Hvor mye kan jeg kjøpe for når det er fellesgjeld?

Av: Dato: Rådgivning

Dette er det mest stilte spørsmålet på vår chat, hvor boligsøkere er velkommen til å stille hvilket som helst spørsmål.  Det må jo bety at det er litt uklart hvordan dette henger sammen.

Da tar vi en rask gjennomgang:

Fellesgjeld er den gjelden som borettslaget, og i noen tilfeller sameiet, har tatt opp for å dekke kostnader, enten ved oppstart og bygging eller til vedlikehold av den felles bygningsmassen.

Denne fellesgjelden fordeles ut på hver enkelt bolig i forhold til en fordelingsnøkkel som samsvarer med hvordan felleskostnadene er fordelt i boligselskapet.

Når du kjøper en bolig med fellesgjeld overtar du ansvaret for å betale denne boligens andel av renter og avdrag på boligselskapets fellesgjeld.  Du overtar en fremtidig forpliktelse og derfor regnes fellesgjelden som en del av kostnaden ved å kjøpe boligen.

Salgspris + fellesgjeld = totalpris

Når en bolig med fellesgjeld legges ut for salg er den som selger, som oftest eiendomsmegler, forpliktet til å opplyse prisantydning eller ønsket pris sammen med andel fellesgjeld og til slutt totalprisen for boligen.

Eks:
Prisantydning
2 500 000,-
Fellesgjeld
1 932 000,-
Totalpris
4 432 000,-

OK:
da vet du hva leiligheten egentlig koster, kr 4.432.000 – forutsatt at den blir solgt til prisantydning.

Du har fått finansiering i banken med et lån på kr 4.000.000.
Kan du da by på denne boligen?
Svaret er nei.  Banken tar med fellesgjelden i rammen for din finansiering og du vil ha kr 432.000 for lite til å kunne finansiere denne boligen.

Hvorfor er banken så “kjip” og tar med fellesgjelden

Jo fordi banken tar utgangspunkt i totalprisen inklusive fellegjeld når de beregner sin sikkerhet.  De må også vite at du klarer å oppfylle de månedlige forpliktelsene.  Med en fellesgjeld på kr 1.932.000 som i dette tilfellet, vil felleskostnadene bli kr 9.444 pr mnd inklusive renter og avdrag på fellesgjelden.  I tillegg skal du dekke renter og avdrag på ditt private lån.

Regn deg bakover fra finansieringsrammen

Den enkleste måten å beregne dette på når du lurer på hvor mye du kan by, kan være å legge sammen egenkapital og lånetilsagn i bank og deretter regne bakover ved å trekke fra den oppgitte fellesgjelden.  Da står du igjen med maks beløp som du kan by på boligen.

Med utgangspunkt i eksempelet over:
Egenkapital er kr 700.000 , lånetilsagn er kr 3.800.000, det vil si samlet finansieringsramme er kr 4.500.000.
Kr 4.500.000 minus 1.932.000 (andel fellesgjeld) = kr 2.568.000, dvs at ditt maks bud ikke kan være høyere enn kr 2.568.000 som er kr 68.000 over prisantydningen.

Husk også at du skal dekke omkostningene ved salget. I de fleste lånetilsagn er det forutsatt at omkostningene skal dekkes innenfor lånetilsagnet, men i noen tilfeller står det + omkostninger.  Eller det forutsettes at omkostninger skal dekkes av din egenkapital.  I eksemplet over forutsetter jeg at du har penger til omkostninger utenom.

Omkostningene er lave for borettslagsboliger og svært høye, 2,5% av kjøpesum for selveierleiligheter.

Klart som blekk?

Antagelig.   Ikke lett dette her.

Skulle du ha noen flere spørsmål er det bare å kontakte meg på www.boligkjopsradgiver.no

I morgon, i morgon, men ikkje i dag

Av: Dato: Rådgivning

Hvorfor fikk jeg et innfall om å bruke denne overskriften, som er en sangtittel av Stanley Jacobsen?  Jo fordi jeg denne uken nok en gang har fått anledning til å snakke med mange seniorer om deres bosituasjon og planlegging av alderdommen.

Anledningen var en vellykket seniormesse i regi av Fredrikstad kommune hvor både kommunale og private aktører var invitert.  Ca 1000 personer besøkte messen i løpet av 4 intense timer og alle var som alltid veldig opptatt av bolig.  Ikke rart, da en god bolig er selve grunnlaget for et godt liv.

Som alltid møtte jeg mange som allerede hadde innrettet seg i nåværende bolig eller skiftet til en mer lettstelt og tilgjengelig bolig.  Men også de som ikke orket å tenke på eller gjøre noen endringer selv om de burde.  Et par stykker som hadde jobbet i hjemmesykepleien og som nå er pensjonister, var spesiell oppmerksomme på viktigheten av å planlegge i god tid.  De hadde innrettet seg i god tid før fylte 60.  De hadde nemlig sett at mange fikk det veldig vanskelig hvis de bodde i “feil” bolig når de begynte å trenge hjelp.

Du behøver ikke endre hele livet for å få det bra

Jeg hadde en veldig hyggelig samtale med Anne Marie Liljelykke.  Hun klarte seg bra der hun bodde selv om det ikke var 100% tilrettelagt til bruk av rullator som hun likte å bruke av og til. Det var mange andre kvaliteter ved boligen sin hun satte pris på derfor ville hun være der lengst mulig. Hun var bevisst problemstillingen og forholdt seg til den, og det er kjempebra!

Til slutt roste hun boligkjøpsrådgivningen som viktig arbeid, særs for eldre.  Takker og bukker. At det er viktig arbeid som folk setter pris på, har jeg erfart gjennom mine seniorkunder.  Alle har vært glade for å ha hatt ei hånd å holde i gjennom kjøpsprosessen.  Og det er aldri for sent å endre livssituasjonen bare du får litt hjelp!

 

 

Les også:            Bedre liv i ny bolig

Med fare for hakk i plata

Tenk over hva du vil gjøre:   planlegge fremover eller bare tenke at alt går bra uansett.

Du behøver ikke gjøre det i dag – men kanskje i morgen ……..

I morgon, i morgon blir litt av ein dag
Men i dag, nei i dag gjer eg ikkje det slag
I dag har eg anna å fundera på
Men kom att i morgon så skal du få sjå!

Les også:                Hvorfor er det så vanskelig å planlegge for alderdommen?

Forteller salgsoppgaven deg alt om boligen?

Av: Dato: Rådgivning

Dere som er på aktiv boligjakt har sikkert oppdaget at annonsene på finn.no har endret seg.  De er nå mye mer kortfattet og mindre selgende enn tidligere. Hva kan det bety for deg som kjøper?

Ved siden av de grunnleggende opplysningene om boligen og noen få setninger med beskrivelse av boligen er det dette du får opp på finn annonsen:

Hensikten er å få potensielle kjøpere ledet inn på salgsoppgaven slik at de raskt kan få mulighet til å tilegne seg alle opplysninger som gis i forbindelse med salget.  Forbrukertilsynet har påpekt at de tidligere fyldige og selgende annonsene var i strid med markedsføringsloven gjennom at de ikke ga komplett informasjon om boligen.  Løsningen er da, etter initiativ fra Eiendom Norge, å lage en kortfattet annonse med direkte adresse til salgsoppgaven.

Bra tiltak for tryggere bolighandel

Med tanke på en tryggere bolighandel er nok dette et bra tiltak.  Noen av dere som er på boligjakt vil nok savne fyldige annonser som er enkle å lese gjennom før dere bestemmer dere for å gå på en visning.  Samtidig vet jeg at mange ble skuffet når de gikk på en visning kun med utgangspunkt i den “gamle” annonsen. Rett og slett fordi viktige negative ting om boligen ikke fremkom av annonsen.

Nå må du kanskje bruke litt mer tid på å orientere deg før du går på visning, men samtidig vil du ha et bedre grunnlag for å velge ut aktuelle boliger. Og jo bedre forberedt du er på visningen, jo større mulighet har du til å avdekke forhold som kan ha betydning for eventuelt kjøp og budgivning senere.

Det er viktig å huske på at det kan være forhold som er vanskelig å avdekke selv om fokuset nå er rettet mot salgsoppgaven og ikke en annonse.  Det vil fremdeles være negative forhold som blir underkommunisert og positive forhold som blir oversolgt i salgsoppgaven.  I tillegg til mange tekniske formuleringer som kan være vanskelig å forstå.  Men kravene til etterrettelighet  i salgsoppgaven er mye høyere enn for en annonse.

Last ned salgsoppgaven

Når du klikker deg inn på “Se komplett salgsoppgave” blir du ledet inn på boligannonse siden hos de ulike meglerkjedene.  De har satt opp sine sider på ulike måter og det kan derfor være litt mer komplisert å orientere seg.  Jeg laster derfor ned komplett salgsoppgave med en gang isteden for å klikke meg gjennom de ulike informasjonsdelene på nettsiden.  Da får du alt samlet i ett dokument og er mer sikker på at ikke noe blir uteglemt.

Det kan være individuelt hva du foretrekker her; det viktigste er at du tar deg tid til å lese gjennom salgsoppgaven før du beslutter om du vil gå på visning.

Lykke til med boligjakten!

Les også:       Derfor lønner det seg å redusere usikkerhet

 

 

Hvorfor er det så vanskelig å planlegge for alderdommen?

Av: Dato: Rådgivning

Med denne overskriften begir jeg meg ut på litt tynn is.  For det kan være flere forklaringer på hvorfor mange ikke gjør noe med boligsituasjonen når de blir godt voksne.  Men etter nylig å ha vært utstiller på messe og hatt gode samtaler med folk i alderen 50 til 60 år, har jeg gjort med noen refleksjoner.

55pluss – en delt befolkning

På messen spurte jeg folk i målgruppen 55pluss om de hadde tenkt over bosituasjonen når de ser fremover mot alderdommen.  Etter mange gode og engasjerte samtaler, fikk jeg frem følgende uhøytidelige statistikk:

  • 45 % har skiftet bosituasjon eller tilpasset boligen sin slik at den er tilpasset for fremtidens behov.
  • 30% har innsett at de må gjøre endringer men har ikke gjort noe med det enda
  • 25% har innsett behovet for å tenke over eller gjøre noe med problemstillingen men stritter imot.  De orker ikke å tenke på det, synes det er alt for tidlig, ektefellen nekter å snakke om det eller “det går sikkert bra”.

De som allerede hadde innrettet seg var tydelig stolte og tilfredse over valget sitt og trivdes i ny tilværelse. Jeg kunne ikke gjøre annet enn å gratulere dem med kloke handlinger.

Gruppen som ikke hadde kommet igang enda, snakket om de vanlige problemene; mye å rydde vekk, mye å tenke på i forhold til boligmarkedet og usikkerhet rundt timing.

Det er opp til deg selv

Den siste fjerdedelen, som stritter imot og ikke orker å tenke over fremtidens boligbehov, bekymrer meg en smule. Det er alltid farlig å hevde at folk ikke vet sitt eget beste.  Men jeg har sett hvor vanskelig det kan være når folk er blitt ganske gamle, helsen svikter og de bor i en bolig som har dårlig tilgjengelighet til servicefunksjoner, et stort vedlikeholdsbehov og liten mulighet for sosial omgang.  Offisiell politikk er at folk skal bo hjemme lengst mulig og ta imot hjelp der.  Ingen blir tilbudt en omsorgsbolig med mindre behovet er veldig sterkt dokumentert.  Det er derfor opp til deg selv.

Les også:   Derfor må dagens seniorer klare seg selv

Dyrt å gå fra enebolig til leilighet

En annen ting som veldig mange er opptatt av er prisforskjellen mellom eneboliger og nye leiligheter.  Det kan føles bittert å få mindre igjen for en stor enebolig som du har lagt sjela di i å vedlikeholde enn det du må betale for en nyere leilighet.  Du må kanskje til og med ta opp lån for å dekke mellomlegget.  Det føles rett og slett ikke riktig og rettferdig.  Boligmarkedet er ikke alltid rettferdig og logisk, det er fullt og helt markedsstyrt. Prisene styres av tilbud og etterspørsel og de blir høye når både tomteiere, entreprenører og utbyggere skal ha “sitt”.  På den annen side får du en helt ny bolig med universell tilgjengelighet både ute og inne.  Her kan du kan bo resten av livet uten å bekymre deg for vedlikeholdskostnader og arbeid. Det er verdt ganske mye.  Beviset på dette har en verdi er vel at stadig flere godt voksne velger å ta opp lån når de skifter fra enebolig til leilighet.

Med fare for å gjenta meg selv, vil jeg presisere at leilighet ikke er det eneste alternativet for en aldersvennlig bolig, men det er det de fleste velger.

Motivasjon og planlegging er halve jobben

Kanskje overvurderer du verdien av din egen bolig fordi du er så glad i den og fordi den inneholder så mange gode minner.  Da er vi inne på de psykologiske faktorene som spiller inn når du skal tenke på boligbehov i alderdommen.  Du må sannsynligvis kjenne på både redsel for å miste det du har og en viss frykt for det ukjente.

Jeg har samlet en del nyttige tips i forhold til det å tilpasse eller skifte bolig i moden alder i et eget hefte.  Ta kontakt med meg dersom du ønsker å få tilsendt dette elektronisk eller pr post.

Ta også kontakt hvis dere ønsker en innledende samtale med kartlegging av boligbehovet fremover, enten du er klar for å gjøre noe eller ei. Det er helt uforpliktende og uten kostnad.

Hvem vet, kanskje kan det hjelpe å snakke med en profesjonell rådgiver dersom dere er uenige eller usikre på veivalget fremover.

På messen fikk jeg blant annet en del innspill på at “jeg vil flytte men gubben nekter”.  Jeg fikk ikke helt med meg hvorfor, men det har jeg tenkt å finne ut av fremover.  Jo mer jeg forstår av hva folk synes er vanskelig, jo mer kan jeg bistå med gode boligråd.

Lykke til med videre tankeprosess.

Vennlig hilsen
Boligdama – Trude Larsen
T: 950 37 330
e.post: trude.larsen@boligkjopsradgiver.no