Hvor mye kan jeg kjøpe for når det er fellesgjeld?

Dette er det mest stilte spørsmålet jeg får, særlig fra yngre kjøpere.  Det må jo bety at det er litt uklart hvordan dette henger sammen.

Da tar vi en rask gjennomgang:

Fellesgjeld er den gjelden som borettslaget, og i noen tilfeller sameiet, har tatt opp for å dekke kostnader, enten ved oppstart og bygging eller til vedlikehold av den felles bygningsmassen.

Denne fellesgjelden fordeles ut på hver enkelt bolig i forhold til en fordelingsnøkkel som samsvarer med hvordan felleskostnadene er fordelt i boligselskapet.

Når du kjøper en bolig med fellesgjeld overtar du ansvaret for å betale denne boligens andel av renter og avdrag på boligselskapets fellesgjeld.  Du overtar en fremtidig forpliktelse og derfor regnes fellesgjelden som en del av kostnaden ved å kjøpe boligen.

Salgspris + fellesgjeld = totalpris

Når en bolig med fellesgjeld legges ut for salg er den som selger, som oftest eiendomsmegler, forpliktet til å opplyse prisantydning eller ønsket pris sammen med andel fellesgjeld og til slutt totalprisen for boligen.

Eks:
Prisantydning
2 500 000,-
Fellesgjeld
1 932 000,-
Totalpris
4 432 000,-

OK:
da vet du hva leiligheten egentlig koster, kr 4.432.000 – forutsatt at den blir solgt til prisantydning.

Du har fått finansiering i banken med et lån på kr 4.000.000.
Kan du da by på denne boligen?
Svaret er nei.  Banken tar med fellesgjelden i rammen for din finansiering og du vil ha kr 432.000 for lite til å kunne finansiere denne boligen.

Hvorfor er banken så “kjip” og tar med fellesgjelden

Jo fordi banken tar utgangspunkt i totalprisen inklusive fellegjeld når de beregner sin sikkerhet.  De må også vite at du klarer å oppfylle de månedlige forpliktelsene.  Med en fellesgjeld på kr 1.932.000 som i dette tilfellet, vil felleskostnadene bli kr 9.444 pr mnd inklusive renter og avdrag på fellesgjelden.  I tillegg skal du dekke renter og avdrag på ditt private lån.

Regn deg bakover fra finansieringsrammen

Den enkleste måten å beregne dette på når du lurer på hvor mye du kan by, kan være å legge sammen egenkapital og lånetilsagn i bank og deretter regne bakover ved å trekke fra den oppgitte fellesgjelden.  Da står du igjen med maks beløp som du kan by på boligen.

Med utgangspunkt i eksempelet over:
Egenkapital er kr 700.000 , lånetilsagn er kr 3.800.000, det vil si samlet finansieringsramme er kr 4.500.000.
Kr 4.500.000 minus 1.932.000 (andel fellesgjeld) = kr 2.568.000, dvs at ditt maks bud ikke kan være høyere enn kr 2.568.000 som er kr 68.000 over prisantydningen.

Husk også at du skal dekke omkostningene ved salget. I de fleste lånetilsagn er det forutsatt at omkostningene skal dekkes innenfor lånetilsagnet, men i noen tilfeller står det + omkostninger.  Eller det forutsettes at omkostninger skal dekkes av din egenkapital.  I eksemplet over forutsetter jeg at du har penger til omkostninger utenom.

Omkostningene er lave for borettslagsboliger og svært høye, 2,5% av kjøpesum for selveierleiligheter.

Klart som blekk?

Antagelig.   Ikke lett dette her.

Skulle du ha noen flere spørsmål er det bare å kontakte meg .

 

6 Comments

Steinar

Fellesgjelden betales jo ned i husleien, som jo betales med den inntekten man har og ikke med lånet i banken. Det skal jo ikke betales ned ” alt med en gang”. Hvorfor må man da ha dekning for det ved kjøp?

Reply
trudet

Det er fordi det er en gjeld som du er ansvarlig for å betale ned på. Banken anser som en gjeldsbyrde på dine skuldre og må ta hensyn til den når de skal innvilge lån. Fellesgjelden er en del fb prisen på boligen

Reply
Sivert

Eg er forvirret på dette om eg har x i egenkapital og banken gjer y låneevne. Kossen er det eg finner ut kva banken låner meg?

Reply
trudet

Hei
Så at jeg ikke har besvart dette. Jeg er ikke bankfunksjonær men vet hovedreglene. 15% av boligens verdi i egenkapital. Pant i annen eiendom osv fra foreldre kan også telle som egenkpaital. 5 x inntekt i lån tåle 3% renteøkning Og så blir studielån o.l. regnet med i gjeldsbelastningen når det gjelder 5 x inntekt.
Mvh Trude Larsen

Reply
Ole Christensen

Jeg skal selge en leilighet for 7,9 mill. Fellesgjeld er 3,9.
Kan jeg oppgi slik: totalpris 7,9
Herav In lån som kan overtas uten lånesøknad -altså ferdig innvilget lån på 3,9 mill !

Reply
trudet

Dette er det strenge regler for i Forbrukertilsyne.ts veiledning for markedsføring av bolig. Synes varianten du oppgir er vel kreativ i forhold til å oppfylle denne. Tror det er best å følge oppskriften i veiledningen. Så kan dere heller forklare litt om fellesgjelden ellers i annonsen eller salgsoppgaven. Det som du indikerer ved å si at det er et ferdig innvilget lån kan lett tolkes feil. Fordi banken vil når de fastsetter hvor mye en person kan låne (betjeningsevne 5 x inntekt osv) regne inn fellesgjelden i den totale lånerammen. SÅ det blir egentlig ikke riktig at lånet er ferdig innvilget. Har du ikke en megler ? eller skal du selge selv. Tror ikke en megler vil gå med på å formulere slik du foreslår.

Her har du Fornrukertilsynets regler om prisopplysnnger:
3.2.2. Totalpris
Ved prismarkedsføringen må det klart og tydelig oppgis en summert totalpris. Totalprisen er den viktigste prisopplysningen for forbrukeren fordi den viser det samlede kostnadsbilde for boligen. Hvis kostnader er utelatt, eller priselementene oppgis på en slik måte at det blir opp til forbrukeren selv å regne seg frem til totalprisen, vil dette være i strid med markedsføringsloven. I tillegg til prisantydning/fastpris og fellesgjeld, inkluderer totalpris også alle øvrige omkostninger ved boligkjøpet.

Eksempler på omkostninger er dokumentavgift, grunnboksutskrift, tinglysningsgebyr og eierskiftegebyr. For boliger som selges etter auksjonsmodellen vil dokumentavgiftens størrelse være avhengig av hva boligen blir solgt for inklusive eventuell fellesgjeld. Forbrukertilsynet anbefaler å regne ut dokumentavgiften på bakgrunn av prisantydningen og inkludere denne summen i totalprisen. I tillegg må det oppgis hvordan dokumentavgiften beregnes slik at kjøper vet at størrelsen på avgiften er avhengig av salgsprisen på boligen.
Vennlig hilsen Trude Larsen

Utrykk som totalpris eller tilsvarende vil lett gi inntrykk av at prisen inkluderer alle omkostninger ved boligkjøpet. Den næringsdrivende bør derfor unngå å omtale prisoppstillinger som kun inkluderer prisantydning og fellesgjeld som totalpris. Den næringsdrivende kan for eksempel i stedet bruke uttrykk som «pris inkl. fellesgjeld».

Reply

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *