Hvor mye kan jeg kjøpe for når det er fellesgjeld?

Dette er det mest stilte spørsmålet på vår chat, hvor boligsøkere er velkommen til å stille hvilket som helst spørsmål.  Det må jo bety at det er litt uklart hvordan dette henger sammen.

Da tar vi en rask gjennomgang:

Fellesgjeld er den gjelden som borettslaget, og i noen tilfeller sameiet, har tatt opp for å dekke kostnader, enten ved oppstart og bygging eller til vedlikehold av den felles bygningsmassen.

Denne fellesgjelden fordeles ut på hver enkelt bolig i forhold til en fordelingsnøkkel som samsvarer med hvordan felleskostnadene er fordelt i boligselskapet.

Når du kjøper en bolig med fellesgjeld overtar du ansvaret for å betale denne boligens andel av renter og avdrag på boligselskapets fellesgjeld.  Du overtar en fremtidig forpliktelse og derfor regnes fellesgjelden som en del av kostnaden ved å kjøpe boligen.

Salgspris + fellesgjeld = totalpris

Når en bolig med fellesgjeld legges ut for salg er den som selger, som oftest eiendomsmegler, forpliktet til å opplyse prisantydning eller ønsket pris sammen med andel fellesgjeld og til slutt totalprisen for boligen.

Eks:
Prisantydning
2 500 000,-
Fellesgjeld
1 932 000,-
Totalpris
4 432 000,-

OK:
da vet du hva leiligheten egentlig koster, kr 4.432.000 – forutsatt at den blir solgt til prisantydning.

Du har fått finansiering i banken med et lån på kr 4.000.000.
Kan du da by på denne boligen?
Svaret er nei.  Banken tar med fellesgjelden i rammen for din finansiering og du vil ha kr 432.000 for lite til å kunne finansiere denne boligen.

Hvorfor er banken så “kjip” og tar med fellesgjelden

Jo fordi banken tar utgangspunkt i totalprisen inklusive fellegjeld når de beregner sin sikkerhet.  De må også vite at du klarer å oppfylle de månedlige forpliktelsene.  Med en fellesgjeld på kr 1.932.000 som i dette tilfellet, vil felleskostnadene bli kr 9.444 pr mnd inklusive renter og avdrag på fellesgjelden.  I tillegg skal du dekke renter og avdrag på ditt private lån.

Regn deg bakover fra finansieringsrammen

Den enkleste måten å beregne dette på når du lurer på hvor mye du kan by, kan være å legge sammen egenkapital og lånetilsagn i bank og deretter regne bakover ved å trekke fra den oppgitte fellesgjelden.  Da står du igjen med maks beløp som du kan by på boligen.

Med utgangspunkt i eksempelet over:
Egenkapital er kr 700.000 , lånetilsagn er kr 3.800.000, det vil si samlet finansieringsramme er kr 4.500.000.
Kr 4.500.000 minus 1.932.000 (andel fellesgjeld) = kr 2.568.000, dvs at ditt maks bud ikke kan være høyere enn kr 2.568.000 som er kr 68.000 over prisantydningen.

Husk også at du skal dekke omkostningene ved salget. I de fleste lånetilsagn er det forutsatt at omkostningene skal dekkes innenfor lånetilsagnet, men i noen tilfeller står det + omkostninger.  Eller det forutsettes at omkostninger skal dekkes av din egenkapital.  I eksemplet over forutsetter jeg at du har penger til omkostninger utenom.

Omkostningene er lave for borettslagsboliger og svært høye, 2,5% av kjøpesum for selveierleiligheter.

Klart som blekk?

Antagelig.   Ikke lett dette her.

Skulle du ha noen flere spørsmål er det bare å kontakte meg på www.boligkjopsradgiver.no

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *