Er OBOS deleie og andre alternative boligmodeller noe for deg ?

Av: Dato: Rådgivning

Mange strever med å komme seg inn på boligmarkedet.  Med økte priser blir det ikke enklere.  Finnes det noen løsninger som kan hjelpe deg på vei?

Eie sammen andre

Dette er ikke en alternativ modell for boligkjøp, men kan være en måte å komme seg inn på boligmarkedet på.  Du kan eie sammen med hvem som helst, det behøver ikke være en kjæreste eller familiemedlem.  Du kjøper en bolig på vanlig måte, og det det finnes enkle juridiske løsninger som kan regulere eierskapet.  Dere tinglyser hvor stor eierandel hver av dere har, basert på hvor mye hver enkelt har skutt inn boligen.  Dette gjøres ved kjøpet og kan endres underveis.  Så bør dere kanskje ha en avtale om hva dere gjør hvis en av dere vil selge, eller om andre kan få flytte inn hvis dere får kjæreste og lignende.  Men det viktigste er at eierandelen er sikret gjennom tinglysningen.

Flere og flere unge velger denne løsningen.  Hvorfor ikke bo i et eie kollektiv fremfor et leiekollektiv?

OBOS Bostart

OBOS tilbyr ordningen Bostart for noen utvalgte nybygg boliger.  Det er heller ikke egentlig en alternativ boligmodell, men en måte å få kjøpt en bolig rimeligere enn på ordinære vilkår.  Fint for deg som mangler noen få kroner for å få kjøpt boligen du ønsker deg.

Ordningen går ut på at du kjøper boligen til redusert pris. Ut ifra en prisliste jeg sjekket ser det ut til at Bostart boliger er ca 10% billigere.  Du eier boligen som vanlig. Men når du skal selge igjen, har OBOS rett til å kjøpe den tilbake til opprinnelig kjøpspris pluss generell prisstigning på boliger, basert på prisindeksen til Eiendom Norge.  OBOS kan også velge å ikke kjøpe boligen tilbake og da selger du som vanlig på det åpne markedet.

Hva risikerer du?

Så langt jeg kan se er risikoen at kan du gå glipp av prisøkning ved resalg.  La oss si at du kjøper deg inn på vanlig måte i et område som er under utvikling og som får stadig bedre servicetilbud og bomiljø.  Da kan prisene stige mer enn den generelle prisindeksen for boliger .  Ved Bostart får du i slike tilfeller mindre tilbake hvis OBOS kjøper tilbake enn om står fritt til å selge på det åpne markedet.  Erfaringsmessig stiger prisene mer enn gjennomsnittet i slike nye områder.  På den annen side slipper du kostnader til megler hvis OBOS kjøper boligen tilbake.  Det utgjør lett nesten 100.000 kroner. Så alt i alt ikke en dårlig deal.  Og hvis det gjør at du kommer deg inn på boligmarkedet raskere enn ellers, vil det være verdt å undersøke på OBOS sine nettsider, om noen av boligen som tilbys med dette konseptet, kan passe for deg.

OBOS Deleie

Dette er en rendyrket ALTERNATIV boligmodell.  Det går ut på at du kan kjøpe deg inn på fra 50 – 90% av boligen.  Resten av boligen leier du av OBOS.  Så kan du kjøpe deg opp i eierandel etter hvert.  Du må betale markedsleie for den delen du leier.

Med denne modellen behøver du bare å finansiere maks halve prisen av boligen.  En veldig bra modell for deg som ikke klarer å finansiere en hel bolig men ønsker å bygge deg opp etter hvert. Når boligen stiger i verdi , du får bedre inntekt eller alternativt treffer en livsledsager,  kan du kjøpe deg opp i eierandel eller overta hele leiligheten.   Før du går inn på dette må du må selvsagt vite at du kan klare de månedlige kostnadene ved å betale ditt eget lån og den leien som blir fastsatt for delen du ikke eier. Og helst bør du være i stand til å kunne spare litt ved siden av for å kjøpe deg opp i eierandel.  Det er det mest lønnsomme.

OBOS har lagt ut gode filmer på sine nettsider som forklarer hvordan disse modellene fungerer.  Se for eksempel under dette prosjektet:

Hva kan være negativt med denne modellen?

