Vil ny boligstrategi sikre deg et tryggere boligkjøp?

Av: Dato: Boligmarkedet

Regjeringen la før ferien frem et notat om “Fornyet strategi for boligmarkedet” som skal munne ut i en stortingsmelding om forbrukerpolitikk våren 2019.  Hva kan dette bety for deg som boligkjøper?

Les strategidokumentet her.

Best mulig informasjongrunnlag

For å sikre forbrukernes interesser og dempe konfliktnivået i bolighandelen (1 av 4 saker ender i konflikt) foreslår regjeringen tiltak som øker informasjonsgrunnlaget ved boligsalg samt noen endringer i avhendingslova.

  • Selger skal ikke lenger kunne ta “as is” eller “som den er” forbehold ved salg til en forbruker.  Det betyr at selger ikke kan fraskrive seg ansvar for skjulte feil og mangler.
  • Selger vil uten forbehold om “as is” måtte opplyse om svakheter i boligen i større grad enn i dag og får dermed et sterkt insentiv for å bestille en tilstandsrapport.  Dette er ikke obligatorisk i dag og vil neppe bli det heller.  Men den vil bli langt viktigere å kjøpe for selger å ha dersom “as is” fjernes.
  • Fjerningen av “as is” vil i praksis også bety at vesentlighetsterskelen for mangler blir borte og det blir enklere å klage på og kanskje også få medhold for feil og mangler som er på mindre beløp enn flere hundre tusen kroner.
  • Samtidig foreslår regjeringen å lovfeste en bagatellbegrensning for mangler samt økte krav til kjøpers undersøkelsesplikt.  Dette vil bli gjennomført ved å lovfeste at kjøper skal “anses å kjenne til forhold som er tydelig beskrevet i en tilstandsrapport eller salgsmaterialet”. Dermed kan ikke disse forholdene påberopes som mangler
  • For å sikre at tilstandsrapportene holder tilstrekkelig kvalitet foreslås det å fastsette i forskrifter minstekrav til tilstandsrapporter, både hva gjelder innhold og de bygningskyndige som utarbeider dem.

Les også:    Derfor trengs det bedre info om boligens tilstand

Tiltakene som går på tryggere bolighandel er alle rettet mot å skjerpe kravene til selger, kjøper og de bygningskyndige som bidrar i bolighandelen.  Samt bedre informasjonen forut for handelen, noe som også vil stille krav til eiendomsmegleren som selger boligen.  Dette er positivt, og for å skape balanse er det rimelig at også kjøper tar sin del av ansvaret.

Kjøpers mulighet til å undersøke boligens tilstand

Men for å sikre forbrukerinteressene enda bedre burde det gjennomføres tiltak som ville gi kjøper bedre tid og mulighet til å undersøke boligens tilstand, gjerne sammen med en egen rådgiver.  Dette er ikke mulig så lenge vi har et system hvor avtalen er bindende for partene med en gang selger har akseptert budet og mange boliger omsettes i løpet av en uke.  God informasjon er vel og bra, men spørsmålet er om dette er tilstrekkelig for å hindre konflikter i ettertid. I våre naboland gis det “angrefrist” inntil boligen er undersøkt eller kjøpekontrakt er undertegnet.  Jeg registrerer at noe slikt ikke er aktuell politikk her i landet.

Les også:  Redd for å kjøpe katta i sekken

Behov for reguleringer

Øvrige forslag i strategien går på forenkling av byggeprosesser og byggetekniske krav.  Det er rundt disse tiltakene nåværende regjering først og fremst har satt inn hovedstøtet i boligpolitikken.  Det er viktig med forenklinger. Spørsmålet er bare hvem som tjener på dette – forbrukerne eller utbyggerne?

Det varsles også om tiltak som skal hindre “hyblifisering” og spekulasjonsutleie i sameier.  Dette er positivt og viser at det er behov for reguleringer av boligmarkedet og ikke bare la markedet styre.

Vi kan konkludere med at du som boligkjøper kan, hvis disse forslagene blir vedtatt,  belage deg på å få bedre informasjon og noen færre forbehold i salgsmaterialet.  Samtidig må du være  mye mer våken og bevisst når du skal kjøpe bolig.

 

To buy a house in Norway from abroad

Av: Dato: Kundehistorier

Mr. Shehzad had previously lived in Bergen and worked as managment counsultant focusing on the oil industry.  Now he is posted in Qatar and he was looking for someone to help him and his family to buy a nice house in the Oslo area.

He contacted Boligkjøpsrådgiver Krogsveen by telephone and mail, and after a short time he engaged us to assist him and his wife and three daughters in the house hunt.

He overlooked the process from abroad while his wife took care of the viewings together with home buying consultant Morten Ekfelt. It proved to be a successful division of labour.

As usual the woman has the final word when it comes to home buying, and after a while she and the family decided that Nesøya in Asker was a very pleasant place to live.  The wish came true and after a little while they won the bidding round on a very nice and  quite new house in a quiet place in Nesøya.

The family was especially concerned about the condition of the house.    «Therefore it was very useful for us that the home buying consultant examined the sales material and the technical report to avoid any surprises and complications», emphasis Mr Shehzad.  And he continues:  « It was very useful that Morten came along together with my wife on the viewings». The help of Boligkjøpsrådgiver Krogsveen was critical in buying this house specially during my absence from Oslo».
«I think it is remarkable that we achieved this objective without meeting face to face.  Thank you for your cooperation «, he concludes.

Congratulation with your new home

The pleasure in on our side.  We are very happy to help another international family to find a new home in Norway.

