Hva koster det å selge en bolig og hvem får pengene?

Av: Dato: Rådgivning

Mange av mine boligkjøpskunder spør meg om hva jeg tenker om tilbud de har fått fra meglere om salg av sin bolig.  Selv om min oppgave er å hjelpe dem med kjøp av ny bolig, bistår jeg gjerne med dette  samt forslag til gode meglere jeg kjenner til.  Kjøp og salg henger unektelig tett sammen, og jo mer trygghet jeg kan bidra til å skape rundt begge prosesser, jo bedre.

Hvis du skal selge en bolig på vanlig måte gjennom en eiendomsmegler, kommer du neppe  under kr 100.000 i totale kostnader uansett hva slags bolig du selger.  Dette kan illustreres ved et eksempel.

Jeg har tatt utgangspunkt i tilbud på salg av en vanlig andelsbolig i Oslo med antatt salgspris mellom 4,5 til 5 mill.  Det er brukt minsteprovisjon og ikke % vis andel av salgssummen i tilbudet.

Prisene og fordeling av kostnadene er følgende:

De ulike meglerforetakene setter opp tilbudet på ulike måter, så det er ikke alltid så lett å sammenligne.  For dyrere eiendommer vil nok megler foretrekke å sette en prosent av salgssummen som provisjon, 1 eller 1,5% som regel.  Bortsett fra det vil nok postene være de samme, men selgerforsikringen er dyrere for selveier boliger.

Hva kan du prute på:

Det du eventuelt kan prute på er provisjonen til megler.  Enten avslag på selve provisjon eller i form av å få noe ekstra på markedsføringspakka eller lignende.  Men du vil neppe oppnå lavere minsteprovisjon enn det som er satt opp i dette tilbudet.

Konklusjonen er at vil du selge gjennom megler må du regne med minst kr 100.000 i salgskostnader, eller som vist i dette eksemplet kr 120.000.

For å spare litt større summer, må du vurdere å gå over på “selge selv” løsninger eller mer digitaliserte salgsløsninger.  Dette vil ofte kreve ekstra arbeidsinnsats og god innsikt fra deg som selger.

Les også:  Er det noe vits i å bruke mye tid på valg av eiendomsmegler?

Har vi blant de laveste meglerkostnadene i verden?

Norges Eiendomsmegler Forbund (NEF) kjører nå en kampanje hvor de fremhever at honorarene til våre eiendomsmeglere er blant de laveste i verden.  Det pekes på at det ikke bare er betaling til megler som blir belastet.  Også andre kostnader knyttet til salget drar salgskostnadene vesentlig opp.  Når boligselgerne får se den totale regningen på boligsalget, forsøker de å presse ned prisen til megler, dermed går det utover deres provisjoner og inntjening, hevdes det.  Statistikk viser at gjennomsnittsprovisjonen til megler pr boligsalg har gått noe ned.  Til gjengjeld har volumet, antall boliger solgt økt mye de siste par årene.

Over 80% av kostnadene går til meglerforetaket eller via meglerforetaket, se eksemplet ovenfor. 60% som direkte betaling, 20% gjennom kjøp av markedspakker.  Så argumentet om at andre kostnader er det som i vesentlig grad drar opp kostnadene, er nok ikke hele sannheten.

Tilstandsrapportene er riktignok blitt noe dyrere grunnet nye forskrifter til avhendingsloven.  Og gebyrer til forretningsfører har nok også økt litt.  Men da dette utgjør en liten andel av de totale kostnader til boligsalget, betyr ikke dette så veldig mye.

Jeg har ingen oversikt over hva det koster å selge en bolig rundt om i verden.  Det blir også veldig vanskelig å sammenligne da lover og måter å omsette boliger på er så vidt forskjellige.  I Norge er det et kjempestort volum av boligsalg, fordi så mange eier sin egen bolig.  Og systemet for omsetning som tinglysningsmyndigheter, banker,  eiendomsbransjen selv og samarbeidspartnere har bygget opp gjør handelen relativ sømløs og effektiv.  Dermed kan hver megler omsette et stort volum og ha en solid inntjening med lavere provisjoner enn i land hvor omsetningen går treigt og omstendelig.

Konkurranse er sunt, sies det.  Men samtidig vet vi at kampen om salgsoppdragene gjør at meglere bruker opp til 40% av sin arbeidstid til å skaffe seg oppdrag.  Dette skal jo også dekkes inn og må vel indirekte ses på som et fordyrende ledd i bolighandelen.

Spørsmålet er jo hvem som skal betale den biten.  Du som selger en bolig eller eiendomsmeglerforetakene i form av lavere inntjening og overskudd?

Til slutt, en liten påminnelse omkring dette med salgskostnader.