Det må vel være at du må betale markedsleie for den delen du ikke eier. Og det er dyrere enn hvis du hadde eid hele boligen.  I alle fall med dagens rentenivå. Men hvis alternativet er å leie en hel bolig ville jeg ikke nølt med å gå for en slik modell.   Du bor trygt og opparbeider deg økt egenkapital ved å betale ned på lånet ditt.  Samtidig får du prisstigningen på din del av boligen ved salg.  Og du kan jobbe mot å få eierskapet til hele boligen i det tempoet som passer din lommebok.  Til slutt, når du eier det hele står du helt fritt ved salg.

Jeg synes det er veldig bra at en aktør som OBOS satser på alternative modeller.  De jobber forretningsmessig, men bidrar også til å til å oppfylle sitt samfunnsoppdrag.  Å skaffe sine medlemmer en god bolig.

Alle kan bli medlem av OBOS.

Og –  uansett hva du mener om OBOS – meld deg inn.  Det er så mange fordeler å hente.  De kan vi snakke om en annen dag:)

Eie til leie bolig.

Tanken er at du kan inngå en leieavtale for 3 år i utvalgte boligprosjekt. I den hensikt å kjøpe boligen senere.  Du må betale full markedsleie mens du leier, men du får kjøpe deg inn til avtalt pris ved oppstart av prosjektet.   Fordelen er at du får glede av eventuell prisstigning på boligen mens du leier.  Tilbudet gjelder de som kjøper en primærbolig og du trenger ikke egenkapital.  Men egenkapital og lån må være på plass for å kjøpe seg inn i boligen etter 3 år.  Og det er ikke sikkert at du har klart å spare opp nødvendige midler til da.  Det kan være krevende ved siden av å betale full markedsleie.

Fredensborg Bolig er en privat aktør som tilbyr dette konseptet.

Noen boligbyggelag er også i startgropen med å planlegge lignende konsepter.

Ulemper ?
Jeg fant en artikkel på nettet fra en forbrukerøkonom som var skeptisk til dette konseptet.

Den kan jo være nyttig å lese for å få et balansert bilde.

Jeg heier på kreativitet og alternative løsninger

Vi ser altså at det etableres noen alternative ordninger som skal hjelpe deg inn på boligmarkedet. Ingen av dem er uten ulemper, og hjelper nok ikke de som har det aller vanskeligst .De opererer alle uten subsidier fra det offentlige, innenfor det markeds regimet vi har i dag.

Uansett – jeg heier på kreativet og alt som kan bidra til at flest mulig får eie sin egen bolig !

Har du spørsmål, er det bare å ta kontakt.  Hvis jeg ikke har svaret vil jeg garantere finne det ut for deg.

Les om alternative boligmodeller på min landingsside om temaet

Kommentarer (0)

Det kan bli dyrt å være fattig på boligmarkedet hvis du trenger egenkapital

Av: Dato: Rådgivning

For tiden dukker det opp nye tilbud og løsninger som skal hjelpe deg med å komme inn på boligmarkedet. Det kan være leie til eie konsepter, deleiemodeller eller hjelp for de som sliter med skaffe nok egenkapital.  Er dette noe det er lurt å satse på for deg som er førstegangskjøper?

Først og fremst er det viktig for deg å vite at alt dette er noe som de som leverer tjenesten ønsker å tjene penger på.  Hva gjemmer seg egentlig bak konseptet ?

Jeg er redd for at du vil komme frem til at en del av tilbyderne har sikret seg med både belte og bukseseler i forhold til egen risiko, og at det hele egentlig blir ganske ulønnsomt for deg.

Nye tilbud som popper i feeden vår, hva med dem?

Regel nummer en er å undersøke nøye hva de egentlig tilbyr og hvordan dere deler risiko og fortjeneste.  Og deretter vurdere om det ikke er bedre å vente med boligkjøpet til du er i stand til å finansiere på egen hånd eller sammen med noen du stoler på.

Her om dagen ble jeg kontaktet av boligkjøper kontaktet meg og spurte meg om konseptet Finit som tilbyr hjelp hvis du mangler egenkapital.

Han lurte på om dette var noe han burde gå inn på.  De hadde gitt ham et foreløpig svar om at han var kvalifisert til å få hjelp av dem.  Da begynte jeg å se nærmere på tilbudet og hele konseptet.  På nettsiden deres var det et eksempel på en tenkt case som vi kunne se nærmere på,

Konseptet går ut på at Finit blir med som investor i ditt boligkjøp.  Du må stille med minst 5% av boligens verdi i egenkapital.  Har du 5% egenkapital, kan de bidra med de 10% som normalt mangler for å få tilsagn om lån i bank.

Du må søke om å bli kunde.  De vil eventuelt gi deg en forhåndsgodkjenning om å tilby kapital til ditt boligkjøp.  Deretter må du søke boliglån hos deres samarbeidspartner BN Bank.

Du kjøper boligen og den blir tinglyst med din eierandel for eksempel 90% på deg og 10% til Finit. Boligen blir tinglyst med deg som eier.

So far so good.

Men hva skal Finit ha igjen for sin investering ?

Når du eventuelt kjøper ut resten av boligen eller den blir solgt?

De skal ha sin opprinnelige investering pluss 40% av priseffekt eller økning i perioden fra kjøp til salg/overtakelse av rest eierandel. I tillegg skal de ha 40% av beløpet som er betalt i avdrag på lånet i samme periode.  De betrakter avdragsbetaling som en opparbeidelse av egenkapital og siden dere eier boligen sammen, i et slags sameie,  bør de være berettiget til å få sin del av dette.

Å dele overskuddet i et sameie høres kanskje ut som en bra teori.  Men tenker du etter, er det vel ganske drøyt at de skal ha igjen 40% andel av både avdrag og boligprisvekst så lenge de ikke er solidarisk ansvarlig for lånet eller tar annen risiko, men kun bidratt med manglende egenkapital. 

Du sitter igjen med 60% av prisstigning og 60% av opparbeidet egenkapital gjennom avdragsbetaling.

Forretningsmodellen er antagelig begrunnet i at man ønsker å sikre investeringen dersom det ikke blir så stor boligprisvekst.

Dersom det er prisnedgang på boliger fordeles tapet på samme måte, men Finit har tatt forbehold om en maks periode for tapsbegrensning på 3 år.  Videre er det en forutsetning at du kjøper ut resten, eller at boligen selges innen 6 år.

Dette er kompliserte saker og det er ganske vanskelig å få oversikt over hva det hele egentlig koster deg.  Jeg har med hjelp fra min sønn som er samfunnsøkonom og elsker regneark, satt opp et enkelt regnestykke basert på et kjøp på 3 mill med 90% egenkapital fra deg og 10% egenkapital fra deg.

Da får vi frem følgende tall:

Ved kjøp av bolig til 3 mill og du stiller med 90% av egenkapitalen vil du sitte igjen med en beskjeden gevinst på  kr 67.500, forutsatt 3% prisstigning og salg etter 3 år.  Hadde du eid hele boligen selv fra begynnelsen, ville gevinsten ha vært kr 278.700, eller 4 ganger mer.  Dersom prisstigningen på boliger er 5% vil du ha en gevinst på kr 170.700 med Finit på laget og kr 450.700 dersom du hadde kjøpt boligen alene.

Du finner regnestykkene her.

Du vil antageligvis sitte igjen med like liten andel på de fleste av tilbudene på markedet.  Dette regnestykket med Finit, har jeg tatt med for å vise hvordan aktørene finansierer sin del.  Kort fortalt at du betaler utgiftene på boligen og de får igjen sin andel, både på investert beløp og av avdrag som du har nedbetalt på låne.

De har ulike forretningsmodeller og grenser for hvor høy risiko de vil ta sammen med deg.  Samt eventuelle ekstra gebyrer.  Derfor må du få tilbud fra hver enkelt basert på din økonomi og ta stilling til dette.  Som boligkjøpsrådgiver vil jeg aldri kjenne til alle detaljene og kan derfor dessverre ikke gi deg konkrete råd om hva du bør velge.

Alt i alt  fortoner dette seg som en meget høy pris å betale for å få finansiert en bolig.

Fordelen er selvsagt at du vil kunne komme deg raskere inn på boligmarkedet, men når gevinsten minimeres så kraftig er det lite å vinne på dette utover at du får en bolig å bo i for en periode som du har anledning til å kjøpe ut.

Og sammenlignet med å leie vil du få skattefradrag på rentene og din del av gevinsten ved eventuell økning i boligprisene.

Derfor:
Vær klar over at alle alternative boligkjøpsmodeller kommer med en pris og at du alltid vil sitte igjen med mindre egenkapital når du går inn på en av disse, enn hvis du kjøpte hele boligen selv fra starten av.

Les min vurdering av alternative boligmodeller og ulike tilbud på min landingsside om temaet

 

 

 

 

 

 

Kommentarer (0)

Er det mulig å gjøre gull av gråstein ved et boligkjøp ?

Av: Dato: Rådgivning

Å gjøre gull av gråstein er det et uttrykk som heter. Det betyr å gjøre noe av liten verdi til noe ettertraktet eller verdifullt. Kan man gjøre det med bolig?
⠀
Ja absolutt, men det kommer ikke gratis. Det koster penger og arbeidsinnsats. Gjerne også mye tid.
⠀
Ser du en bolig med potensiale må du regne inn hva det koster å få boligen slik du vil ha den, FØR du gir bud. Slik at du har et realistisk utgangspunkt.

Les også:   Hvor mye bør du bruke på oppussingen ?
⠀
Å sitte med en bolig du ikke får satt i stand eller som er veldig upraktisk å bo i, over lang tid, blir veldig utmattende for deg og hele familien.
⠀
Og det å selge et halvferdig oppussingsobjekt er ingen spøk.
⠀
Har du et stramt budsjett uten tilgang til ekstra midler eller egeninnsats, må du ikke kjøpe en bolig som trenger veldig mye oppussing. Du vil stå i fare for å mistrives og bli overmannet av følelsen av ikke å komme videre i livet.
⠀
Det hender jeg advarer kunder sterkt mot å hoppe inn i slike prosjektet. Dersom jeg ser at optimismen ikke står i stil med økonomiske muskler og praktisk gjennomføringsevne.
⠀
Det er ikke gøy å knuse drømmer, men noen ganger er det en del av jobben❤️

 

Kommentarer (0)

Derfor skal du være obs på tilstandsgrad 3 på baderom

Av: Dato: Rådgivning

Er du kjent med karakterene som takstmannen gir i Tilstandsrapportene?
Kanskje ikke, men du bør i alle fall være klar over hva TG3 merket med rødt, betyr. Det betyr alvorlig funksjonssvikt på bygningsdelen og at tiltak er påkrevet.
⠀
For bad betyr dette at det er nødvendig å renovere hele badet. Noe som raskt kommer opp i minst kr 300.000 hvis du skal følge dagens våtromsnorm.
⠀
I går bisto jeg i en budrunde hvor badet hadde TG3. Jeg var usikker på om renovering var absolutt påkrevet. Men etter en prat med angjeldende takstmann var jeg overbevist om at det var det!

Han fortalte også at hvis du kjøper en bolig hvor badet har fått TG3, unnlater å renovere og det oppstår en forsikringsskade så kan denne bli avvist. Du har nemlig blitt advart om de åpenbare svakhetene ved badet og har ikke oppfylt din vedlikeholdsplikt etter at du overtok boligen.
⠀
Dermed ble valget enkelt for min kunde. Enten måtte vi droppe denne boligen eller vi måtte få den såpass rimelig at hun kunne klare å betale en baderomsrenovering innenfor sitt budsjett. Og vi måtte forsikre oss om at dette ville være regningssvarende å gjøre.

Les også:  Nye regler for boligkjøp. Du får IKKE dekket alle reparasjoner over kr 10.000.
⠀
Slik gikk det ikke. Til min forbauselse gikk budene veldig høyt og langt over markedsverdi. Det vil ta lang tid før denne kjøperen får igjen for sin investering, spesielt når vi regner inn kostnaden til badet.

Jeg tror ikke at alle som var med i budrunden var klar over hverken risikoen eller markedsverdien.⠀Det er nesten så jeg får lyst til å sitere en kjent religiøs skikkelse: «tilgi dem, de vet ikke hva de gjør»

 

Min kunde og jeg leter videre etter mer risikofrie kjøpsobjekter.

Kommentarer (0)