevegelsehemmede har rett til å til å kjøpe seg en god bolig uten at tilgangen på adekvat parkeringsplass skal stå i veien for dem.

Jeg husker jeg kjente meg opprørt over tilstandene den gang jeg hjalp Heidi med bolig.  Nå føler jeg glede over at disse skjeve forholdene blir rettet opp.

Gratulerer med nyttig og rettferdig lovbestemmelse!