Hvis du bestemmer deg for å selge boligen din etter kort eiertid, må du huske at salgskostnader må regnes inn.  Det  samme gjelder dokumentavgift hvis det er en selveierbolig.  Da er du raskt oppe i kr 200.000 – 300.000 i kostnader som må kompenseres ved eventuell prisøkning.

Det lar seg ikke alltid gjennomføre.

Derfor:
Dersom du føler for å bytte bosituasjon, flytte sammen med kjæresten eller drømmeboligen din dukker opp, skal du ikke bare la dette styre deg.

Alt i livet kan tross alt  ikke regnes om i penger 🙂

 

 

 

 

 

Kommentarer (0)

Har du tapt mange budrunder og nesten gitt opp håpet ?

Av: Dato: Rådgivning

Jeg har en del kunder med ganske stramt budsjett for boligkjøpet. Veldig ofte førstegangskjøpere. Som opplever å tape budrunder, særlig med det markedet som har vært så langt i 2022.  Bør de egentlig bare gi opp?

Boligmarkedet er brutalt.  Uansett kunnskap om smarte trekk i budrunden, er det en ting som teller.  Du må ha høyeste bud, eller gi et bud som selger er fornøyd med.

Boligprisene har økt i januar og februar i år,  på grunn av lite tilbud av boliger til salgs.  Volumet ligger omtrent 10% lavere enn 2020 og 2021 og omtrent på 2019 nivå.  Samtidig er etterspørselen høyere og det er litt mindre nye boliger til salgs enn tidligere.  Dette fører til økt etterspørsel og høyere priser, særlig på de attraktive boligene.

Hva er en attraktiv bolig egentlig?

Det behøver slett ikke være den lekreste og største av boligene på markedet. Det kan like gjerne være et lite krypinn med en enhetspris som mange førstegangskjøpere kan klare å betale.  Mange unge vil inn på boligmarkedet, forståelig nok.  Den norske boligmodellen legger opp til at det er lønnsomt å eie sin egen bolig. Derfor er det stort press på de minste boligene.

Les også:  Er den norske boligdrømmen for alle? 

Jeg har en del unge førstegangskjøpere på min kundeliste.  Noen av dem melder om at de må ta en pause akkurat nå.  Fordi de taper budrunder på boliger som de i utgangspunktet tenkte at de hadde en mulighet til å få kjøpt innenfor sitt budsjett. Boliger som jeg også, ved hjelp av analyse fra boligdatabasen jeg har tilgang til, har gitt dem et viss håp om at de kan ha råd til.

Men i en situasjon hvor mange vil ha den samme boligen, drar budrunden budene akkurat et par hakk høyere opp en det gjeldende markedspriser så langt skulle og budsjettet skulle tilsi. Dermed går de på enda et tap.  Det er selvfølgelig veldig mentalt utmattende.

Kjøper du på topp øker risikoen for senere tap

De som vinner en heftig budrunde i dagens marked, kjøper veldig ofte “på topp”.  Det vil kunne føre til tap hvis du skal selge om ikke så lang tid igjen. I slutten av 2016 hadde vi en topp i boligprisene i Oslo.  Da solgte 21% av dem som kjøpte da og som solgte etter å ha eid boligen i maks 3 år, med tap.

Og med en liten bolig er det en stor mulighet for at du ikke vil eie den så lenge.  Det skjer endringer i livet som gjør at du vil bytte bolig, trolig oftere enn når du er mer etablert.

Det som skjer når prisene øker er at mange, særlig de som ikke er inne på markedet ennå, tenker at nå må jeg handle raskt, før det blir enda dyrere.  Det kan tenkes at dette er en god tanke, hvis prisøkningen er en langvarig trend.  Men dersom det er tegn på at prisøkningen kan flate ut og tilbudet kan bli større på litt kort sikt, vil ikke dette nødvendigvis skje.  Med litt mindre etterspørselspress og roligere budrunder vil pressene dempe seg noe, kanskje akkurat nok til at du klarer å nå opp i budrunden, selv med et stramt budsjett.

Kan være klokt å la tiden jobbe for deg akkurat nå

Hvis du skal kjøpe en mindre bolig og balanserer akkurat på grensen til å nå opp i budrunden, tror jeg at du kan ha nytte av å vente et par måneder før du går på nye budrunder.  For å se om prisøkningen vi har hatt i årets første to måneder demper seg. Og om tilbudet av boliger til salgs øker.  Det vil nemlig bety mindre hissige budrunder og større mulighet til å få tilslaget.

Dette skjedde i 2021. Etter sinnsyke tilstander i første kvartal dempet det hele seg utover våren. og høsten 2021.  Og på høsten 2021  hadde vi en nedgang i prisene i Oslo.

