Hvordan kan du redusere risiko ved boligkjøp?

Av: Dato: Rådgivning

Boligkjøpere i Norge har ingen angrefrist.  Med en gang selger har akseptert ditt bud er det inngått en bindende avtale.  Avtalen bygger på de opplysninger som selger har gitt i salgsmaterialet og de undersøkelser du har foretatt på visning. Ganske skummelt og svært krevende ikke sant?

Ja, det å vurdere boligens tilstand med styrker og svakheter er noe av det mest krevende boligkjøpere opplever ved siden av prisvurderinger og budgivning.  Holder boligen det den, lover eller er sannheten forsøkt sminket over ved hjelp av flotte bilder og god markedsføring?

Og klarer jeg å vurdere boligen objektivt hvis jeg har forelsket meg i både boligen og beliggenheten?

Svaret er ikke hverken ja eller nei på dette.  Men det faktum at mange boligkjøp ender med reklamasjoner og konflikt og av og til direkte anger, taler for at ting burde vært undersøkt og overveid nærmere før kjøpet.

Nettet flommer av gode tips om hva du bør sjekke før du kjøper, men det viser seg at denne informasjonsflommen ikke hjelper så mye når du står midt oppe i et boligkjøp og trenger svar på de små men viktige spørsmålene knyttet til en konkret bolig.  Eller du trenger veiledning på hva du egentlig burde ha spurt om.

Kjøper er ansvarlig for å sjekke opplysninger

Det viktigste rådet boligkjøpere får, er å lese gjennom prospekt, tilstandsrapport og øvrig informasjon om boligen.  Helst før de går på visning.  Noen få er flinke og gjør dette. Men selv for de flinkeste kan det være ting som er vanskelig å forstå og informasjonsmengden gjør det vrient å skjelne mellom viktige og mindre viktige opplysninger.

Lovverket for salg og kjøp av bolig er regulert slik at hvis et forhold er nevnt i salgsmaterialet, og du som kjøper ikke oppdager det eller undersøker videre, blir du juridisk ansvarlig for dette senere. Dette er utledet av det som i loven kalles kjøpers undersøkelsesplikt.

Vil gjøre det enklere for folk som skal kjøpe bolig

Alt pratet om risiko og farligheter gjør at boligkjøp ofte forbindes med frykt og usikkerhet. Det dreier seg om å ikke gå i fella eller å kjøpe katta i sekken.  Som boligkjøpsrådgivere er vi opptatt av å dempe denne frykten ved å hjelpe folk med å oppdage det med liten skrift og gi konkret veiledning om hva de bør titte etter på visning.

Så er det også viktig for oss å bruke vår erfaring for å vise potensialet i en bolig.  Det som regel ikke bare sorgen å melde, positive forhold må også påpekes!

Da får kundene et totalbilde av boligen som gjør kjøpsbeslutningen lettere.  Erfaring viser at denne hjelpen gjør boligkjøpet mye enklere for dem. Særlig når tilbakemeldingene gis i en kortfattet form og et forståelig språk.

Les om hvordan du kan få hjelp til å finne ut om boligen holder det den lover.

 

 

 

 

 

Kommentarer (0)

Eneste budgiver. Hvordan lande på riktig pris?

Av: Dato: Rådgivning

Du har gitt bud på en bolig, enten som eneste budgiver, eller som ledd i en budrunde.  Siste bud er avslått av selger .  Du er fremdeles interessert i boligen, men du har ikke lyst eller mot til å by over deg selv.  Hva gjør du?

Slik er situasjonen for mange boligkjøpere nå om dagen.  Det er et godt tilbud av boliger til salgs og lite prispress i markedet, det vil si at markedet egentlig er litt på kjøpers side.  Det betyr ikke at selgerne ikke  har forventninger om å få en viss pris for boligen.  Selgers forventninger er som oftest knyttet til å oppnå minst prisantydning.

Dersom du har gitt et bud, dette er avslått og du har ytterlige finansiering å gå på, står du overfor en vanskelig beslutning.  Skal jeg våge å gå høyere med risiko for å lure meg selv og betale for mye?  Eller skal jeg kaste kortene og prøve lykken andre steder?

Hva er boligens egentlige verdi?

For å kunne ta en fornuftig beslutning om riktig kjøpspris, oppi alle følelsene, er du avhengig av å ha en oversikt over salgsprisene på lignende boliger i det lokale markedet.  Det har du kanskje hvis du bor i nabolaget og har fulgt godt med.  Kommer du utenfra er det litt verre, da har du kanskje oversikt over gjennomsnittlige m2 priser i området.  Det hjelper deg litt på vei, men prisene kan variere veldig mye innenfor et lite geografisk område.  Derfor kan gjennomsnittspriser være lite pålitelige.

For å hjelpe mine kunder i en krevende budforhandling setter jeg opp en enkel oversikt til dem basert på statistikk fra den profesjonelle databasen i “Eiendomsverdi”.  Her får vi opp boliger av samme type i samme område og hva de er omsatt for.  Vi kan også gå inn på bilder og annonse og sammenligne standarden. Salgspris er som kjent en sum av beliggenhet og standard/tilstand.

Les også:  Usikker på boligens egentlige verdi

Hvordan ta riktig kjøpsbeslutning?

La oss anta at du har kunnskapen om boligens verdi i forhold til markedet.  Hvordan skal du forholde deg i forhold til å strekke deg lenger i budgivningen.  Uten å føle at du har betaler for mye?

Dette finnes det ikke noe fasitsvar på, men kanskje et eksempel fra virkeligheten kan hjelpe deg litt på vei:

En familie har veldig lyst til å kjøpe et rekkehus på Rykkin i Bærum.  De har gitt et bud på kr 5.950.000 som er avslått av selger.  De spør om råd og har fått følgende analyse og oppsett fra oss:

Etter vår vurdering er prisantydningen noe høy i sammenlignet med markedet og de sist solgte boliger av samme type i området.  Selger står steilt på sitt, han vil ha prisantydning sier megler til det unge paret.

Hva bør de gjøre?

Her er svaret hverken matematikk eller rett frem.  Det kan være en viss risiko forbundet med å strekke seg over på det røde feltet i tabellen, og jo høyere opp, desto større fare for potensielt tap senere.  Samtidig har familien veldig lyst på boligen, de har planlagt å bo der lenge og den innvendige standarden er høy.

Mitt råd er derfor å bite i det sure eplet og bevege se oppover mot prisantydning.  Jeg foreslår at de gir et nytt bud 6,1 mill som jo også er innenfor anbefalt prisnivå.  Da får de kanskje et motbud og kan møtes på halvveien med 6,15 mill.  Må de gå opp til prisantydning er heller ikke dette uansvarlig.  De sikrer seg boligen og slipper risiko med at nye budgivere melder seg på ved nye visninger.  Jeg pleier å si at det å betale kr 100.000 til 200.000 over gjeldende markedsnivå som regel vil jevne seg ut over en viss botid.

Er det slik at kjøper ikke er heltent på boligen, har et kortere tidsperspektiv  eller det er sannsynlig at det vil dukke opp noe lignende for salg ganske snart, råder jeg dem til å holde seg innenfor “grønn sone” eller på nivå med gjeldende markedsverdi.

 

 

 

 

 

 

 

 

Kommentarer (0)

Dette skal boligkjøperne få hjelp til i 2019

Av: Dato: Rådgivning

Tid for oppsummering av boligåret 2018. Et fremgangsrikt år med tilsig av nye kunder.  Og ikke minst økt innsikt i hva folk ønsker hjelp til når de skal kjøpe bolig.

2018 – et forholdvis stabilt boligår

2018 har bydd på et rolig og stabilt år for kjøperne på boligmarkedet.  Allikevel har vi opplevd rift om de attraktive boligene med til dels heftige budrunder.  Noen har vi vunnet, i andre tilfeller har vi valgt å stoppe fordi prisen har beveget seg kunstig høyt opp i forhold til markedet.  Så har vi også opplevd at vår kunde har vært eneste budgiver.  Da sprer usikkerheten seg:  “hva er galt med denne boligen hvis ingen andre vil ha den”.

Svaret er som oftest: “Ingenting! Det skyldes godt tilbud av boliger til salgs eller  en god slump tilfeldigheter. Da gjelder det å kartlegge godt og gi ærlige tilbakemeldinger slik at den som skal kjøpe føler seg trygg på at denne boligen er riktig for meg.  Når vi har blitt enig om dette har vi lykkes i å få tilslaget på boligen til prisantydning eller noe under.

Riktig pris og boligens tilstand er i fokus

Jeg opplever at våre boligkjøpskunder i første rekke etterspør to ting for å bli i stand til å gi det budet som er nødvendig, enten i en budrunde eller i forhandlinger som eneste budgiver:

  • Dokumentasjon og bakgrunnsjekk av boligens tilstand med vurdering av styrker og svakheter ved boligen:
    Hva må jeg være obs på slik at jeg unngår problemer senere?
  • En objektiv prisvurdering fra en som står på deres side i bolighandelen.
    Hva er denne boligen egentlig verdt og hvor langt kan jeg strekke meg i budrunden?

