Etter at eiendomsmeglerne i Oslo fjernet verditaksten fra takstmannen, har praksisen med underprising eller lokkepriser fortsatt. Begrunnelsen for å fjerne verditaksten var meglerne er best på prising.
Les: Dagbladets artikkel: Slik skal de fjerne lokkepriser
Kjøperne i Oslo har nå vent seg til at boligene går flere hundre tusen, noen ganger en million kroner, over prisantydning. Dermed får de boligene som er riktig priset i forhold til markedet færre på visning.
Med færre folk på visning oppstår redselen for å oppnå dårligere salgspris etter gjennomført budrunde.
Jeg bruker uttrykket “redsel for” fordi færre visningsdeltakere sannsynligvis ikke betyr dårlige salgspris. Men det betyr at kjøpere som har råd til å kjøpe boligen blir med på det som vi kan betegne som en normal budrunde.
Selv om markedet stiger kraftig for tiden, burde en normal budrunde slutte maks 200.000 til 300.000 over prisantydning for gjennomsnittsboligen.
Boligmarkedet er styrt av forventninger
Mange kjøpere må gi seg i en budrunde fordi grensen for hva de klarer å finansiere er passert. Men i mange tilfeller kan budsjettet til kjøper være relativt romslig, slik at den som gir bud har en forholdsvis god margin med utgangspunkt i prisantydningen.
Betyr det at du skal være med opp til taket fordi du har råd, eller fordi du har sett at mange andre boliger i området blir solgt langt over prisantydning ?
Nei, det må du som kjøper være forsiktig med.
Les også : Ikke mist hodet i budrunden
Vær oppmerksom
For det første vet du ikke om utgangspunktet – prisantydningen fra megler – er alt for lav eller noenlunde riktig i forhold til gjeldende markedspriser
For det andre er boliger ulike, derfor har de også ulik verdi.
Både selgere og kjøpere har en tendens til å sette prisnivået ut ifra den boligen i blokka, eller området, som så langt har satt omsetningsrekord.
For det tredje, bestemmes ikke riktig markedspris ene og alene ut ifra aktiviteten i budrunden, selv om det kan være en indikasjon på at boligen er etterspurt i markedet.
Men hvis budrunden drives av forventninger om at” her må vi trå til for å få tak” i boligen, er det langt fra sikkert at du får samme pris dersom du må selge igjen innen kort tid.
Vær oppmerksom på at du ikke nødvendigvis gjort et kupp, selv om du “bare” betalte kr 500.000 over prisantydning.
Hvordan finne riktig pris?
En vanlig forbruker vil vanskelig kunne vite nøyaktig hva som er gjeldende markedspriser i et område, selv om jeg synes kunnskapen er veldig høy hos mange kjøpere.
Allikevel har du kanskje en formening om hva m2 prisene er i området du skal kjøpe bolig i, og tar du utgangspunkt i denne vil du få et bilde av hvor langt du bør strekke deg.
Pluss på litt for het budrunde og spesielle kvaliteter, så er du der.
Dersom du skal by på en bolig kan det være lurt å sette opp noen tall på forhånd med tenkt total pris og m2 priser slik at du kan følge med underveis og kjenne på magefølelsen etter hvert som det kryper oppover.
Hjelp til selvhjelp
Min oppskrift på å finne riktig pris, er fullt ut forsvarlig faglig sett, men en hjelp til selvhjelp når eiendomsmegler ikke gjør jobben sin.
Faktum er at hvis alle eiendomsmeglere hadde brukt sine kunnskaper om markedet, og gått ut med riktige prisantydninger, hadde bekymringen for om du betaler feil pris vært adskillig mindre.
Da hadde vi fått normale budrunder hvor noen spesielle boliger sikkert hadde gått litt i taket. Forøvrig hadde endelig salgspris ligget på prisantydning eller noen få prosent over.
Dessverre har konkurransen i bransjen, og lysten til å synliggjøre best mulig salgspriser, kombinert med saueflokk-mentalitet, ført til at mange meglere bevisst underkjenner sin egen fagkunnskap.
Og dermed fortsetter praksisen med underprising.
Det er viljen det står på
Eiendomsmeglerbransjens organisasjoner erkjenner problemet og prøver i disse dager igjen å rydde opp i egne rekker.
Spørsmålet er bare hvor stor innflytelse de har på de store meglerkjedene, og om ledelsen der er opptatt av å få til en endret praksis.
Det er vanskelig å snu skuta når vaner er etablert og forventninger er skapt. Men vi får håpe på forbedringer da dagens praksis er høyst usunn, både for den forbrukerne og utviklingen i boligmarkedet.
I september 2015 skrev jeg denne bloggen om temaet, ting har ikke blitt bedre ett år etter ……
En boligkjøpsmegler finner riktig pris
Imens fortsetter jeg i mitt virke som boligkjøpsmegler – å gi mine kunder så riktige markedsestimater som mulig, før beslutning om å gå på visning og i budrundene.
Da slipper de å gå på mange unødvendige visninger. Og ikke minst – de risikerer ikke å betale for mye for boligen.
Og tro det eller ei, mine estimater på hva jeg tror en bolig vil bli solgt for, treffer som regel blink!
Det er nemlig ikke så vanskelig, bare viljen er til stede.
Leave a Reply