En annen løsning for deg som er førstegangskjøper er selvfølgelig å kjøpe i områder hvor prisene er lavere og budsjettet ditt vil ha et større slingringsmonn.  Men det er en helt annen historie…..

Lurer du på hvor langt budsjettet ditt rekker i de områdene du ønsker å kjøpe i kan du fylle ut ønskelisten på min nettside. 

Så vil jeg gi deg en tilbakemelding på hva som er realistisk. Helt uforpliktende og uten kostnad for deg.

https://boligdama.mykajabi.com/

Kommentarer (0)

Hva bør du være bekymret over i tilstandsrapporten?

Av: Dato: Rådgivning

Nå har vi hatt en drøy måned med nye tilstandsrapporter for boligsalg.  Det kommer mye tydeligere frem hva som tilrådes utbedres og hva det kan komme til å koste.  Meningen er å skape større bevissthet hos kjøperne gjennom bedre informasjon om boligens tilstand.  Og en tryggere bolighandel.

Hva bør du være mest bekymret over i en tilstandsrapport, for eksempel i en enebolig eller rekkehus?

Her finnes det ikke noe fasitsvar.   Men ting som koster penger og som må utbedres veldig snart er selvsagt verdt å merke seg.  Og hvor håndfast informasjonen faktisk er.  For eksempel, hvis det står at badet bør renoveres.  Da vet du at du må engasjere et rørleggerfirma til å utføre jobben og at dette kan koste opp til kr 250.000 – 300.000.

Men står det noe om at dreneringen er gammel og fuktskader i kjeller, eller at det er fukt innvendig på loft, blir det hele mer usikkert.  Da kan det være vanskelig å vite hvor dypt skadene stikker og hva det egentlig vil koste å utbedre.

Det som slår meg er at boliger ofte er flott pusset opp innvendig og ser veldig flotte ut på bildene.  Men Tilstandsrapporten avdekker at grunnleggende forhold som tørr kjeller, tørt tak og tilstrekkelig drenering ikke er ivaretatt.  Det er nesten det samme som å ikke ta vare på de viktigste legemsdelene og funksjonene i kroppen og bare tenke på utseendet.

Vær obs på forhold som kan medføre skjulte kostnader

Det bygningstekniske er ikke mitt fag.  Jeg har derfor spurt min samarbeidspartner i Din Boligbistand som driver med rådgivning innen det tekniske omkring oppussing og bolig, Glenn Andrè Lislerud om hva han mener om saken.

Han fremhever følgende forhold i Tilstandsrapporter som kan medføre usikkerhet og skjulte kostnader. Og som det er verdt å undersøke nærmere:

  • Opplysninger om fuktmerker og indikasjon på fukt i kjeller
  • Opplysninger om svertesopp og tegn på fukt i innvendig tak for eksempel på loft
  • Opplysninger om mose på tak og usikkerhet rundt utvendig tak
  • Indikasjon på fukt og tegn på råte i utvendig panel
  • Risiko konstruksjoner i rom under terreng
  • Opplysninger om gammel eller mangelfull drenering

Alt dette behøver ikke å være noe veldig farlig, understreker Lislerud, men er du usikker bør du absolutt undersøke nærmere eller spørre en bygningskyndig.

Du bør også merke deg om det er opplysninger som takstmannen opplyser at han ikke har fått undersøkt, for eksempel ikke fått boret hull for å sjekke fukt eller loft på grunn av for mye lagring.  Det kan være en risiko som du må være klar over at du tar.

Tilstandsrapportene er litt ulike og takstmenn er også ulike.  Noen har strengere vurderinger enn andre.  Like viktig som det er å avdekke risiko er det å få et realistisk bilde av hvor stor risikoen er.  Og at du klarer å ta standpunkt til om du vil ta den eller ikke.  Ingen brukte boliger er uten feil eller skader.

Men du skal vite hva du kjøper.  Før du gir bud.

Og da trenger du kanskje litt eksperthjelp?

Vi sørger for at du ikke kjøper “katta i sekken” og får utnyttet potensialet i boligen best mulig.  Både teknisk og økonomisk.

 

 

 

 

 

 


Glenn Andre Lislerud – Daglig leder Din boligbistand
Rådgivning innen oppussing og bolig
Svennebrev tømrerfaget, byggmester tømrerfaget,
Fagskoleingeniør bygg, sertifisert takstmann Byggmestrenes Takseringsforbund

 

 

 

 

 

 

 

 

Trude Larsen – Daglig leder Boligdama AS
Hjelp ved kjøp av bolig – boligkjøpsrådgiver
Utdannet eiendomsmegler og 40 års erfaring
fra boligbransjen, de siste 6 år som boligkjøpsrådgiver.

