Budforhandlinger på bolig i Norge skjer som regel etter bestemte regler. Med fastsatte budfrister og mulighet for alle interessenter til å delta i en åpen prosess. Så har vi noen unntak.
Det ene er kupping. Det vil si at en kjøper gir et bud direkte til selger, før visning. Enten er budet så godt, eller høyt, at selger ikke kan motstå det. Eller selger tenker at et slikt bud neppe vil komme i en senere budrunde. Og sier ja til budet. Dermed blir visningen avlyst. Det står “solgt før visning” på annonsen. Andre interesserte kjøpere ergrer seg. Megler kan ikke delta direkte i en slik forhandling, det strider mot god meglerskikk. Og vil som regel råde selger til å vente til budrunden. Men selger bestemmer, det er avtalefrihet her i landet.
En annen variant er såkalt hemmelige eller lukkede bud. Det medfører at budgiver tar forbehold om at budet kun skal gjøres kjent for selger og ikke de andre interessentene til boligen. Selger kan da velge å ta imot eller akseptere det lukkede budet, eller forhandle med budgiveren på grunnlag av dette. Her kan megler også medvirke i forhandlingene. Et slik lukket bud kan komme midt i en budforhandling. Da blir selvsagt andre interessenter og budgivere ganske sure. Siden de deltar i det de tror er en åpen og transparent prosess. Dette er også en slags kupping idet den som gir det hemmelige budet forbeholder seg retten til å forhandle med selger alene.
Eiendomsmegler organisasjonene liker ikke denne muligheten og ønsker at denne muligheten skal sperres i ny Lov om Eiendomsmegling som er under utarbeidelse. Det er usikkert om de vil få gjennomslag for dette.
Vil du vite mer om priser og budgivning?
Da har jeg et fint tipshefte til deg.
Du må regne med å by høyt ved kupping
Selv praktiserer jeg ikke kupping eller hemmelige bud i særlig grad. En viktig årsak er at du må regne med å by ganske høyt for å nå fram hos selger. Dermed kan du ikke vite om du byr for mye. Riktignok hjelper jeg dem med markedsvurderinger på budbeløp slik at det ikke blir bud som kan gi tap senere. Men en budrunde vil være enda mer riktig i forhold til å fortelle hvor markedsverdien ligger akkurat nå.
Noen kunder foreslår å kuppe på prisantydning. Det holder ikke. Skal selger hoppe over budrunden må nok budet være i en størrelsesorden over dette, slik at selger tror at det ikke vil lønne seg med en budrunde.
En mulighet til å få kjøpt drømmeboligen
Disse metodene kan virke urettferdige for andre kjøpere. Boligen forsvinner jo før de får sjansen til å være med å by. Allikevel representerer de allikevel en mulighet for den enkelte kjøper til å skaffe seg drømmeboligen.
En mulighet de kanskje ikke bare skal miste sånn uten videre, eller hva?
Meglere kaller ofte kupping å “snike i køen”. Jeg vil nok ikke karakterisere en budrunde som en kø. Det er snarere en knallhard konkurranse . Det er slettes ingen rettferdig prosess som gjør at du får tilslaget bare du er tålmodig nok. Her er det antall kroner og høyeste bud som avgjør.
Denne måneden opplevde jeg å gi råd om å bruke hemmelig bud for første gang.
Det gjaldt en enebolig hvor det ikke var andre budgivere på banen. Men tidligere budgiver og nye interessenter lå og lurte i bakgrunnen. Mine kunder ønsket å forhandle med selger og meglere alene. Derfor foreslo jeg et lukket bud, det vil si et bud som kun selger skulle få kjennskap til.
Det ble tatt imot. Og etter litt tautrekking fikk de tilslaget på boligen, litt under prisantydning, som forøvrig var en helt grei markedspris.
Dette var ikke midt i en het budrunde, men allikevel sitter det kanskje igjen et par interessenter som ikke likte at muligheten til å gi bud plutselig forsvant. Riktignok hadde de hatt rikelig tid til å gi bud tidligere. Men det er rart med det. Kjøpslysten blir ofte trigget når noen andre først legger inn inn et bud.
⠀
Min mening er at muligheten til kupping før visning og hemmelige bud må opprettholdes som en mulighet for kjøper. Men metodene skal ikke brukes i utide bare for å fremstå som smart.
Skal det brukes, må det ha ha en hensikt og foregå innenfor trygge rammer.
