Derfor trengs det bedre info om boligens tilstand

Av: Dato: Boligmarkedet

Det siste året har vi sett forbedringer i beskrivelsen av boligens tilstand ved salg, først og fremst fordi de fleste eiendommer har en teknisk tilstandsrapport som en del av prospektet.  I undersøkelser oppgir et flertall av boligkjøpere at de leser denne grundig, men de oppgir samtidig at de savner bedre beskrivelser av boligens tilstand i salgsoppgaven.

Dette kan tyde på at kjøperne ikke får det overblikket de ønsker seg gjennom gjeldende system og regelverk og at mange gjennomfører boligkjøp uten å være trygge på tilstanden til boligen de kjøper. Isteden ender mange boligkjøp i klager og konflikt etter gjennomført kjøp.

Forbedringer på gang

Myndighetene og mange interesseorganisasjoner er heldigvis også opptatt av dette og ønsker seg forbedringer.  Det er nå etter 9 år i skuffen, børstet støv av  NOU 2009: 6 om bruk av tilstandsrapporter og trygg bolighandel.  Nye forslag har nylig vært ute til høring.

Huseiernes landsforbund, Forbrukerrådet, Norges Takseringsforbund, NITO Takst og Norges Eiendomsmeglerforbund har gitt en felles høringsuttalelse til Justisdepartementet.

Her er det spesielt tre ting som går på å forbedre kjøpers mulighet til å sette seg inn i boligens tilstand og forbedring av innholdet i tilstandsrapportene.

Offentlig godkjent tilstandsrapport 

En offentlig godkjent standard tilstandsrapport vil sikre at alle viktige opplysninger er med og at rapportene blir enklere å forstå.  Når det gjelder spørsmål om tilstandsrapporten skal være obligatorisk eller ikke, går høringspartnerne ikke inn for å gjøre dem obligatoriske for alle salg og foreslår heller insentiver for at flest mulig skal velge å bestille en slik rapport.
Jeg vil stille spørsmål ved om slike insentiver vil virke overfor en selger som er opptatt av at salget skal være “billigst mulig”.  Det kan se ut som om slike hensyn ligger bak valget om ikke å gå inn for obligatoriske rapporter.

Autorisasjonsordning for takstmenn.


Tilbydere av tekniske tilstandsrapporter må være autorisert og oppfylle offentlige krav til utdanning og ansvar.  Derfor foreslås å innføre en autorisasjonsordning for takstmenn.

Bedre tid etter visning


Høringspartnerne foreslår at det stilles krav til at fullstendig salgsinformasjon og teknisk  tilstandsrapport skal være helt åpent direkte tilgjengelig gjennom de vanlige markedskanalene  samtidig som boligen legges ut på markedsportaler, og at korteste akseptfrist er 12:00 andre dag etter visning.

En utvidelse på en dag til å sette seg inn i salgsmaterialet og tilstandsrapporten etter visning er ikke akkurat et revolusjonerende forslag, men det gir i alle fall kjøper litt bedre tid til å sette seg inn i tilstanden eller søke faglig bistand.

Fremdeles fort men kanskje ikke så gæli?

Forslagene til endringer bærer preg av at vi i Norge har et system hvor hensynet til rask avklaring og salg for selger ønskes prioritert. I tillegg skal det helst ikke koste så mye å selge en eiendom.  I andre land kan et boligsalg ta flere uker før salget er endelig avklart og kjøpere får lang tid til å undersøke eiendommen før de er bundet.  Dit kommer vi aldri og disse systemene har sikkert også sine negative sider.

Men la oss håpe at de foreslåtte tiltak sammen med en revisjon av avhendingsloven vil føre til forbedringer, styrker kjøpers stilling og demper konfliktnivået.  Det gjenstår se hva politikerne bestemmer seg for.

Akkurat nå sitter vi og vurderer en større enebolig uten tekniske tilstandsrapport, kun en gammeldags takst.  Det oppleves mangelfullt både for oss som boligkjøpsrådgivere og vår kunde.  Det kan hende at saken ender i kjøp på tross av dette.  Samtidig legger denne mangelen en betydelig demper på kjøpslysten.  Kanskje velger kjøper å engasjere en egen taktsmann, noe som i utgangspunktet burde ha vært unødvendig.

 

 

Kommentarer (0)

Slik ble året 2017 for boligkjøperne

Av: Dato: Boligmarkedet

Et spennende boligår går mot slutten.  Vi har gått fra et sterkt stigende marked til kjøpers marked.  Ingen vet nøyaktig hva det nye året vil bringe med seg, men alle tegn tyder på at det fremdeles vil være et godt marked for de som skal kjøpe.  Men, hva skjedde egentlig i 2017?

1.kvartal – et presset boligmarked

Året startet med stigende priser og et forholdsvis lavt tilbud av boliger.   Folk var opptatt av å komme seg inn på boligmarkedet før prisene steg enda mer.  Det synes vi var fullt ut forståelig, men vi var samtidig opptatt av å understreke at dette ikke måtte skje for enhver pris.  Derfor rådet vi en del av våre kunder til å stoppe opp i budrunden når prisene steg langt over markedsverdien.  Det kommer alltid nye muligheter og som kjøpsrådgivere er vi opptatt av at kjøpere skal betale så riktig pris som mulig og ikke tape penger ved neste korsvei.  I denne perioden jobbet vi blant annet med kunder bosatt i utlandet som var redd for at boligprisene ville løpe fra dem slik at de ikke fikk anledning til å kjøpe seg boligen de ønsket når de kom tilbake til Norge.  Det var et skremmeskudd at prisene kunne stige så mye på kort tid, og selv om de fleste visste at dette ikke kunne fortsette føltes det trygt å ha etablert seg i markedet først som sist.

Les historien Trine i utenrikstjenesten som “fjernkjøpte” bolig

Har vi snart nådd toppen?

I mars stilte jeg dette spørsmålet i et blogginnlegg.  I spørsmålet lå både en spådom og et ønske på vegne av boligkjøperne.  Det viste seg at ønsket ble oppfylt, for i april 2017 nådde boligprisene i Oslo sitt foreløpige toppunkt.   Tilbudet av boliger til salgs økte kraftig og på kort tid snudde det fra et sterkt selgers marked til kjøpers marked.  I skrivende stund har hele den kraftige prisveksten fra 2016 og første kvartal 2017 pluss litt til, blitt spist opp av prisfall måned for måned.  Gjennomsnittlig m2 pris for leiligheter i Oslo gikk ned fra kr 75.400 pr m2 til kr 67.500 fra april til og med november.

I transformasjonen fra selgers til kjøpers marked oppdaget vi at mange førstegangskjøpere kom på banen og ønsket hjelp til å finne sin første bolig.  Nå var det roligere i markedet, mer å velge mellom og muligheter til å nå opp i budrundene.  Vi hadde gleden av å komme i mål med boligkjøp sentralt i Oslo for flere yngre samboerpar og et søskenpar.  Prisene var fremdeles høye men oppnåelige.  Vi var opptatt av at de skulle gjøre gode kjøp som også tok høyde for at det var et fallende marked.  Selv om vi bør tenke langsiktig ved boligkjøp er det viktig å ha i bakhodet å forhindre tap dersom det blir nødvendig å selge tidligere enn planlagt.

 

Nye boliger har et for høyt prisnivå – med noen få unntak

De fallende boligprisene i bruktboligmarkedet fikk veldig raskt negativ smitteeffekt på salg av prosjekterte boliger.  Det ser ut til å gå veldig tregt fremdeles.  Utbyggerne er svært lite villige til å justere prisene for å øke salget og velger heller å sitte med usolgte boliger.  Antall nye prosjekter som er lagt ut for salg i de to siste kvartaler er redusert til et minimum, og de som er lagt ut har noe lavere priser enn i 2016.  Men fremdeles er prisene veldig høye sammenlignet med bruktboligprisene.  Vi vil derfor ikke anbefale å gå inn på kjøp av en prosjektert bolig som er priset ut ifra 2016/tidlig 2017 nivået.

Les også:      Hvorfor kuttes ikke prisen på nye boliger?

Det som imidlertid kan være lurt hvis du har lyst på en helt ny bolig, er å se etter resalg av nye snart innflyttingsklare boliger.  Det vil si at første kjøper selger sin kontraktsposisjon videre.  Her har det tidligere vært store penger å hente for små og store investorer.  Men på grunnlag av prisnedgangen har de måttet reversere en god del på sine prisforlangende.  Og en del av de som har satset er avhengig av å selge før innflytting for å slippe å finansiere og betale kjøpesummen.  Vi har bistått to kunder med å kjøpe en slik bolig nå mot slutten av året, en var foreldrekjøp til ung student, den andre til kunde som måtte ha en moderne bolig med universell tilgjengelighet.  Ved et slikt kjøp får du ikke se den ferdige boligen og det kan være vanskelig å treffe riktig på pris i forhandlingene.  Det er derfor en litt annen tilnærming enn ved bruktboligkjøp.  Da vi har spisskompetanse på nye boliger har vi klart å ha fått til et godt resultat for våre kunder.

Les også:                  Kinderegg for Stavanger familie

Boligen er først og fremst et hjem

Vi tror, i likhet med mange andre, at kjøpers marked fortsetter også i 2018.  Hvorvidt prisene vil flate ut eller synke ytterligere er vanskelig å svare på, men sannsynligvis er det meste av priskorreksjonen tatt i løpet av dette året.

Les også:               Hvilke spådommer om boligmarkedet kan du stole på

Det er viktig å treffe optimalt i markedet, men trenger du å skifte bolig eller komme inn på boligmarkedet, råder vi deg til å gjøre det når det passer deg og din livssituasjon og å tenke så langsiktig som mulig.   Det er sunt at vi nå er inne i et mer normalt marked hvor boligen ikke bare ses på som et investeringsobjekt men som et fremtidig hjem.  Vi har hjulpet mange mennesker med å kjøpe seg et hjem i 2017 og gleder oss til fortsettelsen.

GOD JUL OG GODT NYTTÅR

 

Kommentarer (0)

Eldres bosituasjon – hva er løsningen?

Av: Dato: Boligmarkedet

Eldres bosituasjon er en stadig mer aktuell samfunnsutfordring som trenger sin løsning. Løsningen finnes ved at de eldre benytter sine egne boligressurser og får hjelp både fra private og offentlige aktører til å skaffe og tilpasse boligen til sine behov.

Jeg skal ikke påstå at dette er løsningen for absolutt alle eldre.  Men det er en kjensgjerning av flertallet sitter på ressurser i form av verdi av egen bolig, mange på svært store ressurser.  Disse ressursene kan brukes til å kjøpe, flytte inn og tilpasse en annen bolig som er mer riktig i alderdommen.  Alt som trengs er litt hjelp på veien og gode samarbeidsmodeller.

Bolig tilpasset alderdommen

Gjennom arbeidet som boligkjøpsrådgiver har jeg erfart at mange ikke innser at de trenger å flytte på seg før de er blitt ganske langt opp i årene og kanskje har fått helsemessige utfordringer. Da kan eneboligen være for stor og lite hensiktsmessig samt tung å vedlikeholde.  Eller de bor i 4. etg uten heis og har fått dårlige hofter.   De har kanskje tatt kontakt med kommune eller bydel for å avklare om de kan få noe hjelp til avlastning, tilpasninger eller finne en spesialtilpasset bolig.  Dette ender som regel opp med en erkjennelse av at løsningen er å finne seg en ny bolig som enten er eller kan tilpasses fremtidige behov og hvor det vil være mulig å kunne ta imot hjelp hjemme.

Ekstra behov krever nye modeller

Gjennom vårt kjennskap til boligmarkedet og konsept for boligkjøpsrådgivning kan vi hjelpe alle med å finne en ny bolig.  Men for den eldste aldersgruppen vil det i tillegg ofte være behov for avklaringer og samspill med offentlige myndigheter i kommune og bydel.

På dette området finnes det ikke samarbeidsmodeller  i dag.  Derfor har jeg startet opp en sosialt innovasjonsprosjekt  “Ditt Boligvalg”

Les mer her:       Ditt boligvalg – sosialt innovasjonsprosjekt

Å lykkes med dette samspillet vil være en “vinn – vinn” situasjon som både de eldre selv og samfunnet vil tjene på.  Både økonomisk og velferdsmessig ved at de kan bo lenger og ta imot hjelp i eget hjem.

Hva tenker du?

Er det ikke frigjørende å tenke på at du kan være sjef over din egen alderdom ved å benytte kapitalen og ressursene du har i egen bolig til å sikre deg en god og trygg alderdom i ditt eget hjem?

Du trenger bare litt hjelp på veien.  Vårt mål er å gi denne hjelpen samtidig som vi kan være et bindeledd mot eventuelle offentlige og private hjelpe og støttetiltak.

Er du interessert i å vite mer om tankene bak prosjektet eller kjenner noen som har behov for hjelp, ta kontakt.

Vennlig hilsen
Trude Larsen
T: 950 37 330
e.post: trude.larsen@boligkjopsradgiver.no

 

 

 

Kommentarer (0)

Hvorfor kuttes ikke prisene på nye boliger?

Av: Dato: Boligmarkedet

Aftenposten melder at utbyggerne avviser priskutt på nye boliger til tross for lavere boligpriser og overskudd av nye boliger til salgs.  Hvorfor gjør de dette og er det egentlig riktig når bruktboligselgere tilpasser sine priser til markedet?

Svært god lønnsomhet

I de siste par årene har vi lest om rekordsalg av nye boliger og svært gode lønnsomhetsmarginer for utbyggerne.  Derfor har de råd til å ha is i magen og sitte på mange usolgte boliger i en lang periode.  Slik luksus kan de fleste privatpersoner som er avhengig av å selge sin brukte bolig som regel ikke unne seg. Å sitte med to boliger vil være for kostnadskrevende for de fleste.   Dessuten ser de fornuften av å tilpasse sitt prisforlangende til markedet.  De erfarer at å insistere på en ønsket pris som markedet ikke er villig til å betale ikke fører frem.

Slik mekanisme gjelder tydeligvis ikke for nyboligmarkedet.   Vi har sett det tidligere, utbyggerne tviholder på sine priser og søker andre løsninger som for eksempel å leie ut eller la boligene rett og slett stå tomme. Kan hende settes prisene ned på noen få boliger hvis det er få igjen i prosjektet eller de åpenbart er priset for høyt i utgangspunktet.  Så sier de riktignok at de vil de justere prisene på nye prosjekter som legges ut, men her varsles det om at nye prosjekter muligens vil bli utsatt til markedet tar seg  opp eller de har fått solgt unna flere av de overprisede boligene.

Ubalanse

Det er åpenbart ikke sunt for dynamikken i boligmarkedet at lageret av nye boliger hoper seg opp fordi folk ikke tar seg råd til å kjøpe dem.  I tillegg til at prisen føles eller faktisk er for høy har vi usikkerheten omkring hvordan bruktboligmarkedet vil utvikle seg fremover.  Kjøper du en ny bolig som er ferdig om to år er du som regel avhengig av en god og relativ forutsigbar pris på den boligen du flytter fra.

Vær varsom med å kjøpe nybolig nå

Tatt i betraktning av at nyboligprisene ikke ser ut til å følge med på nedgangen i bruktboligprisene, er vi som boligkjøpsrådgivere svært tilbakeholdne med å råde folk til å kjøpe en ny bolig hvor prisen ble satt mens prisene var på topp og som i tillegg har kalkulert med at bruktboligprisene skal stige de nærmeste to år.

Ser vi at nyboligprisene også justerer seg etter markedet, blir saken en annen.
Den som lever får se – det blir spennende å følge med 🙂

 

 

Kommentarer (0)