Derfor er kjøpekontrakten ikke så viktig ved boligkjøp

Av: Dato: Rådgivning

At kontrakten ikke er viktig høres ganske rart ut.  Men når det gjelder bolighandel er det faktisk sant.  Kort og godt fordi alle betingelser for kjøpet er fastsatt før kjøpekontrakten signeres.

Det er mange lover som regulerer dette.  Som du ikke behøver å kunne noe særlig om.

Men det du skal huske på er:

1. Det eksisterer ingen angrerett ved salg/kjøp av bolig

2. Når et bud er innsendt til megler og han har formidlet innholdet i budet til selger , kan budet
ikke kalles tilbake.

3. Når selger har akseptert budet er det inngått en bindende avtale.

Siden budet er bindende og aksept av dette medfører en bindende avtale, må boligen og salgsmaterialet undersøkes nøye FØR du gir budet.

Selger har plikt til å gi riktig informasjon om eiendommen og du som er kjøper har plikt til å undersøke både opplysningene og eiendommen.

Les mer her:  

DERFOR MÅ DU GJØRE JOBBEN FØR DU GIR BUD PÅ EN BOLIG

Gjelder både brukt og ny bolig

Disse reglene gjelder både når du kjøper brukt bolig eller en bolig som ikke er bygget enda (nybygg,prosjektbolig,bolig under oppføring).   Det er litt forskjellige måter å undersøke og gi bud på.  Men prinsippet om at bindende avtale er inngått når kjøpetilbud er akseptert av selger gjelder uansett.

Hvorfor skriver jeg om dette, som kanskje for mange er velkjent og innlysende?

Jo fordi mange kommer til meg og spør meg om å undersøke kjøpekontrakten.  De forstår kanskje at de har bundet seg til kjøpet, men tror at hvis jeg finner noe uavklart kan de gå tilbake til selger med dette.

Det er ikke mulig.  Med mindre selger eller megler ensidig har puttet noen nye betingelser inn i kontrakten som ikke var med i salgsmaterialet. Dette skjer aldri lenger da meglerne er veldresserte på dette punktet og kontraktene er veldig standariserte.  Kontrakten er en stadfestelse av avtalen som allerede er inngått ved budgivningen og klargjøring av hva som skjer hvis ikke selger og kjøper oppfyller avtalen.  Thats it!

Ingen angrerett og raske omsetninger hvor alt skal undersøkes på forhånd, er tøffe betingelser for kjøper.   Derfor er jeg boligkjøpsrådgiver og tilbyr meg å hjelpe kjøper så hen ikke kjøper katta i sekken.

Jeg får litt “vondt i magen” når folk kommer til meg ETTER at de har gitt bud og ber meg undersøke kjøpekontrakten.

Instinktivt tenker jeg:  Håper de har undersøkt alt salgsmaterialet og boligen på forhånd ?  Noen ganger har det skjedd, andre ganger ikke.

Er det ikke foretatt undersøkelser, er det egentlig bare å håpe på at de har flaks slik at de ikke får ubehagelige overraskelser i etterkant.

Flaks er kanskje ikke det man skal stole på når man kjøper noe til mange millioner.

Eller hva tenker du ?

 

 

 

 

 

 

Kommentarer (0)

Bør du kjøpe bolig nå ?

Av: Dato: Rådgivning

De fleste av dere har vel fått med dere de stigende boligprisene i fjor, som har fortsatt inn i  2021.  Dere som har vært i budrunder har merket at det er kamp om boligene og høyt prispress.  Vil dette fortsette i 2021 og er det i det hele tatt lurt å kaste seg ut i boligmarkedet akkurat nå?

Kanskje er boligene allerede overpriset.  Det står 1.100 leieboliger ledige i Oslo og leieprisene går ned.  Noen økonomer peker på at veldig økende boligpriser kombinert med lavere leiepriser er et tegn på at salgsprisene er for høye.

Fare for å selge med tap senere

Det er også gjort undersøkelser omkring tap ved resalg hvis du kjøper når prisene er på topp.  Dette skjedde med mange som kjøpte i Oslo i 2016/2017.  Av de som kjøpte på topp, har så mange som 40% solgt med tap senere.  Dette gjaldt i spesielt de mindre boligene i hovedstaden.  Med tap menes ikke bare inndekning av selv salgsprisen, men at kostnader ved kjøpet som (dokumentavgift) og resalget (meglerkostnader) ikke blir dekket inn. Å selge med tap berører unge kjøpere mest.  Dersom du må selge med tap svekkes egenkapitalen din.  Noe som kan hindre deg i å komme videre i boligkarrieren.

Derfor må du være sikker på at du ikke betaler for mye når du kjøper i et stigende marked.  Og at du har lang nok tidshorisont på kjøpet, helst 4 – 5 år.

Her kan du få kunnskap om hvordan finne riktig pris

Vil euforien fortsette?

I 2020 og frem til nå har boligmarkedet vært preget av eufori.  Løp og kjøp!  Rekordmange boliger er omsatt.  Det er ikke blitt lagt ut nok boliger på markedet til å møte etterspørselen. Dette har fortsatt .  Det er fremdeles langt færre boliger til salgs enn det som er vanlig.

Jeg sier alltid til de som spør:  

Det lønner seg å  eie egen bolig – og – det lønner seg sjelden å vente på bedre tider.

Akkurat nå er jeg litt i tvil.

Kanskje skal du vurdere å vente litt med å kjøpe og se om markedet roer seg de nærmeste månedene?

Å vente kan være et farlig råd all den tid noen spår fortsatt økende priser i 2021.  Økte priser tror jeg også på, men ikke 20% som noen meglere har spådd.  Ingenting vokser inn i himmelen og mange vil etter hvert stange i taket når det gjelder tilgang til lån – ref Boliglånsforskriften og 5 x inntekt.  Dette kombinert med endring av hjemmeboblen vi sitter i med Corona, vil trolig dempe kjøpekraften og etterspørselen.  Og forhåpentligvis kommer det flere boliger på markedet.  Det vil komme nybyggprosjekter, men ikke så mange som befolkningsøkningen tilsier.  Så har jeg faktisk litt tro på at en del kjøpere vil stoppe opp og tenke :  “Har vi ikke egentlig nådd et slags tak snart?”

Jeg sier ikke at du ikke skal kjøpe nå.  Men vær forsiktig, spesielt i budrundene.  Ikke la deg styre av redselen for økende boligpriser og by over evne.

Mine kunder står på sammen med meg.  Vi er klare til å kjøpe selv i dette vanskelige markedet.  Men vi kjører en forsiktig linje, særlig i budgivningen og sikrer oss at vi ikke går over gjeldende markedspriser.

Da får vi heller tape et par, tre budrunder før vi er i mål.

Lurer du på hva du skal gjøre, ta kontakt for gode råd:)

Les også:    Nå er det dyrt  å leie bolig

 

Kommentarer (0)

Kjære eiendomsmeglere – kan dere ta dere sammen og prise riktig?!

Av: Dato: Boligmarkedet

Nå er jeg litt forbanna på kjøpernes vegne.   Vi har et sykt stigende marked i Oslo for tiden.  Og det kan være vanskelig for meglerne å gi riktig prisantydning.  Men så vanskelig kan det vel ikke være ?

Det finnes hundrevis av bortforklaringer fra meglerne når en liten bolig går flere hundre tusen over prisantydning

  • Det er så stor etterspørsel at kjøperne går bonanza i budrunden
  • Det er ikke så lett å vite hva som blir den endelige salgsprisen
  • Dette var et spesielt objekt som var vanskelig å prise
  • Det kommer ingen på visning hvis vi priser til reell markedsverdi

Den reelle årsaken er nok det siste punktet.  Meglerne har gjort kjøperne vant med at spesielt de mindre boligene blir solgt et godt stykke over prisantydning.  Dermed legger kjøperne på noen hundre tusen på prisantydningen i hodet sitt når de ser annonsen.  Hvis megler da har priset riktig i forhold til markedet, går de ikke på visningen.  Dette stemmer nok, mange er blitt vant til å tenke slik.

Men hvem er det som har gjort dem vant til denne tankegangen:

Jo meglerne selv, ved å begynne med praksisen å prise for lavt. De vet at de ikke vil bli tatt for lokkepris all den tid salgsprisen garantert vil bli langt over prisantydning.  Og da er det bare å kjøre på.

Men dette er ikke greit.

Når vi får en het  budrunde  på toppen av feilprising, blir små boliger ofte solgt opp til en halv million høyere enn prisantydning.

Og  – det er mange kjøpere som håper og tror på at prisantydningen tross alt er ganske riktig.  De tenker at boligen kanskje vil gå noe over prisantydning, men at det blir så mye kan de ikke forestille seg.

Resultat :  frustrasjon, skuffelse og bortkastet tid på visninger.

Du lurer kanskje på om jeg kan stå inne for det jeg sier?

Da svarer jeg.  Absolutt – jeg har bevis.   La meg forklare.