 

 

 

Slik får du ballen i mål

Av: Dato: Rådgivning

Nå er det VM i fotball som gjelder for mange av oss.  All de gode tekniske ferdighetene som utøves på banen gir inspirasjon til å gi deg noen tips om hvordan komme i mål med boligkjøpet.  Ikke på 2 x 45 minutter, men kanskje raskere enn du hadde tenkt deg før kampen.

  1. Sett opp et godt lag til å hjelpe deg med å score og utnevn deg selv til kaptein
  2. Få tak i den beste treneren på markedet.  La meg foreslå en boligkjøpsrådgiver.
  3. Sett opp en strategi før kampen i forhold til hvilke pasninger du skal motta og sende videre.
  4. Les salgsmaterialet nøye  – og tilstandsrapporten; merk deg hvor mange gule og røde kort som er delt ut.
  5. Den som scorer flest mål vinner kampen.  Slik er det ikke nødvendigvis i en budrunde. Du kan komme til å la deg rive med uten at dommeren blåser i fløyta.  Det kan koste deg dyrt senere.
  6. Ikke fortvil dersom du ikke scorer i første omgang, det blir en omgang til og kanskje også ekstraomganger.  Eller et nytt mesterskap for den sakens skyld.

Profesjonell fotball kan minne litt om det å kjøpe bolig.  Det er sykt mye penger involvert og budrunden kan gjøre deg både svett og særs engasjert.  Og lykken når du endelig får tilslaget på drømmeboligen kan minne om å score et avgjørende mål.

Vi hjelper deg gjerne med å komme i mål med drømmeboligen.

Men kanskje ikke før VM er slutt  🙂

Fortsatt godt VM!

Hva må bankene ta hensyn til ved lån til bolig?

Av: Dato: Rådgivning

Da har Finansdepartementet vedtatt ny boliglånsforskrift.  Denne skal gjelde ut året og i hele 2019.  Reglene fra tidligere videreføres med noen unntak.  Som boligkjøper kan det være greit å vite hva bankene må ta hensyn til når de vurderer hva som skal til for å gi deg lån med pant i bolig.  Her kommer en kortversjon.

Gjelder for lån med pant i bolig

Forskriften gjelder for alle typer lån med pant i bolig med unntak av såkalte kapitalfrigjøringskreditter, eller nærmere bestemt seniorlån. Unntaket er nytt i årets forskrift da tidligere regler ikke var tilpasset denne type lån.

Betjeningsevne og gjeldsgrad

Med betjeningsevne menes dine økonomiske muligheter til å betale de løpende utgifter til lånet både med dagens rente og en rente på 5%.  Kostnadene sammenholdes med din inntekt og banken skal dokumentere at det er nok penger igjen til andre faste utgifter og livsopphold etter at utgiftene til lånet er betalt.

Med gjeldsgrad menes  gjeldens størrelse sammenlignet med din inntekt.  Gjelden skal ikke overstige 5 ganger inntekten.  Nytt i årets forskrift er at bankene kan ta med med ta med dokumenterte og stabile skattefrie inntekter, som barnetrygd, i beregningen av gjeld i forhold til inntekt.

Merk at det er total gjeld som gjelder når gjeldsgrad beregnes.  Det vil si at for eksempel studielån tas med i beregningen.

Belåningsgrad eller krav til egenkapital

Lån med pant i bolig skal ikke overstige mer enn 85% av verdien på boligen.  Eller sagt på en annen måte det kreves minst 15% egenkapital.  For lån til sekundærboliger i Oslo kreves det 40% egenkapital.

Tilleggsikkerhet

Som tidligere kan tilleggssikkerhet i form av pant i annen fast eiendom, kausjon eller garanti gjelde erstatte manglende egenkapital.  Dette benyttes i stor grad av unge som skal inn på boligmarkedet ved at de får hjelp fra sine foreldre.

Nytt i årets forskrift er at bankene skal kunne medregne innestående midler på BSU konto som egenkapital.  Det betyr at de som har BSU konto kan låne det innestående beløpet selv om belåningen da vil overstige 85%.  De kan fortsette å spare på BSU til aldersgrensen på 34 år.  Dette kan stimulere til økt BSU sparing men gjør det ikke enklere for unge med for liten egenkapital eller BSU konto å få lån til bolig.

Krav til avdragsbetaling

Dersom lånet overstiger mer enn 60% av boligens verdi må det betales avdrag. Avdragsutsettelse kan gis i midlertidige perioder som tidligere.

Unntak fra reglene

Bankene kan vise en viss fleksibilitet ved å gjøre unntak fra reglene i 10% av samlet låneportefølje pr kvartal.  I Oslo kan det kun gjøres unntak med 8%.

Ingen endring for unge boligkjøpere

Ifølge finansministeren bruker bankene fleksibiliteten i første rekke til å hjelpe unge som skal låne til sin første bolig, men så langt jeg vet finnes det ingen nøyaktig statistikk på dette.

Vi kan fastslå at nåløyet for unge boligkjøpere ikke er blitt lettere med denne boliglånsforskriften, og erfaringsmessig er det bestemmelsen om at samlet gjeld ikke må overstige 5 ganger inntekt som er den største bøygen.

Når det gjelder kravet til egenkapital vil jeg oppfordre til å begynne med eller øke BSU sparingen både for å spare opp til tilstrekkelig egenkapital og dra nytte av skattefradraget.

Virkninger for boligmarkedet

Siden de nye reglene stort sett er i tråd med tidligere regler er det ingen grunn til å forvente endring i boligprisene som følge av ny forskrift.  I alle fall ikke på bruktboligmarkedet.  Utbyggere og leverandører av helt nye boliger ønsket seg nok noen lettelser da markedet her har gått litt i stå.  De bør heller kanskje se på sin egen prising for å få fart i salget?

Her kan du lese boliglånsforskriften