Slik ble året 2017 for boligkjøperne

Av: Dato: Boligmarkedet

Et spennende boligår går mot slutten.  Vi har gått fra et sterkt stigende marked til kjøpers marked.  Ingen vet nøyaktig hva det nye året vil bringe med seg, men alle tegn tyder på at det fremdeles vil være et godt marked for de som skal kjøpe.  Men, hva skjedde egentlig i 2017?

1.kvartal – et presset boligmarked

Året startet med stigende priser og et forholdsvis lavt tilbud av boliger.   Folk var opptatt av å komme seg inn på boligmarkedet før prisene steg enda mer.  Det synes vi var fullt ut forståelig, men vi var samtidig opptatt av å understreke at dette ikke måtte skje for enhver pris.  Derfor rådet vi en del av våre kunder til å stoppe opp i budrunden når prisene steg langt over markedsverdien.  Det kommer alltid nye muligheter og som kjøpsrådgivere er vi opptatt av at kjøpere skal betale så riktig pris som mulig og ikke tape penger ved neste korsvei.  I denne perioden jobbet vi blant annet med kunder bosatt i utlandet som var redd for at boligprisene ville løpe fra dem slik at de ikke fikk anledning til å kjøpe seg boligen de ønsket når de kom tilbake til Norge.  Det var et skremmeskudd at prisene kunne stige så mye på kort tid, og selv om de fleste visste at dette ikke kunne fortsette føltes det trygt å ha etablert seg i markedet først som sist.

Les historien Trine i utenrikstjenesten som “fjernkjøpte” bolig

Har vi snart nådd toppen?

I mars stilte jeg dette spørsmålet i et blogginnlegg.  I spørsmålet lå både en spådom og et ønske på vegne av boligkjøperne.  Det viste seg at ønsket ble oppfylt, for i april 2017 nådde boligprisene i Oslo sitt foreløpige toppunkt.   Tilbudet av boliger til salgs økte kraftig og på kort tid snudde det fra et sterkt selgers marked til kjøpers marked.  I skrivende stund har hele den kraftige prisveksten fra 2016 og første kvartal 2017 pluss litt til, blitt spist opp av prisfall måned for måned.  Gjennomsnittlig m2 pris for leiligheter i Oslo gikk ned fra kr 75.400 pr m2 til kr 67.500 fra april til og med november.

I transformasjonen fra selgers til kjøpers marked oppdaget vi at mange førstegangskjøpere kom på banen og ønsket hjelp til å finne sin første bolig.  Nå var det roligere i markedet, mer å velge mellom og muligheter til å nå opp i budrundene.  Vi hadde gleden av å komme i mål med boligkjøp sentralt i Oslo for flere yngre samboerpar og et søskenpar.  Prisene var fremdeles høye men oppnåelige.  Vi var opptatt av at de skulle gjøre gode kjøp som også tok høyde for at det var et fallende marked.  Selv om vi bør tenke langsiktig ved boligkjøp er det viktig å ha i bakhodet å forhindre tap dersom det blir nødvendig å selge tidligere enn planlagt.

 

Nye boliger har et for høyt prisnivå – med noen få unntak

De fallende boligprisene i bruktboligmarkedet fikk veldig raskt negativ smitteeffekt på salg av prosjekterte boliger.  Det ser ut til å gå veldig tregt fremdeles.  Utbyggerne er svært lite villige til å justere prisene for å øke salget og velger heller å sitte med usolgte boliger.  Antall nye prosjekter som er lagt ut for salg i de to siste kvartaler er redusert til et minimum, og de som er lagt ut har noe lavere priser enn i 2016.  Men fremdeles er prisene veldig høye sammenlignet med bruktboligprisene.  Vi vil derfor ikke anbefale å gå inn på kjøp av en prosjektert bolig som er priset ut ifra 2016/tidlig 2017 nivået.

Les også:      Hvorfor kuttes ikke prisen på nye boliger?

Det som imidlertid kan være lurt hvis du har lyst på en helt ny bolig, er å se etter resalg av nye snart innflyttingsklare boliger.  Det vil si at første kjøper selger sin kontraktsposisjon videre.  Her har det tidligere vært store penger å hente for små og store investorer.  Men på grunnlag av prisnedgangen har de måttet reversere en god del på sine prisforlangende.  Og en del av de som har satset er avhengig av å selge før innflytting for å slippe å finansiere og betale kjøpesummen.  Vi har bistått to kunder med å kjøpe en slik bolig nå mot slutten av året, en var foreldrekjøp til ung student, den andre til kunde som måtte ha en moderne bolig med universell tilgjengelighet.  Ved et slikt kjøp får du ikke se den ferdige boligen og det kan være vanskelig å treffe riktig på pris i forhandlingene.  Det er derfor en litt annen tilnærming enn ved bruktboligkjøp.  Da vi har spisskompetanse på nye boliger har vi klart å ha fått til et godt resultat for våre kunder.

Les også:                  Kinderegg for Stavanger familie

Boligen er først og fremst et hjem

Vi tror, i likhet med mange andre, at kjøpers marked fortsetter også i 2018.  Hvorvidt prisene vil flate ut eller synke ytterligere er vanskelig å svare på, men sannsynligvis er det meste av priskorreksjonen tatt i løpet av dette året.

Les også:               Hvilke spådommer om boligmarkedet kan du stole på

Det er viktig å treffe optimalt i markedet, men trenger du å skifte bolig eller komme inn på boligmarkedet, råder vi deg til å gjøre det når det passer deg og din livssituasjon og å tenke så langsiktig som mulig.   Det er sunt at vi nå er inne i et mer normalt marked hvor boligen ikke bare ses på som et investeringsobjekt men som et fremtidig hjem.  Vi har hjulpet mange mennesker med å kjøpe seg et hjem i 2017 og gleder oss til fortsettelsen.

GOD JUL OG GODT NYTTÅR

 

Kommentarer (0)

Eldres bosituasjon – hva er løsningen?

Av: Dato: Boligmarkedet

Eldres bosituasjon er en stadig mer aktuell samfunnsutfordring som trenger sin løsning. Løsningen finnes ved at de eldre benytter sine egne boligressurser og får hjelp både fra private og offentlige aktører til å skaffe og tilpasse boligen til sine behov.

Jeg skal ikke påstå at dette er løsningen for absolutt alle eldre.  Men det er en kjensgjerning av flertallet sitter på ressurser i form av verdi av egen bolig, mange på svært store ressurser.  Disse ressursene kan brukes til å kjøpe, flytte inn og tilpasse en annen bolig som er mer riktig i alderdommen.  Alt som trengs er litt hjelp på veien og gode samarbeidsmodeller.

Bolig tilpasset alderdommen

Gjennom arbeidet som boligkjøpsrådgiver har jeg erfart at mange ikke innser at de trenger å flytte på seg før de er blitt ganske langt opp i årene og kanskje har fått helsemessige utfordringer. Da kan eneboligen være for stor og lite hensiktsmessig samt tung å vedlikeholde.  Eller de bor i 4. etg uten heis og har fått dårlige hofter.   De har kanskje tatt kontakt med kommune eller bydel for å avklare om de kan få noe hjelp til avlastning, tilpasninger eller finne en spesialtilpasset bolig.  Dette ender som regel opp med en erkjennelse av at løsningen er å finne seg en ny bolig som enten er eller kan tilpasses fremtidige behov og hvor det vil være mulig å kunne ta imot hjelp hjemme.

Ekstra behov krever nye modeller

Gjennom vårt kjennskap til boligmarkedet og konsept for boligkjøpsrådgivning kan vi hjelpe alle med å finne en ny bolig.  Men for den eldste aldersgruppen vil det i tillegg ofte være behov for avklaringer og samspill med offentlige myndigheter i kommune og bydel.

På dette området finnes det ikke samarbeidsmodeller  i dag.  Derfor har jeg startet opp en sosialt innovasjonsprosjekt  “Ditt Boligvalg”

Les mer her:       Ditt boligvalg – sosialt innovasjonsprosjekt

Å lykkes med dette samspillet vil være en “vinn – vinn” situasjon som både de eldre selv og samfunnet vil tjene på.  Både økonomisk og velferdsmessig ved at de kan bo lenger og ta imot hjelp i eget hjem.

Hva tenker du?

Er det ikke frigjørende å tenke på at du kan være sjef over din egen alderdom ved å benytte kapitalen og ressursene du har i egen bolig til å sikre deg en god og trygg alderdom i ditt eget hjem?

Du trenger bare litt hjelp på veien.  Vårt mål er å gi denne hjelpen samtidig som vi kan være et bindeledd mot eventuelle offentlige og private hjelpe og støttetiltak.

Er du interessert i å vite mer om tankene bak prosjektet eller kjenner noen som har behov for hjelp, ta kontakt.

Vennlig hilsen
Trude Larsen
T: 950 37 330
e.post: trude.larsen@boligkjopsradgiver.no

 

 

 

Kommentarer (0)

Hvorfor kuttes ikke prisene på nye boliger?

Av: Dato: Boligmarkedet

Aftenposten melder at utbyggerne avviser priskutt på nye boliger til tross for lavere boligpriser og overskudd av nye boliger til salgs.  Hvorfor gjør de dette og er det egentlig riktig når bruktboligselgere tilpasser sine priser til markedet?

Svært god lønnsomhet

I de siste par årene har vi lest om rekordsalg av nye boliger og svært gode lønnsomhetsmarginer for utbyggerne.  Derfor har de råd til å ha is i magen og sitte på mange usolgte boliger i en lang periode.  Slik luksus kan de fleste privatpersoner som er avhengig av å selge sin brukte bolig som regel ikke unne seg. Å sitte med to boliger vil være for kostnadskrevende for de fleste.   Dessuten ser de fornuften av å tilpasse sitt prisforlangende til markedet.  De erfarer at å insistere på en ønsket pris som markedet ikke er villig til å betale ikke fører frem.

Slik mekanisme gjelder tydeligvis ikke for nyboligmarkedet.   Vi har sett det tidligere, utbyggerne tviholder på sine priser og søker andre løsninger som for eksempel å leie ut eller la boligene rett og slett stå tomme. Kan hende settes prisene ned på noen få boliger hvis det er få igjen i prosjektet eller de åpenbart er priset for høyt i utgangspunktet.  Så sier de riktignok at de vil de justere prisene på nye prosjekter som legges ut, men her varsles det om at nye prosjekter muligens vil bli utsatt til markedet tar seg  opp eller de har fått solgt unna flere av de overprisede boligene.

Ubalanse

Det er åpenbart ikke sunt for dynamikken i boligmarkedet at lageret av nye boliger hoper seg opp fordi folk ikke tar seg råd til å kjøpe dem.  I tillegg til at prisen føles eller faktisk er for høy har vi usikkerheten omkring hvordan bruktboligmarkedet vil utvikle seg fremover.  Kjøper du en ny bolig som er ferdig om to år er du som regel avhengig av en god og relativ forutsigbar pris på den boligen du flytter fra.

Vær varsom med å kjøpe nybolig nå

Tatt i betraktning av at nyboligprisene ikke ser ut til å følge med på nedgangen i bruktboligprisene, er vi som boligkjøpsrådgivere svært tilbakeholdne med å råde folk til å kjøpe en ny bolig hvor prisen ble satt mens prisene var på topp og som i tillegg har kalkulert med at bruktboligprisene skal stige de nærmeste to år.

Ser vi at nyboligprisene også justerer seg etter markedet, blir saken en annen.
Den som lever får se – det blir spennende å følge med 🙂

 

 

Kommentarer (0)

Hvilke spådommer om boligmarkedet kan du stole på?

Av: Dato: Boligmarkedet

Jeg er tilbake fra en god ferie i dag og min første tanke er å få litt oversikt over boligmarkedet fremover.   Det er veldig viktig å følge med på utviklingen for å kunne gi våre kunder de beste rådene. Men hvilke nyheter, tall og såkalte eksperter kan vi stole på?

Boligmarkedet er ikke en eksakt vitenskap

Å si noe om fremtiden når det gjelder utviklingen i boligpriser er slettes ikke en eksakt vitenskap.  Markedet styres i stor grad av psykologi og forventninger, og disse kan snu på veldig kort tid.  Dette gir igjen utslag i balansen mellom tilbud, etterspørsel og prisutvikling. I tillegg kan offentlige reguleringer og tilgang på kreditt spille en stor rolle, noe vi har sett i vår da restriksjonene omkring krav til egenkapital og belåningsgrad begynte å virke.

Alle er enig om at det er kjøpers marked i Oslo og omegn for tiden.  Noen gode råd om hvordan du som kjøper bør forholde deg i et slikt marked kan du lese om her.

Media melder om godt salg i juli hos de fleste eiendomsmeglerne. Mange småinvestorer har lagt ut utleieboligene sine for salgs for å sikre seg gevinst meldes det også fra en del .  Mange av disse boligene har blitt omsatt i juli,  så kjøpelysten har på langt nær vært fraværende.

Det litt sprikende tilbakemeldinger på hvor mange selgere som har utsatt salget sitt til august. Med fare for påfølgende tilbudsoverskudd og ytterligere fall i prisene.  Noen mener at nettopp dette vil skje, andre mener at det vil skje en utflating og normalisering ganske raskt.

En ekspert er ikke en objektiv størrelse

Det er mange eksempler på at eksperter har tatt feil når det gjelder å forutsi utviklingen i boligprisene og boligmarkedet generelt.  Selv om de baserer seg på statistikk, forskning og gode kunnskaper er det fullt mulig å ta feil. I tillegg til risikoen for at ekspertene feilvurderer er det også et stort innslag av faglig uenighet, noe som gjør det enda vanskeligere for oss å vite hvilke råd man bør lytte til.

Det som slår meg når jeg leser de ulike uttalelsene fra eksperter og aktører i boligmarkedet er at de fleste vinkler sine spådommer om fremtiden i forhold til sin egen agenda.  Om de er utbyggere, investorer, eiendomsmeglere, økonomer eller mediafolk, vil de ofte være farget av sin bedrifts økonomiske interesser, sitt syn på samfunnsutviklingen og hvordan de mener markedet bør reguleres. Og ikke minst hvilke grupper i boligmarkedet de retter seg mot.

Dette er veldig viktig å ha i bakhodet når du skal vurdere hvilke analyser og råd du skal lytte til.

Følg med på statistikk fra eiendomsmeglerbransjen.

Eiendomsmeglerne har i alle år blitt beskyldt for å “snakke opp boligprisene”.  Her har bransjen de siste årene gått i bresjen for å imøtegå dette ved å legge frem seriøs statistikk hver måned sammen med gode og saklige analyser. Uansett om det er dårlig eller godt nytt for boligselgerne.  Derfor vil jeg råde deg til å følge med på statistikk og analyser fra eiendomsmeglerbransjen.

Spennende bolighøst

Som boligkjøpsrådgivere forventes vi å gi velfunderte råd til kjøpere om når det er riktig å kjøpe og til hvilken pris.  Derfor er vi opptatt av å følge nøye med på utviklingen både det store bildet og i det daglige arbeidet i markedet. Kunnskap kombinert med tålmodighet og fravær av kjøpepress i prosessen har så langt vært vellykket i forhold til å oppnå tillit.

Men spåkone er jeg ikke.  Derfor vet jeg ikke sikkert hva som kommer til å skje i månedene fremover.

Men om noen dager har vi boligpristallene for juli.  Det blir spennende!

Få tilgang til løpende prisstatistikk fra Krogsveen  her.

 

Kommentarer (0)