Meglerne bruker et verktøy som heter Eiendomsverdi til å estimere forventet salgspris.  Dette er en boligdatabase som kun profesjonelle har tilgang til.  Her estimeres boligverdi og mulig salgspris  på grunnlag av sammenlignbare boliger i nærområdet.   Jo mer omsetning og flere sammenlignbare boliger, desto sikrere blir estimatet.  Dette er tilfelle for de aller fleste leiligheter i Oslo.

Jeg har også abonnement på dette systemet og bruker det meget aktivt som boligkjøpsrådgiver.
Med å taste inn adressen får jeg et automatisk estimat for sannsynlig markedsverdi for boligen.
Og – nesten konstant, får jeg en verdi som ligger ca 300.000 over det som er meglers prisantydning.  Særlig på mindre boliger.  I ettertid, ved salget, viser det seg at mitt estimat stemmer veldig bra.

Jeg har masse masse eksempler å vise til, men jeg vil ikke henge ut noen spesielle meglere, da dette er et gjennomgående fenomen.

Det er nesten så jeg lurer på:

Har ikke meglerne tilgang til Eiendomsverdi?  Jo selvfølgelig….

Heldigvis kan jeg fortelle mine kunder hvor realitetene ligger på de boligene de ser på.

Men hva med alle de andre som ikke bruker en kjøpsrådgiver ?  Skal de fremdeles bli lurt av for lave priser i annonsene?

Det er på tide å tenke nytt.

For eksempel at meglerbransjen bestemmer seg for å ta seg sammen og begynne å prise riktig.

Deretter går ut til publikum og sier:

Nå er det slutt på for lave prisantydninger.  Fra nå av er det kun budrunden som vil gjøre at boligen blir solgt over prisantydning.

eller

At prisingen til meglerne gjøres mer transparent på en eller annen måte.

For eksempel – Gjør det obligatorisk å legge enkle estimater på prisingen i salgsoppgaven.

Da mener jeg ikke manipulerte estimat hvor kun utvalgte boliger som passer meglers prising er tatt men, men det som systemet viser.

eller

Gjør boligprisdatabaser tilgjengelig for alle, ikke bare de profesjonelle.

Hva tenker du ? Bør vi finne oss i at denne utviklingen fortsetter?

Vil du lære mer om boligpriser og budgivning. Last ned mitt gratis tipshefte

Et eksempel fra rapporten enkelt estimat ser du nedenfor.

Dersom budsjettet ditt er 4 mill er det ikke noe vits i å bruke tid på denne boligen.  I et stigende marked som vi har nå, vil denne garantert bli solgt over 4,35 mill.  Ja kanskje nærmere  4,85 mill.  Jeg skal ikke røpe hva denne er blitt lagt ut for.  Poenget er å illustrere at slik informasjon er nyttig for en kjøper.  Og  at  prisantydningen til megler ikke burde ligge under den laveste verdien.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Kommentarer (0)

Derfor MÅ du gjøre jobben før du gir bud på en bolig

Av: Dato: Rådgivning

Er du møkklei av boligannonser med bilder av kanelboller og fotografier tatt med vidvinkel?  Og strever du med å få oversikt over den egentlige tilstanden på boligen når du leser annonser og salgsmateriell?

Da er du ikke alene.  Det er et salg som foregår.  Derfor er det mye reklame og uvesentligheter i salgsmaterialet.  La for all del ikke dette irritere deg eller hindre deg i å fange opp det som virkelig er verdt å merke seg!

Som kjøper er du nemlig ansvarlig for å fange opp alle opplysninger om boligen før du gir bud.  Både det som står med stor og liten skrift.

Les her:   Hva er kjøpers undersøkelsesplikt

Mitt råd er å legge all irritasjon til side og konsentrere deg om å gjøre jobben :

  • Hopp over all reklamen og sjekk det som er viktig:
    • Tilstandsrapport fra takstmann
    • Egenerklæring fra selger
    • Økonomi og reguleringsplaner
    • Årsberetning og regnskap fra boligselskapet – det må du ofte be om å få tilsendt
    • Det viktigste bildet er plantegningen, den gir deg oversikt over størrelser og om boligen oppfyller dine behov

Se min video om om hva du må gjøre her

Og trenger du en ekstra kvalitetssjekk, hjelper jeg deg gjerne.

Boligkjøpsrådgivning fra Boligdama – produkter og priser

Så langt har jeg hjulpet over 250 boligkjøpere med å sjekke ut boligene de vil kjøpe.  Og vet du hva – ingen av dem har angret.  De har nemlig fått svar på ALLE ubesvarte spørsmål og vært bevisst på hva de kjøper.

Og der ligger hemmeligheten:)

 

 

Kommentarer (0)