Å fraråde kan også være et råd

Det er ikke alltid at tilbakemeldingene jeg gir på en bolig fører til at vår kunde går videre med kjøpet.  Det kan hende de beslutter å vrake en bolig som i utgangspunktet så veldig fristende ut.  Som en kunde sa til meg: “Å fraråde kan også være et råd”.  Det er ikke så veldig ofte jeg fraråder et kjøp dersom en kjøper har forelsket seg i en bolig.  Men jeg er notorisk opptatt av å gi dem mest mulig fakta og risikovurderinger slik at de er bevisst på hva de gjør.  Det har vist seg å være tillitvekkende.  Ganske enkelt bevist ved at mange nye kunder enten er i familie eller venn med tidligere kunder.

Større ansvar for kjøper i 2019

Regjeringen har rett før jul varslet endringer i Avhendingsloven for en “Tryggere bolighandel”  Det kan bli slutt på at selger kan ta forbeholdet “solgt som den er”. Dermed tvinges det frem et større ansvar for selger til å gi riktige opplysninger om boliger og bruke tilstandsrapport fra takstmann.

Samtidig skjerpes kravet til kjøpers undersøkelsesplikt, det vil si at kjøper gjøres mer ansvarlig for å sette seg inn i prospektet, tilstandsrapporten og øvrig salgsmateriale samt undersøke alle forhold ved boligen.

Endringene er ment å skape en tryggere bolighandel både for selger og kjøper. Meningene er noe delte om hvorvidt dette vil skje.  Å skjerpe kravene til opplysninger er utvilsomt et gode, men spørsmålet er om det blir enklere for kjøperne i fremtiden.

Sannsynligvis ikke, fordi det blir enda mer å sette seg inn i enn i dag.  Og kjøperne vil i enda større grad bli juridisk ansvarlig for forhold ved boligen som han eller hun burde ha satt seg inn i før budgivning.

Derfor er valget for meg ganske enkelt:

Jeg fortsetter arbeidet med å tilby boligkjøpere hjelp til en enkel og trygg boligreise.

GODT NYTTÅR !

 

 

 

 

 

Kommentarer (0)

Kan det lønne seg å kjøpe bolig før jul?

Av: Dato: Rådgivning

Akkurat nå bistår jeg 6 kunder som ønsker å kjøpe bolig, gjerne så raskt som mulig. Det medfører at jeg følger godt med i Oslo markedet fra dag til dag. Og jeg ser en økende tendens til kjøpers marked. Det kan se ut som om en del selgere ønsker å bli ferdig med salget før jul, etter å ha gjennomført en visningsrunde eller to.  Dermed aksepterer de lavere salgspriser enn opprinnelig forventet.

Mange boliger i Oslo ser nå ut til å bli solgt til lavere priser enn statistikk og verdiestimat basert på solgte boliger skulle tilsi.  Det kommer nok av at prisene har vist en viss nedgang i høst, men det ser ut til at også selgeres ønske om å slippe å gå gjennom jula med en usolgt bolig hengende over seg kan spille inn. Får du ikke solgt før jul vil det gå minst 2 -3 uker før markedet “starter” igjen etter nyttår.  Det er nok noe en del boligselgere ønsker å unngå.

Så er du i posisjon til å kjøpe eller har vært på utkikk en stund, kan det være lurt å ta en ekstra titt på finn.no og se om det er noen boliger du kunne tenke deg å se nærmere på.  Utvalget er bra til å være helt i slutten av november, og det er ikke for sent å skaffe seg en bra bolig, selv om julestria er nært forestående.

Blir det enda gunstigere å kjøpe til neste år?

Det forventes at det kommer mange nye boliger ut på markedet i januar 2019.  Med mange “overliggere” fra 2018 kan det tenkes at det totale tilbudet av boliger blir så stort at prisene blir enda gunstigere.  Det er umulig å si om dette skjer, men jeg tenker at de som legger ut boliger i januar har innstilt seg på å bruke tid på salget.  De som ikke har fått solgt har muligens valgt andre strategier og innstilt seg på at det hele kan ta tid.  Dermed kan den psykologiske “hastefaktoren” være borte.

Dette grenser muligens til litt vel mye synsing fra min side. Men jeg kan i alle fall skrive under at jeg opplever et gunstig marked for våre boligkjøpere akkurat nå.

En erfaren eiendomsmegler sa en gang til meg: “Kjøp i desember og selg i januar”

Hvem vet  – kanskje det slår til denne gangen.

Følg med på boligprisutviklingen her

 

 

 

 

 

Kommentarer (0)