Kan det lønne seg å kjøpe bolig før jul?

Av: Dato: Rådgivning

Akkurat nå bistår jeg 6 kunder som ønsker å kjøpe bolig, gjerne så raskt som mulig. Det medfører at jeg følger godt med i Oslo markedet fra dag til dag. Og jeg ser en økende tendens til kjøpers marked. Det kan se ut som om en del selgere ønsker å bli ferdig med salget før jul, etter å ha gjennomført en visningsrunde eller to.  Dermed aksepterer de lavere salgspriser enn opprinnelig forventet.

Mange boliger i Oslo ser nå ut til å bli solgt til lavere priser enn statistikk og verdiestimat basert på solgte boliger skulle tilsi.  Det kommer nok av at prisene har vist en viss nedgang i høst, men det ser ut til at også selgeres ønske om å slippe å gå gjennom jula med en usolgt bolig hengende over seg kan spille inn. Får du ikke solgt før jul vil det gå minst 2 -3 uker før markedet “starter” igjen etter nyttår.  Det er nok noe en del boligselgere ønsker å unngå.

Så er du i posisjon til å kjøpe eller har vært på utkikk en stund, kan det være lurt å ta en ekstra titt på finn.no og se om det er noen boliger du kunne tenke deg å se nærmere på.  Utvalget er bra til å være helt i slutten av november, og det er ikke for sent å skaffe seg en bra bolig, selv om julestria er nært forestående.

Blir det enda gunstigere å kjøpe til neste år?

Det forventes at det kommer mange nye boliger ut på markedet i januar 2019.  Med mange “overliggere” fra 2018 kan det tenkes at det totale tilbudet av boliger blir så stort at prisene blir enda gunstigere.  Det er umulig å si om dette skjer, men jeg tenker at de som legger ut boliger i januar har innstilt seg på å bruke tid på salget.  De som ikke har fått solgt har muligens valgt andre strategier og innstilt seg på at det hele kan ta tid.  Dermed kan den psykologiske “hastefaktoren” være borte.

Dette grenser muligens til litt vel mye synsing fra min side. Men jeg kan i alle fall skrive under at jeg opplever et gunstig marked for våre boligkjøpere akkurat nå.

En erfaren eiendomsmegler sa en gang til meg: “Kjøp i desember og selg i januar”

Hvem vet  – kanskje det slår til denne gangen.

Følg med på boligprisutviklingen her

 

 

 

 

 

Kommentarer (0)

Hva kan du gjøre hvis du oppdager villedende markedsføring av bolig?

Av: Dato: Rådgivning

Reglene for hvordan boliger skal markedsføres er hjemlet i Markedsføringsloven.  Denne er generell og gjelder mange varer og tjenester.  Derfor har Forbrukertilsynet utarbeidet en veileder for markedsføring av bolig som alle som markedsfører bolig og fritidseiendom i profesjonell sammenheng er pliktig til å følge.  Veiledningen er nå blitt oppdatert.

“Forbrukertilsynet er en offentlig tilsynsmyndighet som jobber for å gjøre markedene enklere og tryggere for forbrukerne” står det i innledningen til veilederen.  I forbindelse markedsføring av bolig er det du som er kjøper som er forbrukeren.  Derfor kan det være greit å vite at reglene finnes og hva du kan gjøre hvis du merker at de ikke blir fulgt.

Veiledningen er omfattende og ikke uten videre enkel for en forbruker å lese, men vi får håpe at de som skal sørge for å følge den, eiendomsmeglerne, får med seg innholdet.  Det er det grunn til å tro siden deres organisasjoner har vært viktige høringsinstanser.

Her er noen viktige punkter fra veiledningen som du kan støte på når du er på boligjakt:

  • Boligannonser, enten de er på nettsider, sosiale medier eller papir skal gi et dekkende bilde av boligen både hva gjelder pris og standard.  Forbrukertilsynet mener at all annonsering av bolig, selv enkle “teasere”  bidrar til at folk tar en kjøpsbeslutning. Derfor skal all viktig informasjon være lett tilgjengelig med en gang boligen annonseres, uansett annonsemedium.
  • Dersom det ikke er plass til å få med den totale prisen og gi et balansert bilde av boligen, skal det være en henvisning eller link som på en enkel måte gir deg tilgang til opplysningene, for eksempel tydelig link til salgsoppgaven.
  • Med balansert bilde av boligen menes at både positive og negative sider ved boligen skal opplyses om. Beskrivelsen skal omfatte boligen slik den er på salgstidspunktet.  Mulig fremtidig potensiale, for eksempel at en 2 roms  kan bli 3 roms kan omtales men ikke fremheves i overskriften.  Alle bilder som viser hvordan boligen kunne blitt må merkes med dette.
  • På bilder av innredede kjellerrom som ikke er byggesøkt skal billedteksten opplyse om dette.
  • Ved prisopplysninger skal det i tillegg til en prisantydning fremkomme eventuell fellesgjeld og alle omkostninger som til sammen utgjør totalpris.  Tidligere var det ikke pålagt å legge inn omkostninger i totalprisen.

Les også:   Forteller salgsoppgaven deg alt om boligen

Hva kan du gjøre?

Det viktigste er at du er obs på hvordan boligen du er interessert i er markedsført.  Får du lett tilgang til opplysningene du trenger og er de balanserte i forhold til alle sider ved boligen? Er billedtekstene opplysende og sannferdige i forhold til det du leser eller ser på visningen?

Du bør rett og slett være litt kritisk i forhold til det som blir presentert.

Eiendomsmeglere flest vil være opptatt av å følge markedsføringsreglene, men så lenge de lever av å oppnå best mulig pris for selger, kan det hende at noen faller for fristelsen og bryter reglene.  Eller i alle fall balanserer på grensen til det som er lovlig eller anbefalt.

Oppdager du noe du mener er grove brudd på markedsføringsloven kan du klage til Forbrukertilsynet som har myndighet til å kreve retting og ilegge gebyrer.

Kommentarer (0)

Hvor mye kan jeg kjøpe for når det er fellesgjeld?

Av: Dato: Rådgivning

Dette er det mest stilte spørsmålet på vår chat, hvor boligsøkere er velkommen til å stille hvilket som helst spørsmål.  Det må jo bety at det er litt uklart hvordan dette henger sammen.

Da tar vi en rask gjennomgang:

Fellesgjeld er den gjelden som borettslaget, og i noen tilfeller sameiet, har tatt opp for å dekke kostnader, enten ved oppstart og bygging eller til vedlikehold av den felles bygningsmassen.

Denne fellesgjelden fordeles ut på hver enkelt bolig i forhold til en fordelingsnøkkel som samsvarer med hvordan felleskostnadene er fordelt i boligselskapet.

Når du kjøper en bolig med fellesgjeld overtar du ansvaret for å betale denne boligens andel av renter og avdrag på boligselskapets fellesgjeld.  Du overtar en fremtidig forpliktelse og derfor regnes fellesgjelden som en del av kostnaden ved å kjøpe boligen.

Salgspris + fellesgjeld = totalpris

Når en bolig med fellesgjeld legges ut for salg er den som selger, som oftest eiendomsmegler, forpliktet til å opplyse prisantydning eller ønsket pris sammen med andel fellesgjeld og til slutt totalprisen for boligen.

Eks:
Prisantydning
2 500 000,-
Fellesgjeld
1 932 000,-
Totalpris
4 432 000,-

OK:
da vet du hva leiligheten egentlig koster, kr 4.432.000 – forutsatt at den blir solgt til prisantydning.

Du har fått finansiering i banken med et lån på kr 4.000.000.
Kan du da by på denne boligen?
Svaret er nei.  Banken tar med fellesgjelden i rammen for din finansiering og du vil ha kr 432.000 for lite til å kunne finansiere denne boligen.

Hvorfor er banken så “kjip” og tar med fellesgjelden

Jo fordi banken tar utgangspunkt i totalprisen inklusive fellegjeld når de beregner sin sikkerhet.  De må også vite at du klarer å oppfylle de månedlige forpliktelsene.  Med en fellesgjeld på kr 1.932.000 som i dette tilfellet, vil felleskostnadene bli kr 9.444 pr mnd inklusive renter og avdrag på fellesgjelden.  I tillegg skal du dekke renter og avdrag på ditt private lån.

Regn deg bakover fra finansieringsrammen

Den enkleste måten å beregne dette på når du lurer på hvor mye du kan by, kan være å legge sammen egenkapital og lånetilsagn i bank og deretter regne bakover ved å trekke fra den oppgitte fellesgjelden.  Da står du igjen med maks beløp som du kan by på boligen.

Med utgangspunkt i eksempelet over:
Egenkapital er kr 700.000 , lånetilsagn er kr 3.800.000, det vil si samlet finansieringsramme er kr 4.500.000.
Kr 4.500.000 minus 1.932.000 (andel fellesgjeld) = kr 2.568.000, dvs at ditt maks bud ikke kan være høyere enn kr 2.568.000 som er kr 68.000 over prisantydningen.

Husk også at du skal dekke omkostningene ved salget. I de fleste lånetilsagn er det forutsatt at omkostningene skal dekkes innenfor lånetilsagnet, men i noen tilfeller står det + omkostninger.  Eller det forutsettes at omkostninger skal dekkes av din egenkapital.  I eksemplet over forutsetter jeg at du har penger til omkostninger utenom.

Omkostningene er lave for borettslagsboliger og svært høye, 2,5% av kjøpesum for selveierleiligheter.

Klart som blekk?

Antagelig.   Ikke lett dette her.

Skulle du ha noen flere spørsmål er det bare å kontakte meg på www.boligkjopsradgiver.no

Kommentarer (0)

I morgon, i morgon, men ikkje i dag

Av: Dato: Rådgivning

Hvorfor fikk jeg et innfall om å bruke denne overskriften, som er en sangtittel av Stanley Jacobsen?  Jo fordi jeg denne uken nok en gang har fått anledning til å snakke med mange seniorer om deres bosituasjon og planlegging av alderdommen.

Anledningen var en vellykket seniormesse i regi av Fredrikstad kommune hvor både kommunale og private aktører var invitert.  Ca 1000 personer besøkte messen i løpet av 4 intense timer og alle var som alltid veldig opptatt av bolig.  Ikke rart, da en god bolig er selve grunnlaget for et godt liv.

Som alltid møtte jeg mange som allerede hadde innrettet seg i nåværende bolig eller skiftet til en mer lettstelt og tilgjengelig bolig.  Men også de som ikke orket å tenke på eller gjøre noen endringer selv om de burde.  Et par stykker som hadde jobbet i hjemmesykepleien og som nå er pensjonister, var spesiell oppmerksomme på viktigheten av å planlegge i god tid.  De hadde innrettet seg i god tid før fylte 60.  De hadde nemlig sett at mange fikk det veldig vanskelig hvis de bodde i “feil” bolig når de begynte å trenge hjelp.

Du behøver ikke endre hele livet for å få det bra

Jeg hadde en veldig hyggelig samtale med Anne Marie Liljelykke.  Hun klarte seg bra der hun bodde selv om det ikke var 100% tilrettelagt til bruk av rullator som hun likte å bruke av og til. Det var mange andre kvaliteter ved boligen sin hun satte pris på derfor ville hun være der lengst mulig. Hun var bevisst problemstillingen og forholdt seg til den, og det er kjempebra!

Til slutt roste hun boligkjøpsrådgivningen som viktig arbeid, særs for eldre.  Takker og bukker. At det er viktig arbeid som folk setter pris på, har jeg erfart gjennom mine seniorkunder.  Alle har vært glade for å ha hatt ei hånd å holde i gjennom kjøpsprosessen.  Og det er aldri for sent å endre livssituasjonen bare du får litt hjelp!

 

 

Les også:            Bedre liv i ny bolig

Med fare for hakk i plata

Tenk over hva du vil gjøre:   planlegge fremover eller bare tenke at alt går bra uansett.

Du behøver ikke gjøre det i dag – men kanskje i morgen ……..

I morgon, i morgon blir litt av ein dag
Men i dag, nei i dag gjer eg ikkje det slag
I dag har eg anna å fundera på
Men kom att i morgon så skal du få sjå!

Les også:                Hvorfor er det så vanskelig å planlegge for alderdommen?

Kommentarer (0)