 

Kommentarer (0)

Er hemmelig bud en utvei for å få kjøpt drømmeboligen ?

Av: Dato: Rådgivning

Budforhandlinger på bolig i Norge skjer som regel etter bestemte regler.  Med fastsatte budfrister og mulighet for alle interessenter til å delta i en åpen prosess.  Så har vi noen unntak.

Det ene er kupping.  Det vil si at en kjøper gir et bud direkte til selger, før visning.  Enten er budet så godt, eller høyt, at selger ikke kan motstå det.  Eller selger tenker at et slikt bud neppe vil komme i en senere budrunde. Og sier ja til budet.  Dermed blir visningen avlyst.  Det står “solgt før visning” på annonsen.  Andre interesserte kjøpere ergrer seg. Megler kan ikke delta direkte i en slik forhandling, det strider mot god meglerskikk.  Og vil som regel råde selger til å vente til budrunden.  Men selger bestemmer, det er avtalefrihet her i landet.

En annen variant er såkalt hemmelige eller lukkede bud.  Det medfører at budgiver tar forbehold om at budet kun skal gjøres kjent for selger og ikke de andre interessentene til boligen.  Selger kan da velge å ta imot eller akseptere det lukkede budet, eller forhandle med budgiveren på grunnlag av dette.  Her kan megler også medvirke i forhandlingene.  Et slik lukket bud kan komme midt i en budforhandling.  Da blir selvsagt andre interessenter og budgivere ganske sure.  Siden de deltar i det de tror er en åpen og transparent prosess.  Dette er også en slags kupping idet den som gir det hemmelige budet forbeholder seg retten til å forhandle med selger alene.

Eiendomsmegler organisasjonene liker ikke denne muligheten og ønsker at denne muligheten skal sperres i ny Lov om Eiendomsmegling som er under utarbeidelse.  Det er usikkert om de vil få gjennomslag for dette.

Vil du vite mer om priser og budgivning?

Da har jeg et fint tipshefte til deg.

Du må regne med å by høyt ved kupping

Selv praktiserer jeg ikke kupping eller hemmelige bud i særlig grad.  En viktig årsak er at du må regne med å by ganske høyt for å nå fram hos selger.  Dermed kan du ikke vite om du byr for mye.  Riktignok hjelper jeg dem med markedsvurderinger på budbeløp slik at det ikke blir bud som kan gi tap senere.  Men en budrunde vil være enda mer riktig i forhold til å fortelle hvor markedsverdien ligger akkurat nå.

Noen kunder foreslår å kuppe på prisantydning.  Det holder ikke. Skal selger hoppe over budrunden må nok budet være i en størrelsesorden over dette, slik at selger tror at det ikke vil lønne seg med en budrunde.

En mulighet til å få kjøpt drømmeboligen

Disse metodene kan virke urettferdige for andre kjøpere.  Boligen forsvinner jo før de får sjansen til å være med å by.  Allikevel representerer de allikevel en mulighet for den enkelte kjøper til å skaffe seg drømmeboligen.

En mulighet de kanskje ikke bare skal miste sånn uten videre, eller hva?

Meglere kaller ofte kupping å “snike i køen”.  Jeg vil nok ikke karakterisere en budrunde som en kø.  Det er snarere en knallhard konkurranse . Det er slettes ingen rettferdig prosess som gjør at du får tilslaget bare du er tålmodig nok. Her er det antall kroner og høyeste bud som avgjør.

Denne måneden opplevde jeg å gi råd om å bruke hemmelig bud for første gang.

Det gjaldt en enebolig hvor det ikke var andre budgivere på banen.  Men tidligere budgiver og nye interessenter lå og lurte i bakgrunnen. Mine kunder ønsket å forhandle med selger og meglere alene. Derfor foreslo jeg et lukket bud, det vil si et bud som kun selger skulle få kjennskap til.
Det ble tatt imot.  Og etter litt tautrekking fikk de tilslaget på boligen, litt under prisantydning, som forøvrig var en helt grei markedspris.

Dette var ikke midt i en het budrunde, men allikevel sitter det kanskje igjen et par interessenter som ikke likte at muligheten til å gi bud plutselig forsvant.  Riktignok hadde de hatt rikelig tid til å gi bud tidligere.  Men det er rart med det.  Kjøpslysten blir ofte trigget når noen andre først legger inn inn et bud.
⠀
Min mening er at muligheten til kupping før visning og hemmelige bud må opprettholdes som en mulighet for kjøper.  Men metodene skal ikke brukes i utide bare for å fremstå som smart.

Skal det brukes, må det ha ha en hensikt og foregå innenfor trygge rammer.

Kommentarer (0)